5月上海二手房成交2.8万套，刷新近五年纪录，市场稳了

显示了 6 月 1 日发布的 5 月上海二手房市场交易数据, 全月二手房含商业、车位全口径网签 28023 套, 同比上涨 31%, 连续 3 个月保持高位运行, 还刷新近五年 5 月份同期成交纪录, 这表明上海楼市进入高位稳健运行的常态化阶段。

成交持续高位，多项纪录刷新

5月, 上海二手房成交稳稳守住2.8万套大关, 比起4月的28742套, 轻微回落了2.6%, 基本处于持平状态。就算受到“五一”假期交易空窗的影响, 市场热度仍然十分坚挺, 全月8个交易日, 单日成交超出千套, 日均成交903套。其中，5月10日单日成交1664套, 创造了近五年单日成交的新高度, 并且月内多次出现1500套以上高位成交量。

从周期这个角度来讲, 5月的时候, 上海二手房成交量相较于2021年5月的那个高点, 出现了上涨, 上涨幅度为10%, 与此同时, 价格已经连续3个月呈现环比上涨的态势, 在4月的时候, 环比涨幅是0.7%, 这个涨幅在全国70城中处于领跑地位, 量价齐稳, 持续回暖的趋势十分明确。

市场需求结构产生了质变, 过去因刚需独自支撑, 如今转变为刚需、改善、高端需求分别发力, 且相互联动呈上行态势。300万元以内的刚需房源依旧是核心, 在1至4月成交占比达到58%, 相较于去年数值提高了8个百分点, 浦东外围、闵行、松江泗泾等这些近郊板块承接能力格外突出。改善需求明显显现上升趋势, 300万—500万元的中端改善房成交占比上升到22%, 500万元以上的改善房源占比提高至17.9%, “卖旧买新、以小换大”这样的置换链条被全面激发。成交稳步走高的高端房源, 分布在黄浦、静安、徐汇滨江等核心板块, 其价格坚挺着, 彰显出城市核心资产具有稀缺价值以及抗跌性。

市场理性分化，利好筑牢根基

5月, 上海二手房成交均价约为3.52万元每平方米, 环比出现了小幅下跌, 幅度为3.2%, 这种情况乃是成交结构所导致的, 也就是说低总价刚需小户型被集中成交, 进而拉低了均价, 并非是市场出现了降温情况。普通房源有着充足的议价空间, 而优质次新房、地铁学区房则出现一屋子有多个客户争抢的局面, 其议价空间有所收窄。

库存格局不断持续优化, 链家内网存在真实且可售售的房源数量约为8.05万套, 相较于年初的时候减少了将近千套, 与同比相比下降了接近三成, 区域分化情况显著明显, 浦东、宝山、闵行等属于是作为刚需主力的供应地区区域, 黄浦、徐汇、静安等核心城区的房价壁垒稳固坚实, 板块行情依据按照刚需、改善、豪宅清晰分明地分层。

市场处于高位运行状态, 这得益于政策、信贷、价格底盘以及土地市场的多维共振, 年初“沪七条”持续释放红利, 限购实现优化, 公积金贷款额度得以提升, 房产税得到优化, 降低了置业与置换成本, 以购代建、以旧换新试点推进, 盘活了存量并给予了置换补贴, 信贷环境宽松, 5年期以上LPR稳定在3.5%, 实际执行利率低至3.05%, 降低了购房成本, 经过深度调整, 房价泡沫充分出清, 叠加5月土拍市场高热, 多宗地块高溢价成交, 夯实了未来房价底部, 市场信心全面修复。

有数据表明, 上海二手房市场已然告别了短期的那种躁动状态, 进而进入到这样一个结构性行情阶段, 此阶段成交量稳定处于高位, 价格呈现理性且可控态势, 库存实现良性去化, 需求得以全面打开, 大幅暴涨以及深度下跌的概率极低, 市场会朝着成熟从而可持续的复苏周期发展。（记者 史博臻）