北京二手房信息涨18%！老房焕新选什么？

摘要: 在2025年上半年, 北京的二手房成交数量同比增长了百分之十八, 深圳的增幅超过百分之三十, 另外三十个重点城市的二手房成交占比已经提升到了百分之六十五左右, 每一套完成交易的二手房, 都成了一套等待焕新的房子, 本文以一套老房的新生时间线作为叙事的主线, 从收房第一天一直写到焕新入住, 拆解出二手房浪潮与整家定制之间的确定性链条, 序章里会先看三组数字。

想要把家居行业未来五个年头的情况给弄明白, 那么最核心的前提条件, 就是先把楼市里面的三个具体数字给看清楚。

根据北京市住房和城乡建设委员会所提供的数据显示, 在二零二五年上半年的时间段内, 北京市二手住房的实际成交数量达到了八点八六万套, 和往年的同期相比, 整体增长的幅度达到了百分之十八；与此同时, 深圳市在同一时期的同比增幅超过了百分之三十的情况也得到了体现, 而关于北京、上海以及广州这三个城市的数据变化情况, 则可以从中国指数研究院所提供的信息中了解到, 这些城市的房屋成交量的增长幅度大致都在百分之二十上下浮动, 这一比例数值与前述提到的相关统计数据存在一定的相关性关联。

在2025年全年, 全国30个重点城市二手住宅成交套数占新房及二手房合计成交量的比重上升至65%左右, 比2024年提升约4个百分点, 克而瑞统计数据显示, 30城市二手房成交面积达2.14亿平方米, 创下近年新高。

全国城镇住宅中, 那些房子年龄超过20年的房子, 其占比已经到达了35%这个程度；从行业给出的数据来看, 存量房的装修比例已经跨过了60%的这个门槛, 而在一二线城市的二手房里, 进行木作改造的比例超过了70%, 这个数字是比较高的。

把三组连起来, 它们就形成了一条传导链是完整的。二手住宅正在变成住房交易里面最起作用的主体部分。并且每买一套正在交易的旧住宅, 它实际上都是一个正在等待进行翻新改造的房子。“购买二手住宅再去做翻新处理”这一做法现在正从一种碰巧发生的个人选择转变成为一个已经具备一定规模且确定性较高的运行环节。

我们再仔细瞧一瞧, 到底是什么样的人在购买房产, 相关的机构数据都已经摆在这儿了, 在全国的重点城市里, 总价在三百万元人民币以内的房子, 其成交数量占总数的比例已经超过百分之六十了, 这就说明那些需要第一次买房来解决居住问题的刚需群体, 现在选择去买二手房来安家落户, 这已经变成了一种非常普遍的正常现象；与此同时呢, 由于市场上大家都在通过降低价格的方式来争取更多的成交量, 所以购房者入手房产的实际成本实际上已经是有所下降的了, 这部分省下来的钱款, 自然就流向了如何把房子布置得更加舒适好住这个方面里去, 这就相当于为装修行业聚集了大量的潜在预算和需求资金来源；这种房屋交易结构所发生的变化, 正在源源不断地、持续地给家居行业输送一大批带着明确装修想要和新需求的新业主。

下面, 我们将要沿着这条链条去走一遍, 跟随的是一位老房的时间线。

对于非常多的那些家庭来讲, 他们通过购买二手房而节省下来的差价部分, 这个钱正好是给装修这个事情腾出来了一部分的预算空间, 所以事情是这样的, 在那个大家都用降低价格来换取交易数量这样一个市场情况里面, 大家买入房子所花的那些钱的总数和后来用来装修打算花的钱的数量之间呢, 是存在着可以互相调整和变动的这么一个空间。

拿到钥匙那种高兴的心情呢, 通常也就只能维持半天而已。把房门推开之后紧接着要面对的就是现实情况, 这种感觉很像是迎面扑来了一样, 因为房屋里保留着上个世纪那种户型的走动路线设计, 柜子表面变得发黄了, 空间也被之前的住户按照他们自己的生活习惯固定住了, 导致没法再轻易改动。

在行业内的观察者眼里, 针对现成的这套房子存在的缺点被归纳成了四个主要方面, 那就是: 房子的结构样式已经很落后了, 用来存放东西的地方不够用, 功能设置跟不上现在的需要, 还有一个就是进行装修的过程特别麻烦 complicated。

