上海二手房成交量领跑全国，1-4月超2021年高点

于2026年3月, 上海二手房进行网签, 其数量为31200套, 此数量创下了近五年单月成交的最高纪录。更为关键的是, 从1月至4月, 累计成交量已经恢复到了2021年市场高位的117%, 上海成为了北上广深当中唯一一个超过上一轮高点的城市。在历经了长达33个月的阴跌之后, 上海二手房市场凭借“金三银四”成交近6万套这样的强势表现, 宣告止跌, 并且在一线城市里遥遥领先。呈现出一种怪图标的形式（blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/7e194bfd46fd430991fc6b5df5d4c6e5）, 有这样的表述##成交量在全国范围内处于领先位置, 政策方面的转折点清晰可见, 依据数据来观察, 市场复苏启动的起始点极其明确。**2026年2月25日**, 出现名为“沪七条”的新政策开始实施, 其关键要点在于把非沪籍人员购买房产时所需积累的社保年限从3年调整缩短为1年, 并且显著地提升了公积金贷款能够达到的额度。政策所产生的效应体现得极为迅速且明显, 链家 APP 的每日活跃用户数量, 从次日展开环比来看, 急剧增长了百分之三十六点八, 再者, 二手房屋的带看数量也迅猛激增, 达到了百分之一百二十二。在 3 月份的时候, 房屋交易成交量直接攀升到了三万一千二百套这样的高峰数值。到了 4 月, 虽然因假期因素的影响, 成交量稍微有所回落, 降至二万八千七百四十二套, 但是与去年同期相比, 增长幅度依然高达百分之二十二点三, 创造了近十年以来 4 月份房屋成交数量的新高度。将其与全国范围内的情况进行对比观察, 上海在这方面所展现出来的领先超越优势显得更为显著突出。今年1月至4月期间, 上海二手房成交同比增长速度为7.0%, 此增速远远超过北京（+2.7%）、深圳（+0.6%）以及广州（-10.8%）。于4月全国重点城市成交排名里, 上海凭借25405套（住宅口径）位居第五, 同比增速为24.6%, 在一线城市之中涨幅是最快的。市场已然从“沪七条”出台之前那般观望的僵持局面, 转换到“日均成交将近千套”的活跃状态。价格达成了“三连涨”, 议价的空间大幅度地收窄, 成交量的迅猛爆发, 快速传递到价格方面。国家统计局所展示的数据表明, 上海二手房的价格, 于2026年2月的时候, 环比呈现出上涨0.2%的态势, 进而终结了持续下跌的局面；紧接着, 在随后的3月, 上涨幅度为0.4%, 到了4月, 又上涨了0.7%, 达成了“三连涨”的情况!(blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/0411cf87bc6b47dfa8d8c9b7f3087d7c)而这一轮的价格修复过程, 是与买卖双方心态的深刻转变相伴发生的。一个典型的案例乃是闵行区的一套房源, 房东挂牌历经14个月, 起始价格为520万元, 一路持续下降至410万元方才最终达成成交。这般深度降价的案例曾经广泛存在, 然而新政施行之后正在逐渐减少。市场当中普遍的议价空间由去年低谷期的20%左右, 收缩至当前的5% - 10%。在部分热门板块, 甚至出现了“反价”的现象: 闵行春申有一套90平米的房源, 挂牌当天下午便有三组客户给出了报价, 最终成交的价格比挂牌价格高出8万元。价格信号发生了改变, 这表明市场正从那种“以价换量”的买方市场, 朝着买卖均衡的方向过渡。供需结构出现了逆转, 刚需成为了绝对主力, 市场的复苏是由供需关系的根本性改善来支撑的。在供给端, 上海的二手房挂牌量已经持续下降了9个月。截止到2026年4月末, 挂牌量相比于2025年10月的高点回落了21%, 同比降幅达到了18.5%。中指研究院的数据显示, 北上广深的挂牌量从高点累计降幅都超过了50%, 上海供给压力缓解的程度处于前列。首先是在需求端, 它呈现出了鲜明的那种“刚需托底”的特征。接着, 在2026年1月到4月这个时间段, 总价400万元以下的房源成交了将近7万套, 其占比高达, 81%。然后, 其中300万元以内的房源成交占比稳定在70%以上, 并且70平方米以下小户型成交占比提升到了42%。链家研究院的数据表明, 购买那些低价房产的主要群体是年龄大概在30岁左右的新上海人, 他们在300万以下房源成交里的占比超过了90%。与此同时 , 千万以上的豪宅成交同比急剧增长了35% , 这显示出改善需求和新经济财富人群的购买力也正在释放。区域分化的情况越发严重, 产业以及学区对价格韧性市场的热度起着决定作用, 市场热度并非是均匀分布的, 板块分化是此轮复苏的另外一条主线。在浦东, 产业高地张江板块的成交均价能达到**64583元/㎡**, 然而刚需洼地惠南、临港新城的单价仅仅处在**7000-9000元/㎡**, 价差超过**8倍**。（blockview://markdown-image-tos-cn-i-tt/b994923db4bf42e49ee7305240982b74）于浦西内环之处, 亦存有显著的价格低洼之地, 就像中远两湾城成交的平均价格为**6.9万元每平方米**, 比周边处于相同环线的板块低**20%至30%**, 主要的缘由是历史遗留下来的群租问题所导致的。中原地产的分析师卢文曦表明, 处于核心地段、具备优质学区的房源价钱保持坚挺态势, 甚至还有微微上涨的情况, 然而远郊板块的库存压力依旧存在。当前这种特别的分化背后, 存在着购买力针对产业、进行的真实投票, 还有针对教育、以及交通等核心资源的真实投票。## 在市场企稳之后, 不同的人群到底该怎么样去行动呢? 上海的二手房市场已经释放出了“成交出现放量、挂牌呈现回落、价格趋于企稳”这样用于筑底的三重信号。针对于不同的市场参与者而言, 在当前这个阶段是需要采取差异化的务实策略的: - **对于那些手里拿着钱币待购的刚需买家**, 市场最为恐慌的被描述为“下跌无底”的阶段已经过去了。**58安居客研究院院长被称呼为张波**认为, “沪七条”政策所产生的效应将会持续进行释放, 市场将会保持量稳价升的态势。决策的关键并非“等最低点”, 而是要使自身购买力与需求相匹配, 重点需留意去化周期已缩短至约10.9个月所带来的流动性改善信号, 以及目标板块的议价空间是否已收缩至合理范围（比如5%左右）, 对于有“卖旧买新”需求的改善型买家而言, 当下是优化资产配置的窗口期。一, 手中处于非核心地段、且没有学区加持的“老破小”, 正因为国资收购等政策, 从而获得流动性支持。上海已经累计收购了523套。二, 核心区改善房源价格开始趋于稳定，置换的链条正在被打通了。关键之处在于算清楚时间的账目, 防止踏错了节奏。对于卖房业主来说, 易居研究院副院长严跃进指出, 供需的天平正从买家市场朝着均衡市场倾斜。盲目地提高价格可能失去成交的窗口, 可是过度悲观而大幅降价也没有必要。合理的举措是依据同小区近期实际成交价格来确定定价, 并且要清楚地意识到市场分化的态势将会长期维持下去, 远郊的房源依旧得凭借价格方面的吸引力来换取流动性。市场出现的转折点可不是说所有的房子都会涨价, 只不过是标识着交易的逻辑在从“恐慌博弈”回归至“价值匹配”。未来市场的可持续发展能力, 将会取决于政策所产生效应的持久程度、经济基本面的复苏力度, 以及刚需群体有没有足够的购买力持续去承接。