珠海二手房信息：AI免佣卖房，卖家让利省4万佣金

在10月15日这一天, 卖方的王女士和买方的刘先生, 两个人都在珠海的时候, 面对面地完成了那套华发新城6期的二手房买卖合同的签署工作, 并且同时去办理了相关的产权过户手续, 最后确定的成交价格是195万元整。

要知道, 在此之前, 这套房子的售价是靠线上方式来商量的。时间推到9月19日晚上, 当时王女士人是在福州的, 而刘先生那边则是在新疆, 这两个人经过了两个半小时的时间在线上进行沟通, 最终他们达成了一致意见, 同意的价格是比挂牌价要低出5万元的情况。

到了9月22日这一天, 王女士选择从福州乘坐飞机飞往珠海, 随后双方当事人就在这里签订了定金合同。

记者在采访时了解到, 这笔交易之所以显得特别, 主要是因为促成买卖双方进行合作的人工智能经纪人“易居小新”平台在其中发挥了关键作用。在该交易中, 现场的看房活动由一名负责房屋陪伴的人员提供协助支持。

同时, 该平台并没有向任何一方收取用于完成交易的手续费。相关工作人员对这一情况进行了说明和介绍, 并指出卖方将自己原本需要支付的金额高达四万元的佣金, 以及额外拿出的一万元表示诚意的资金, 全部转化为了对买方有利的条件并进行转移。

这是一个交易单子的整体买卖数量其实是比较小的, 可是从这个很小很小的事情里面, 我们能够清楚地看着房产经纪公司这个大的行业正在面对一个比较大的变化和修正。

存量时代，经纪服务面临新要求

9月18日。这件事是在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上说出来的。住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛介绍了情况。他提到房地产市场已经有了两个转变。其中一个转变的意思就是房地产行业现在进入了存量时代。

数据可以说明问题。二手房交易在2020年的占比是百分之二十七。到了2025年, 这个比例提高到了百分之四十六。今年前面的八个月里, 这个数据已经达到了百分之五十二。这个数字超过了百分之五十。这表示我们已经进入到了存量时代。

根据《中国建设报》上面所说的内容, 在今年的一月至九月期间, 全国范围内关于二手房交易的网签面积数据达到了61746万平方米之多, 这个数值跟之前相比的话, 出现了10.7%的同比增长现象。

特别是在那些核心城市当中, 情况的变化显得更加突出和明显, 从中指研究院所提供的数据显示结果来看, 在今年一月份到八月份的这段时期内, 重点关注的这30个城市中, 二手住宅实际成交的套数数量, 占到了新房成交套数加上二手房成交套数这些合计总量里的68%, 比例非常具体。

和新房不一样, 做二手房生意的时候买房人和卖房人大体都是各自分散的普通人, 所以买卖的过程更加需要靠中间介绍的服务来帮忙。既然二手房现在已经成为了市场中的主要角色, 大家也就更加关心中介收取的费用是不是合理, 以及整个服务过程的公开透明程度到底怎么样。

2023年5月, 住房和城乡建设部、市场监管总局印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》。 这份文件要求合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。 它引导交易双方来共同承担这些费用。

它还鼓励根据成交价格越高、服务费率越低的原则, 来实行分档定价。 在同年9月的时候, 北京链家进行了相应的调整。 它将经纪服务费率由成交总价的2.7%下调到了2%。 具体的做法是改为买卖双方各自承担1%的费用。

除了费用方面的情况以外, 信息是用什么样的方式来进行传递的, 这一点也是受到了关注的一个重要内容。就拿珠海这边发生的这一笔交易来说吧, 买方在买这套房子的过程中, 此前是通过了好几只不同的中介公司才最终相中了这处房产的。

在这个时候, 买方心里想的, 是希望能有一个机会可以与房东本人直接地沟通一下关于价格以及房屋具体状况等方面的事情。可是他得到的回复, 总是那一套固定的说法, 就是让买方把自己的需求说清楚, 然后由中介方去替买家与房东方进行沟通和协商。

