深圳二手房信息真假难辨？签约被叫停背后的交易风险解析

多重利好政策加持, 今年以来深圳楼市活跃度逐步抬升, 1 - 9月二手房成交量达5.3万套, 同比去年保持正增长, 全年成交量有望创2021年以来新高。

市场情况变得热门起来, 不过在同一个时间段里面, 有一笔二手住房买卖交易因为房子存在好几个抵押登记的情况, 而被贝壳的签约中心给停止办理了, 这正是因为签约经理在仔细核对之后发现卖家汇报的抵押金额是假的, 这当中有可能出现资产不够还债的风险, 一方面是那些不断变大的成交数据, 另一方面是有一笔业务被挡在了大门外面, 看似很热的那个市场背后, 确实有人在坚持着交易的最低标准。

这份对坚持的态度, 并不是在故意把事情往大了说。因为二手房的买卖过程非常复杂, 中间需要经过很多步骤, 而且这通常是普通家庭花钱最多的一笔支出, 所以一旦出现了错误去踩了坑的话, 那将要付出的代价是非常巨大的, 可能是没办法承受的。

所以在那些专门用来维护消费者权利的平台上面，经常能够看到有一些人投诉, 比如说他们被告知的那个房价和最后实际的价格是不一样的, 或者是他们在别人的诱导之下签署了两套不同的合同, 还有一种情况是房子本身出现了问题, 但是钱却无法拿回来, 这些投诉的情况是会经常发生的。

而真正让人头疼的大难题在于, 普通的消费者基本上没有办法自己分辨清楚, 到底是一个什么样的交易流程, 才算是可以让他们安心的, 可以放心去做的事情呢?

10月15日, 贝壳在深圳推出了一个被称为“三好交易”金标准的方案, 这个方案包含了所谓的好真实、好透明, 还有个好安全。具体的内容是什么呢? 就是真房实价查得到, 然后是签约透明看得清, 最后是房款风险兜得住。大家要知道, 这套标准不是临时拍脑袋想的口号。

它是从成千上万笔交易里一点一点磨出来的。他们的目的是为了给消费者提供一个能感知到也能兑现了的参照系, 同时, 也想给整个行业树立一个能够进行对照和衡量的服务基准。贝壳集团的副总裁, 同时还是深圳区域总经理的戴明奎, 他是这样表示的。

真房源、三方集签、平台交易是安全“金标准”

上半年, 深圳市坪山区人民检察院曾经公布过一起合同诈骗案件, 燕女士是经过中介方面进行推荐之后才采用所谓的高评高贷这种方式去购买房屋的, 该房屋的实际成交价格确定为300万元, 可是在合同当中所约定的成交价格高达430万元。

原本的计划是这样的, 卖家先把银行放款的那个钱拿到了以后, 再把多余的那130万元还给燕女士。可是啊, 在签完合同以后, 中介就跑去跟卖家谎话连篇, 说燕女士这边要改变收款的人。中介这么一搞, 就把回款协议给改了, 逼着卖家把那笔钱打到中介自己的个人账户上去, 就这么把130万元全部占有了。

有关媒体曾报道过, 卖家刘先生就掉进了阴阳合同的坑里。在交易的时候, 他并没有跟买家直接取得联系。他只是跟中介机构沟通, 然后就把协议签了。等到后来才明白, 自己被人赚走了差价。像这样的纠纷并不是个例, 而是经常发生。

这里面最容易让人踩到的陷阱, 就是存在虚假的价格、虚假的合同, 还有进行私下的转账行为。二手房的整体交易过程就好像是一个不透明的黑箱一样, 消费者通常情况下是没法看清楚这个箱子里面到底装的是什么东西。

“好真实、好透明、好安全”, 这看起来是非常简单的交易标准。但是如果仅仅把它停留在口头的宣传教育上, 那它就会变成一句没有实际意义的空话。贝壳选择了另外一条路。

它是在管理好人员以及建立起相关制度的基础之上, 一步一步地去完善平台系统的功能。这样做是为了把那些依赖个人素质、原本不规范的 transactions 行为, 转化为由平台提供的标准化的交付结果。

以好安全作为一个例子来说说看。其中最为关键的一点就是要确保房款的风险问题得到保障。燕女士曾经因为高评高贷这样的操作而陷入了巨大的陷阱之中。而在面对完全相同的交易过程时, 贝壳平台能够在所有协议签署并生效之前, 直接发出预警提示并且成功地进行拦截处理。

这背后之所以能够做到如此严密, 主要还是要归功于贝壳平台利用其拥有的百万级别历史交易数据所训练出来的AI风险识别模型。这个智能系统可以自动地、精准地去识别出19类具有典型特征的交易风险情况, 并能够及时地对存在异常的交易行为予以阻断, 从而从最根本的源头上有效降低相关风险的发生几率。

