上海二手房涨价了！190万买不到去年170万的房

价格随着等待变高, 去年相同时间你若再做等待, 将会等到价格下降, 今年情形不一样了, 中介小哥的口风悄然发生了变化。

《每日经济新闻》的记者, 也就是以下简称成“每经记者”的那位, 在向化名小张的中介人员咨询上海浦东内环内某个二手小区的价格状况的时候, 得到了这样的回复, 那就是, 小区里面积为39平方米的房子, 之前就曾经以170万元成交过, 而现在就算是190万元, 也不一定能够谈得下来。

上海安居客所呈现的数据表明, 5月时二手房成交量达到了28023套这一数量, 此数量创下了近6年以来所达到的新高度, 该状况仅仅只是略比仅次于2020年5月的3.05万套少一点。

再依据国家统计局所公布的70城房价变动相关数据, 自2026年2月起开始出现这样的情况, 上海二手房价格环比呈现出从下跌转而变为上涨的态势, 而且上涨幅度持续不断地在扩大, 具体为2月的时候上升了0.2%, 3月的时候上升了0.4%, 4月的时候上升了0.7%。

关乎这个超长的楼市“小阳春”, 58安居客研究院的院长张波, 以书面形式回复每经记者时指出, 上海这一轮市场的强势表现, 其本质乃是市场自身性触底之后产生的修复反弹, 并且叠加了政策效应的持续释放。在之前的调整当中, 市区部分存在不少二手房, 其价格已然出现了明显的过度下行, 市场本身本就具备修复的动力, 而这一动力乃是成交量的基本面。春节过后, 限购优化等政策, 进一步将需求释放的闸门打开, 从而带动市场热度连续三个月维持处于高位。

房东“电话被打爆”，谁约都不见

记者注意到，二手房市场“红五月”的热度并不亚于3月和4月。

上海这边的安居客, 通过对网上数据进行整理, 得出这样的结果, 五月当中, 一共有八天, 单日成交数量突破了一千套, 在这八天里, 有三天超过了一千五百套, 而在五月十日这一天, 单日成交数量更是达到了一千六百六十四套, 创下了新的高度。

被小张说的是, 5月份老公房成交相对较多, 能感觉到整个市场都在入手那种老旧且破损较小的住房, 一室的、二室的销售状况也都是颇为良好。

他给出了个事例: “处在浦东大道内环里面, 一套面积为55平方米的二居室, 房东起初答应以230万元达成交易, 过了一个星期之后, 他表示不卖了。在这一周之内, 来看房的人太多了, 房东的电话都快要被打爆了, 如今不论我们谁家邀约他, 他都不肯出来商谈。” ”。

事实上, 市场能够接纳的价格是二百四十万元至二百五十万元, 倘若他现身, 那么有可能就以二百四十万元转手售卖了, 然而, 他却坚决不卖, 声称要再等等。

小张跟记者讲, 这一片价格调整很充分的“老破小”, 年租金大概是五万元, 房价是一百七十万元, 租售比差不多接近百分之三, 所以从二零二四年年底起有一拨人开始买入, 在整个二零二五年相继在凌一小区到凌四小区陆续买入了几十套房子, 只要房源价格足够低, 他们就会买入。

不过现在房价开始涨回来了，市场话语权发生了微妙的转变。

那并非是哪一个板块销售情况良好, 而是这各个板块的销售状况都呈现出良好态势, 小张如此表述道 , 当下板块成交量的高低与否, 其决定因素在于业主售卖与否的意愿, 而并非是取决于买家的情况了 , 并且最近二手房流转速度而言相对较快 ，如今要是价格处于合适范围的话 , 基本上挂牌之后仅仅几天时间便能够实现售卖成交了。

