二手房信息：卖家没迁户口？法院判赔5万，买方别自行处理

卖房子的人在签合同的时候, 承诺了房子里面没有户口, 但是在交易完成以后, 发现屋子里还留着前任业主的户籍登记事项。买房子的人认为把户口迁出去是卖房子的人应当做的事情, 所以要求卖房子的人支付违约金来作为赔偿。

卖房子的人呢, 则主张说买房子的人现在已经是房子的所有权人了, 可以自己去向公安机关申请, 把那些留下来的户口迁入到公共户里面去。双方各执一词, 互不让步, 最后就打官司对簿公堂来了。最近, 那个北京市朝阳区的人民法院, 把这一桩二手房买卖里头留下的户口纠纷的问题, 最后给审完了。

然后做出的第一审判决是, 卖方这个责任, 得去承担五万元块钱的这个违约金。

户口没迁出，卖家承诺妥善处理并转账10万元

新京报记者了解到, 张某和李某是夫妻关系。张某在2024年11月17日卖房的刘某那里签了《房屋买卖合同》还有补充协议。这协议里约定好, 刘某要把房子卖给张某, 总价钱是305万元。

补充协议里面很清楚地说刘某确认房子的户口还没落户, 双方用不着去办户口迁移的事情, 同时也说好了, 要是刘某没有遵守关于户口的承诺, 那就是他违约他要给违约金, 这个违约金是按房子总价值的万分之五来算的。

在完成了签约这个步骤之后, 张某和李某两个人按照约定的要求结清了所有的买房款项, 然后房子顺利地转移登记到了李某的名字之下。但是这两个人去办理个人的落户手续的时候呢, 被派出所告知说这个案涉的房屋里面还遗留有刘某之前的业主的那个子女的户口, 所以导致他们两个人无法正常的进行落户操作。

为了解决这个户口的相关问题, 刘某在当天向李某进行了转账金额为10万元的操作, 并且在备注当中写的是“户口保障金”这几个字, 同时也做出了妥善处理户口遗留问题的承诺。

但是呢, 在后面要去办理那个户口迁出的手续的过程中, 又再一次地遭遇了阻碍。

刘某称, 在以前买房的时候没有发觉户口遗留的问题, 该房屋上面的户口是刘某的前任业主遗留的户口, 刘某没有办法主动地把这个户口迁出去, 通过去和派出所联系前任业主也是没有任何结果, 后来经过了解获得了消息, 根据北京市公共户的政策, 因为房屋产权已经变更了, 现在的房屋权利人可以向派出所提出一个申请, 公安机关就可以把那一些拒不迁出的原户内人员迁入到派出所设立的“公共户”里面。

刘某这边是说, 那个政策本来就是给把问题解决了的, 但是张某还有李某就是不办手续, 所以房子里面的那几个户口一直没法搬走。根据这个情况, 刘某就提出要求, 让张某还有他老婆把那10万块用来保障户口的钱给退回来。

张某和李某这两个人的说法是, 把户口清理并迁出去这件事, 本来是合同里写清楚了的义务, 北京市那边关于公共户口的政策, 顶多就算是提供行政办事的渠道而已, 这个不能成为卖房的人可以不用承担违约责任的原因, 刘某这个人违背了自己之前做出的房屋没有户口的书面承诺, 也没有去完成应该履行的户口迁出这个合同里的任务, 这样的情况构成了根本性的违约行为, 所以这两个人提出了要求, 希望刘某能够把户口迁走, 同时还要按照合同约定的那个标准去支付违约金。

卖家被判违约，买家也存在一定过错

法院在审理的过程中觉得, 补充协议里面清楚地写着案涉的那个房子没有户口登记这个事儿, 这是刘某弄出来的那种明确的、写到纸面上的承诺, 同时, 这也是他们两个人进行交易时非常重要的一个基础条件。

因为户籍是跟房子绑在一块儿走的, 它直接会影响到房子落户还有入学这些比较核心的权益使用, 结果, 这是因为刘某自己在交易的时候做了核查工作但是有所疏漏, 没把房子的户籍状态给查清楚, 导致交付给他的那个房子在户籍权利上面存在瑕疵, 他没去履行那个如实告知的义务, 也没按合同里的承诺来办事, 这种情况就已经构成了违约。