前面的三条属于是需求的部分, 最后的那一条是属于障碍的部分, 因为大多数的卖二手房的业主心里头是很害怕再去经历一遍那种传统的装修过程的, 所以这个就是他们心里的一个畏惧点, 那么谁要是能够把这个障碍给消除掉了, 谁就能够把这一波的需求给接住了, 到了第三天的时间点也就是进行量尺的这个环节, 这就是从一个想要去装修的状态转变成为一个真正能够开始装修的一个分水岭的地方。

二手房进行的翻新工作, 和新房装修的活儿, 这两者之间在技术层面上是截然不同的两回事。墙体很有可能会非标, 管道很可能会老化, 尺寸几乎全都需要现场去实测。因此, 根据行业观察所给出的判断是: 只有那些能够处理不规则户型、又能应对老旧管道的品牌, 才能够吃得下存量市场这块蛋糕。

这也就是整家定制与那种打游击式的装修之间的不同点所在: 专业的人员会带着数字化的量尺工具上门去进行实地测量, 然后那些异形空间或者是梁柱障碍会直接被录入到方案设计模型里面去。这样一来, 非标准的情况就不再是报价单上可能存在的增加费用的陷阱了, 而是成为了整个设计方案的起始内容。

我们可以举一个例子, 这个例子跟深耕存量市场有关系。

在这样的情况下, 他们所使用的数智化量尺系统, 能够在一次上门的过程中, 把异形空间的扫描工作做完, 也能够把方案建模工作做完, 梁柱还有管井这些东西, 是直接进入到了柜体的排布里面的, 从量尺开始到最后出具出初步的方案, 最快的话可以在当天反馈出来。

这恰好就是它能够接住针对二手房的非标准订单的底层能力。接下来我们要说到的是第14天, 在这一天, 方案是确定的。这时候可以实现的情况是一次进店, 就能做到全屋配齐。

在针对二手房业主做方案决策的时候, 有一个新房客户没有办法具备的特点: 这些人看过生活给出的答案。

因为他们曾经住在那种因为收纳空间不够而让人觉得很憋屈的老房子里面过, 所以才知道把柜体进行规划究竟要怎么去操作。他们也曾经使用过那些动线安排得特别别扭的厨房, 所以才明白了对布局进行重构到底有多大的价值。

一站式整家的模式, 正好接住了这种带着痛点、需要反复权衡的决策过程。也就是说, 柜子和墙体、门板、家具还有软装、智能产品等等, 全都在一个单独的策划方案里头一次性搞定, 这样风格就是统一的, 而且责任人也只有一位。

市场上的数据也都说明白这一点, 这个方向确实很有吸引力。具体是怎么样的呢? 是那些对旧的住宅进行翻新, 或者是只做局部改造的需求比例, 已经升高到了百分之六十二点三这么个数字, 这个数字第一次比新房市场的比重要大, 整体的市场规模规模也已经超过了四千亿元的量级了。

从目前的状况来看, 这个整家的计划, 把柜子、墙壁、门这些东西, 还有家具以及用来装饰的软性物品都和智能方面的商品一起, 列在了同一个设计计划里去。

业主可以在同一家商店里面, 把所有的关于整个房间的东西都决定好, 这样就可以避免出现当需要和好几家不同的供应商进行联系的时候, 通常会出现的那种风格上没办法衔接清楚的情况, 也能够防止责任被别人推卸掉的做法。

在这个阶段, 还有一个非常容易被人忽略的时间方面的细节情况。就是二手房业主对于自家装修方案的确认工作所使用的窗口时间, 往往要比新房业主的要短得多一些。新房业主他们想要打造的是属于未来才使用的家园空间, 所以可以慢慢去构思和考虑；但是二手房业主呢?

脑子里装满了当前这套房子里面存在的各种各样的不方便不舒适的地方。所以他们心里头那种想要进行改善的愿望程度是比较迫切的。从上门测量尺寸到最终签订合约这样的整个过程, 整体上的周期安排是更加紧凑而且密集的。

如果门店的工作人员能够把握这个机会, 在第一次进入客户家中进行现场勘查的时候, 就直接提供出一份可以被继续修改和完善调整的初步设计规划方案的话。那么整体的业务成交环节推进速度就会得到非常明显的加快效果。