按照平台规定的流程进行交易, 倘若出现房款损失状况, 那么贝壳公司会进行先行垫付, 以此优先保障消费者的权益。

自从二零二五年十二月九日上线房款安全服务承诺这个举措之后, 贝壳深圳站在之前就已经拦截了二十单有风险的交易, 实现了在保房款超过一点一万笔零损失的情况, 只要是通过平台进行交易, 消费者拥有房款这方面的充足保障。

签约不透明, 这是风险交易的典型特点。所以, 贝壳在很多年里都在投入资源建设签约中心。他们把原本在门店进行的签约场景, 搬到了签约中心。这样一来, 就能确保买家、卖家还有中介这三方, 可以真正实现所谓的集中签约。同时, 还引入了签约经理这样一个中立的角色, 来充当专业把关人。

这么做，是为了减少在签约环节中出现的信息差问题。当前的这种状态是, 贝壳深圳站的集签率已经达到了百分之一百这样一个水平。在这样的集签模式之下, 签约合规率的结果是百分之九十九点四三。与个体门店进行对比的话, 这个数据要高出了百分之六十四点三一。

除此之外还要说一下的是, 整个的签约过程都是有录音录像的作为记录的。而且在签合同之后呢, 买方和卖方都可以通过贝壳APP里面的交易导航系统来查看实时的信息。查看的内容包括整个的交易流程、准备的材料备件以及资金的动态情况。一旦出现了资金异动的情形, 相关系统将自动发出预警的通知。

每当交易刚一开启的时候, 每一套房子在贝壳上面挂牌上架之后, 系统就会马上给经纪人推送一个关于房源真实性的验证任务, 因为经纪人必须得想办法利用业主那边发过来的手机短信验证码, 或者把房屋的产权证书证件展示出来等等这些办法, 来把这个房源的身份和真实性给核验清楚并且核实到位, 只有这样做了之后才能让这套房子的挂牌状态真正地去生效, 所以当那些已经挂在上面的库存房屋被存放在系统里面之后, 平台方面就会启动一天二十四小时一周七天不间断的巡查检查工作来监测情况, 目的是去识别出哪些是有风险的房源, 然后再重新触发一遍对房源进行审核的任务, 要是后面出现了需要调整这套房子价格的状况发生的话, 那么这一行为同样也必须要通过系统进行严格的核验操作才行。

每个月, 贝壳深圳站的房源验真数量至少要完成6万多多次。

他们还要对上万的笔调价验证进行处理。这么做是为了用系统的方式来牢牢把真房和实钱价格给锁住。

认准三好交易，避坑不再是消费者的孤军奋战

楼市正在经历修复的过程, 而交易方面的这种安全感呢, 其实就是所谓的荣枯线。今年以来, 政策的举措包括放宽对购房的限制、延长房贷的还款期限, 还有增加一些贴息的福利, 这些都是在需求这一端持续地在发力。

现在是存量房的时代, 房源的那种稀缺性已经大幅度地下降了, 消费者对交易过程的安全感受很大程度上就会去影响他们到底买不买房子, 同时, 服务这块内容以及信任这些东西也正变成在经纪行业竞争中至关重要的关键的变化因素。

“三好交易”这个事物, 它的价值点, 并不是在于那个概念新不新鲜, 而是在于这一套标准能不能够稳得住脚。“避坑”这种行为, 不应该只是让消费者自己在孤单地战斗。真正有效的解决方法, 可不是要让每一个消费者都变成懂法律的专家和懂得如何收集证据的高手。

真正的办法是把那些不确定的因素在系统层面提前就去填平。贝壳深圳站目前正在做的事情, 就是把二手房交易的整个过程从黑箱变得透明化。然后再通过系统进行层层加锁, 从而把那些风险给隔绝在外面。

这套被称为“三好交易”的标准, 能够在多大规模的范围内去改变深圳人进行交易的体验, 同时它是否能够从某一家企业单独制定的标准, 上升为整个行业普遍遵守的公约数字, 这一系列的情况都需要留给市场通过对每一笔具体交易的检验来最终得出结论。

但是对于那些当前正处于买房以及卖出房产过程中的深圳市民而言, 能够多拥有一份可供自己拿着去逐项对照并打勾确认的标准, 那么在实际操作过程中就可以相应地减少一些可能会遇到的交易风险, 并且也能在多大程度上降低因为不明情况而遭到坑骗的可能性。

最关键的点, 在于认准“三好交易”这个标准。要在正规的平台上, 按照规范的流程, 把里面的每一步都走完。不做私下签约这种事儿。不走绕开监管去转账的那种路。让每一笔钱, 都放在大家都能看得见的地方, 明明白白。

市场的热度这一回事, 最后还是要落到每一笔交易的实际温度上面去了。当“成交”这一过程, 不再会让人心里伴随着那种“提心吊胆”的感觉的时候, 深圳楼市这轮修复的事情, 才算是真正地走得稳稳当当的, 并且能够行得远远大大的了。

(图片由贝壳授权中国网财经使用)