当市区低价的“老破小”频繁出现成交情况之外, 5月的上海二手房市场, 也闪现了置换当中表现出的动态变化, 上海链家给出的最新成交数据表明, 5月上海外环以内的二手房成交量, 与之前相比环比出现了上涨, 上涨幅度为2.9% , 而外环以外的二手房成交量, 和之前环比则呈现下降态势, 下降幅度是4.5% , 由此能够看出, “沪七条”新政对外环以内的楼市拉动所产生的效果十分显著, 政策带来的红利仍旧在持续不断地释放出来。

另外, 总价处于500万到800万之间的改善型房源成交量, 与上一周期相比上涨了9.3%, 位于300万元以下的刚需房源成交量, 与上一周期相比下降了2.6%。这样的一种变化, 证实了房产置换的链条已然显著畅通, 在前期刚需存量房源逐渐得以去化之后, 大量的置换客群正式迈进了改善置业这个阶段。

身处这般的正向循环当中, 上海新房市场也受到了一定的带动作用, 张波做出透露声称, “尽管6月至8月会受到天气因素的影响, 而这通常属于传统成交淡季, 然而从安居客线上数据情况来看, 5月找房热度持续出现回升态势, 一线城市新房找房热度环比上涨了0.53%, 不过上海的涨幅达到了1.35%, 处于首位。预计上海6月成交量仍然有希望创造出近2年至3年同期的新高, 市场活跃度将会继续维持在较高的水平之上。”。

“成交量仍能创新高， 但房价短期不会出现大幅波动”

记者留意到, 在上海, 二手房成交量一直处于高位的情形下, 挂牌量却是持续不断地下降。

根据安居客针对上海所进行的统计, 截止到5月31日的时候, 上海二手房的挂牌笔数为309205笔, 这情况属于历史上首次回落到31万笔之下。鉴于存在“一房多挂”这种状况, 一般而言挂牌量大概是笔数的1/3左右, 换句话说是10.3万套真实处于在售状态的库存, 与去年同期来比较减少了大概2.3万套。

据58安居客研究院统计5月份一线城市新增房源量时发现, 上海新增挂牌房源量环比增长幅度仅为1.25%, 此增长幅度远低于深圳的9.52%以及广州的6.42%, 同时还低于全国平均水平的2.2%。

这个信号下，买卖双方的博弈心态究竟发生了怎样的实质性变化？

张波觉着呢: “市场信心修复正加速, 买卖双方议价空间接连缩小。具体而言, 卖方不盲目降价挂牌了, 市场持续高成交量把大量‘笋盘’也就是同时期较便宜的房子给清出去了, 致使挂牌量回落。”。

对于买家而言, 观望情绪有了一定程度的减退, 尽管依旧存在着众多处于犹豫状态的客户, 然而受到市场的作用, 进入市场的节奏有了一定程度的加快。安居客线上所呈现的数据表明, 用户主动寻找房源的需求出现了增加，达成交易的意愿有所增强。在5月的时候, 上海二手房用户主动发起微聊的次数相较于去年同期增长了4.9%, 发起微聊的用户数量同比也提高了4.0%, 这表明市场整体的需求依旧处于释放的状态。

关于这种涉及量以及价持续攀升动力是不是充足的问题, 张波予以指出: “整体而言, 上海的二手房成交量连续3个月处于高位状态, 安居客线上平台的找房热度以及深度同比呈现增长态势, 与此同时二手房挂牌价格持续沉稳稳定下来, 意味着市场迈向复苏之路的信号进一步清晰明确起来, 这表明市场已然开始走出低迷时期, 从基于价格来换取成交量的阶段进入到了成交量以及价格同时趋于平稳的全新阶段。”。

6月, 上海二手房成交量相较于5月高点, 会出现环比回落, 不过预计仍能够创下近2年至3年同期的新高, 并且整体成交规模将会稳定在2.5万套以上。依托着处于持续高位的成交量所形成的支撑, 上海二手房价格总体维持稳定, 小幅上行的趋势不会发生改变。值得予以关注的是, 房价在短期内不会出现大幅波动情况, 以温和态势进行修复依旧是主流节奏。后面张波作了补充说明。