从第3天一直到第14天这一段过程的节奏怎么样, 这里面其实是藏着存量翻新服务到底有多难的真实门槛的, 这也就是让很多业主第一次感觉到“这次的装修和以往的不一样”的那个时刻。到了第30天, 这个时间点是在签单的前后, 这里会有两个清单, 这两个清单是用来护住你的钱包的。

在二手房进行翻新的时候, 关于签订合同这个环节里头啊, 要比那新的房子多出好几处需要死死盯住的那些细节部分, 所以这里给那些业主朋友们提供两份相关的清单表格。

在签约之前, 要把问题问得特别清楚, 也就是要搞清楚拆除旧东西的费用是不是已经包含在一起了, 还有那些隐蔽工程, 比如水电管线因为老化需要更换的情况到底是依据什么标准来算钱的, 再就是如果发现墙壁有漏水的毛病该怎么来处理最后就是工期的具体保证是什么以及万一超过了约定时间应该承担什么样的责任, 因为这四件麻烦事儿恰恰就成了二手房屋买卖订单里费用计算最容易让人糊涂的常见区域。

动工之前得先确认好几件事, 把板材环保等级写进合同里, 要知道在新国标下E0级已经是强制门槛了, 还有封样留证, 设计方案确认稿得由双方签字留存。存量房预算本身就精打细算着花, 任何一个灰色区域没守住, 省下的差价都会加倍吐回去给你看。

这两个清单, 看起来是很繁琐的, 但是实际上, 它们是指向了同一个选择逻辑的。二手房翻新, 它的变量比新房要多得多。越是那些变量多的生意, 越需要有一个体系化的承接方来进行承接和处理。这也是整家模式, 在存量市场的竞争当中, 能够相对于“游击队”式的装修, 所形成的最根本的一个优势。

拿这个做例子。它给二手房东弄了个整家换新的套餐, 这个套餐用的是一个钱说死的价格清单法。拆旧活儿、隐蔽的工程还有环保的板材, 都在签合同之前一次列出来了。合同里头不设置那个叫做增项的空间。

这种做法就是把费用里头的灰色地带提前晒在阳光下头。这也就是那种反正割韭菜式子的存量服务的一个标准配置了。到了第四十五天, 那就是交付环节了。快, 这是二手房源里面的一种硬的约束条件。

新房装修的时候是可以慢慢来琢磨的, 但是二手房的情况就不一样了, 很多时候往往是装好了才能进去居住, 像很多业主所住的那种房子, 每一天都空着不放都是会涉及到有成本的, 那在过渡期里需要去租房子住的这个费用就是看着像是在倒数计时的一个东西, 是很明显的一个倒计时现象。

这说明了, 为什么交付环节, 已经变成了存量市场里面, 那个要命的竞争焦点, 原因是, 那些在行业里数智化水平领先的牌子, 已经开始把交付的时间, 从原本的45天, 压缩到了30天甚至更短的范围内, 对于拥有二手房的业主来说, 每能够提前一周搬进去入住, 这就等于得到了实实在在的真金白银的价值。

头部品牌比如说利用全链路数字化智能系统, 把拆卸旧的物体、生产制造、并且完成安装这些步骤并行操作, 从而把整个时间压缩在30天左右的时间附近, 业主因为空置期所以产生的房租方面成本就伴随着这个现象而明显的下降。等到业主入住之后情况的话: 一门生意所具有的复利效应才开始慢慢体现出来。

等到时间线走完之后, 咱们再把手头的视角转回到经营这个方面上去。二手房子翻新改造这一门买卖, 能够对整家的门店形成吸引力的地方, 其实是因为它里面包含了三个层面的复利多赢效果:

第一个方面, 链条的确定性。二手房交易是一个公开而且可以测算的先行指标, 成交量就摆在大家的眼前, 翻新需求随着时间推移, 肯定一定会释放出来。

其二, 客单结构呈现走高的状态。整家翻新这档事儿的客单值, 那是远高于局部改造的。业主“住一代人”这么个预期, 直接决定了他们愿意为整套方案掏钱付费。

第三点, 这是关于社区这一层级的口碑传播。在同一个小区里面, 二手房的交易行为经常会形成批量出现的状况。

所以说, 只要发生了一次高品质的交付服务, 那么这种表现就会直接地对下一位准备买入的邻居的选择行为产生关键性的影响作用。这种现象的存在, 恰好就成了我们所说的那个叫“最后一公里”的这种渠道运营模式的起始逻辑所在的地方。