面对这样的情况, 我们不得不去想一个问题, 到底应当用怎样的方法才能尽可能减少由于中间环节的介入而带来的信息的损耗和丢失, 这也是现在经纪行业在服务方面需要去好好回应和解决掉的一个重要的课题。

AI进场，两条路径并行

技术正在加速进入这一行业。58同城、安居客在七月发布了《2026年百万房产经纪人生存报告》。报告显示, 全国房地产经纪人的AI使用率已达到49.7%。在一二线城市, 这个比例高达58.9%。

这些技术手段主要用于房源推广, 采集商圈楼盘信息, 分析客户需求并匹配房源等场景。报告认为, 经纪人对人工智能的需求, 已经转向了能不能解决实际业务问题。

现在, 人工智能进入经纪这个行业的做法, 一般来说是有两条路径的。

有一条做法是使用人工智能来武装经纪人。贝壳董事长兼首席执行官彭永东在今年四月提出了一个观点。他认为需要让全平台的五十万人都学会使用人工智能。为此, 该平台推出了一些人工智能工具。

这些工具包括房源和客源的匹配功能。还包括模拟与客户进行沟通和训练等功能。根据贝壳发布的中期业绩报告显示, 在上半年期间, 其平台上的二手房交易单量实现了增长。具体的增长速度是百分之十八点六。

另一种办法是让人工智能直接负责中间人和撮合的事情, 珠海那边的那笔生意用到的就是这种模式。它这个程序流程把传统那种房产经纪人的所谓“全包”职责, 给拆成了三个层级。人工智能经纪人来做需求分析、房源匹配还有买卖双方直接接触以及居中调和这些事。

房屋陪伴师呢, 他负责的是一些具体跑腿的工作, 比如去确认房子信息是不是真的, 然后带买家去看房, 接着跟踪业务进展到哪个阶段为止, 这部分工作是不参与拿佣金的。

至于像实地勘察房子状况、签订合同、律师出面做见证以及办理产权转移过户这些需要在现实中处理的后端环节, 都是由一个专门负责完成任务的团队来接手的, 所有的费用都公开列出来, 想用哪服务就付哪服务的钱。

有业内的人做测算觉得, 在传统经纪这个完整的全流程里面, 真正能够创造出核心价值的部分环节大约占了四成的样子, 进行拆分的目的意思恰恰就是在于这里面的这个情况。

这两种探索, 都是与政策方向互相呼应的。在二〇二五年八月的这个时间里面, 国务院把《关于深入实施“人工智能+”行动的意见》给印出来了, 然后在意见里面提出要在商务、法律、商贸这些领域推动智能体被广泛地应用, 同时还提出要探索那种无人服务和人工服务结合在一起的新模式。

但是, 新的模式还是有一些不少的问题等着我们去解决。毕竟房地产交易这个事情涉及的金额是非常大的, 而且中间的链条也是非常的长。那么当人工智能来进行撮合并且出现了一些纠纷的时候, 我们到底该如何去界定这个责任归属? 另外线下进行履约服务这一块, 我们要如何去保证它的质量水平?

还有就是在零佣金的基础上产生的额外服务的收费, 这个长期定价究竟该如何操作才是合适的? 这些都是需要在更多实际的交易过程当中接受检验的。就拿珠海这一笔具体的交易来说, 目前它的履约服务费用是限时免费的。

那么这个事情在走向常态化的时候, 最终的整个交易成本到底会变成什么样, 这个还是得继续观察一下才行。

经纪服务所带来的那些价值, 最后都会展现出来, 具体展现就是会促成交易变得更加透明, 交易变得更加安全, 交易也会变得更加省心, 因为存量时代已经正式到来了, 所以整个经纪行业就不得不去想办法找到一种新的分工形式, 这种新的分工形式是要在人这个主体和人工智能这个主体之间进行划分的, 然而关于这个问题的明确答案到底是什么样子, 目前还得看实际的执行情况才能知曉。