法院对案件里的过错以及损失的详细情况进行了全面的审查。第一点情况是, 户口没有迁走这件事没有耽误房子的交钥匙工作, 也没有耽误房子产权名字变更登记的事情, 更没有干扰到房子里每天住人的正常生活行为。

张先生和李先生两个人没办法拿出可靠的证据来证明他们自己遭受了数额非常庞大的钱财上的实际损失。第二点情况是, 这两个人本身就是这处房产法律上认可的真正的房主身份的人。他们拥有足够的资格和现实条件去走正常的官方行政流程办法来处理掉户口滞留这个遗留下来的麻烦事。

但是他们并没有积极主动地想办法去阻止损失继续发生, 而是任由事态发展让损失变得越来越大, 因为他们这种疏忽大意的态度表现, 所以他们自己对产生这个问题的后果也负有一定程度的主观过错责任。

另外呢, 刘某在出现这个问题之后, 他主动地支付了10万元的保障金, 这个行为表明了他在履约方面有补救的诚意。法院综合考虑了双方的过错程度是什么样的, 违约的情节是怎么样的, 以及实际损失是多少这些情况。

最终, 法院决定由刘某支付5万元作为违约金。这5万元的违约金和刘某之前支付的10万元户口保障金要进行相互抵扣, 抵扣完之后, 张某、李某就需要向刘某返还剩余的5万元户口保障金。

现在这个情况就是, 头一回判的案子还么有产生最终的效果。

法院：应区分民事合同义务与行政职权边界

在本案当中, 负责办理这件案的法官, 名字叫做黄河, 他表示说, 在做二手房买卖交易的时候, 房屋里面的户口登记状态, 这是影响交易价格高低以及买房人有没有意愿买下这套房子的重要因素, 所以呢, 卖房子的人有义务去把事情彻底查清楚, 也要如实把房屋存在的缺点说给别人听, 这是法律规定的义务以及合同里约定的义务, 他必须得为自己在交易中许下的承诺承担相应的法律责任。

在审理本案的过程中, 核心考量因素在于如何把民事合同里的那些义务, 和行政职权的具体作用范围给区分清楚。大家要知道, 公共户这个政策, 其实是行政机关为了给大家提供方便而设的一个救济渠道。

这可不是为了让卖房的人找借口去躲避自己的违约责任哦。所以, 这一条是完全不能用来免除卖房人在法律上必须承担的有瑕疵的担保责任, 也免不掉合同约定里头的那些义务的。

与此同时, 违约金这个制度把它弥补实际损失作为核心重点, 它同时具备惩罚的性质以及补偿的性质, 如果人们约定的违约金数额显著地高于实际发生的损失情况的话, 人民法院就可以依据法律规定进行酌情减少数量的处理, 当买受人发现自己的合法权益受到了损害的这个时间段里, 他负有一份法律规定的义务叫做防止损失继续扩大这个意思, 要是这个人采取消极不作为的态度放任损失发生扩大的结果, 那么这个人就需要自己承担起与他的过错程度相适应的那一份法律责任。

这个案件的判决结果把卖房人违约的事实, 根据法律规定给认定清楚了, 同时也守护了买房人的合法权益, 它还结合作出过错的买房人的实际情况, 还有实际产生的损失, 对违约金进行了调整, 这样做的目的是为了不让出现因为违约金太高而导致各方利益不平衡的情况, 最终是实现了交易公平与诚实信用原则的一个兼顾。

法官在这里提醒那个事情, 说在二手房交易里面的买卖双方, 都应该要把户口迁移的那条款写得更加细致一点, 要明确一下违反合同责任的那个部分, 还有停止损失的那个义务是什么。

当这个交易里面出现争议的时候, 买东西的那个人应该要积极地去通过合法的途径去减少自己的损失, 不要让自己白白的吃亏, 避免损失没有理由的变大。另外, 这买卖双方都应该要遵守自己签订的合同的内容, 心里要有诚信这个原则, 理智的去维护自己的权益, 好好的去解决那些纠纷。

新京报记者 张静姝 通讯员 焦晓琼

编辑 彭冲 校对 张彦君