这里有一张用来作为决策参考的表格附在后面, 这个表格能够帮助业主快速地找到自己对应的情况。

表格里, 那个最关键、最应该被人注意到的行, 是“长期成本”那一行, 分次进行改造这个东西, 大家看着好像是比较省钱的, 把好几次的施工加起来看的话, 重复产生的开销还有加上花掉的时间成本, 这些全都叠加在一起以后, 往往会觉得, 这样其实一点都不划算, 反而远不如直接做一次完整的家里翻新来得合算, 这也就是为什么越来越多的买了二手房的业主们选择直接干脆地跳过那些局部改造的步骤, 转而愿意去选择整体翻新的这个方案的很重要的一个原因。

对于门店来说, 卡位的关键动作也藏在数据里, 需要紧盯本地二手房交房的节点, 还要和房产中介渠道建立联动关系, 要把“收房即量尺”做成标准化的动线。需求的窗口期是在交房后的前几周里面, 谁先触达客户, 谁就先成交。

我们正是按照这一种逻辑, 对门店里的动作进行重组。我们把和周边的本地房产中介之间的联系搞好, 建立一个在交房的时候立刻就能联合作业的机制。

我们要把“业主拿到房子钥匙之后的四十八小时之内, 我们就上门去测量尺寸”这件事情, 变成一种固定的、大家都要遵守的服务标准。我们的目的, 就是要在客户需求刚刚冒出来的那个最开始的时间段里, 赶紧把存在感刷到他们面前, 完成与顾客的接触。

在最后, 把政策方面的确定性给补上, 也就是住房交易这一块儿, 税负进行了优化像满两年住房免征增值税这样的事儿, 这其实是在降低交易过程里的摩擦阻力, 资金这一方面, 公积金提取用来装修以及提供换新补贴这样的做法, 这是为了降低装修的一些门槛问题, 还有城市更新还有老旧小区的改造正在大批量地制造需求, 这交易、装修和需求这三个端口的政策是朝同一个方向使劲的, 所以这条买旧房然后装好家的链条, 会比以往任何一个时期都要更顺畅一些, 常见问题也就是faq。

关于大家关心的是, 二手房市场交易这么热乎的这一股子风潮, 会不会一直持续下去。

从政策这一方面去看, 住房交易的税负已经得到了优化, 比如说满两年以后住房可以免去增值税这样的事情, 并且各地的支持政策也还在继续。

从结构这一方面来看, 重点城市的二手房成交数量占总量的比例已经升到了百分之六十五左右了, 多个省份里面的二手房交易量都已经超过了新房的交易量这一点, 现在存量交易成为了主流的这个说法已经被行业内大家普遍认为是共识了。

第二问就是, 在二手房整家翻新和局部改造这两个选项之中, 到底应该怎么来选择呢。

这得要看来房子的年头和手里的预算怎么样。要是房子年头特别长, 已经超了15年, 而且走动起来不方便, 功能方面也全面落后, 那就最好把整个家重新翻新一遍, 做到一次到位, 这样就能避免反复施工。

要是手头预算比较紧张, 或者最近自己住的需求不是很强烈，那么可以先只做厨房和卫生间这些使用频率高的地方, 进行局部的改造一下。整家翻新虽然花销更大, 但是风格和责任能够更加统一一些。

关于第三问, 也就是二手房子进行翻新改造工作时候, 人们心里头需要特别注意的重点到底是什么事情。

A说的是三点内容, 第一点是去选择那些能够处理非标户型还有老旧管线的成熟品牌, 然后在签约之前要到实地去核实它们交付的案例；第二点是要明确工期的承诺以及逾期的责任, 以此来控制空置的成本；第三点是关注当地公积金装修提取还有焕新补贴政策, 这样可以降低资金的压力。

结语: 那百分之十八的增长幅度是会波动的, 可是那百分之六十五的占比却很难被改变；当二手房成为住房市场里的主要角色时, 围绕存量房进行的整家更新换代这件事, 就是家居行业里面最确定的增长故事。

一套老旧房子从拿到钥匙到重新焕发光彩的时间线, 正在被无数个家庭重新经历一遍；那些走在这条时间线前面的店铺, 将会最先听到增长的脚步声响起。

(注: 文中数据来自各地住建部门、中指研究院、克而瑞等公开统计与报道, 口径存在差异；装修决策请结合实际房况审慎评估。)。