上海某次新房小区 图源｜每经记者 包晶晶 摄
上海二手房市场量稳价跌。
上海中原地产的统计资料显示，7月份上海二手房交易量为1.69万套，较上月下降了8.67%，与去年同期相比则减少了7.01%；然而，7月份的二手房价格指数较上月下跌了1.82%，且这一下跌趋势已持续了三个月。
上海中原地产的市场分析师卢文曦通过微信向《每日经济新闻》的记者透露，今年7月份的成交情况实际上优于2023年同期，而2024年的交易量增长则主要得益于新政策的推动。在过去的三年间，上海二手房的成交量持续上升，整体呈现出稳步上升的趋势，尽管如此，房价的下降趋势并未得到有效遏制。
尽管交易量维持在较高水平，然而上海全市二手房的挂牌数量依然较多，这进一步加剧了价格的竞争态势。
“价格更接近2016年”
中原地产的数据表明，挂牌数量的增长趋势有所减缓，尤其在淡季所承受的压力尤为突出。然而，卢文曦指出，7月份的成交总量并未跌破1.5万套，这反映出市场的抗风险能力依然较强。
上海链家在7月份的带看量与上个月相比保持稳定。据上海链家研究院负责人李根在书面分析中提到，当前市场需求表现出明显的刚性需求特点，其中，300万元以下的房源成交量持续上升，这一趋势主要由首次购房者及年轻家庭推动。他们对总价较为敏感，更偏好选择性价比高的近郊房源。客户群体多元化的趋势虽有所体现，例如高总价房源的成交比例略有上升，但整体上还未达到规模化的效果。这主要是因为新房市场中的高端项目持续受到热销，同时新房的品质也在不断提升，从而分散了置换市场的需求。
考虑到交易规模与结构的基本状况，众多人士普遍认为，通过价格换取交易量这一现象仍旧是市场的主流趋势。
安居客研究院的研究报告指出，在7月份，上海仅有五个区域的二手房挂牌价格呈现上涨趋势，其中长宁区上涨幅度达到3.4%，松江区上涨了2%，黄浦区和青浦区略有上升，涨幅均为0.4%，而闵行区的涨幅仅为0.3%。
在此期间，静安、虹口、徐汇、杨浦等城市中心地带的二手房挂牌价均有不同幅度的下调。在这一过程中，区域间的差异、区域内部的不均衡以及产品间的分化现象都在持续加剧。
卢文曦指出，目前部分二手房的售价已接近2016年的水平。这其中的原因包括一些结构性变化，例如位置不佳、年代较久的旧房价格仍在持续走低，而何时能实现实质性反弹，还需观察市场交易量以及政策扶持情况。与此同时，次新房和位于优质地段的商品房则相对表现出较强的抗跌性。
“大多数房源都能再砍一点价”
当前房价的确是自2015年以来最为低廉的。记者以购房者的身份向虹口区凉城板块的旧房市场进行价格咨询，链家地产的经纪人张广（化名）通过企业微信平台给出了这样的答复。
经记者调查了解，市区内环线内的一些较新小区房价表现较为坚挺，例如中远两湾城的2室2厅户型，最近成交的价格区间大约在每平方米75000元至86000元之间。
此价格相较于2022年8月的高峰期（当时每平方米单价约为10万元）有显著下降，然而，与2024年末的价格相比，仍呈现出一定的增长趋势，并且平均价格依旧超过了2019年同期水平。
卢文曦指出，中远两湾城位于内环内，属于次新房范畴，其品质颇受认可。然而，项目的开发周期较长，且建筑密度较高，导致小区内部在品质与价格上存在一定差异。特别是最后开发的四期，其品质更胜一筹，而一、二期则相对较弱。当前，购房者愈发注重实用性，许多人希望将老旧住房置换为次新房或新房。市中心的老旧住房普遍存在面积小、停车不便、舒适度不足等问题。尽管面积增大可能提升居住体验，但总价也会相应提高。因此，预算有限的情况下，会有人选择牺牲地段，改善面积。”
虹口区凉城板块的广苑小区，始建于1993年左右，目前7月份的挂牌均价大约为44237元/平方米。相较之，三年前的挂牌均价为64600元/平方米，跌幅已超过30%。而在6月份，成交单价更是降至了34406元/平方米。
当前挂牌的价格下，大部分的房源还有一定的议价空间，张广如此表示，不过具体能否降价还需考虑房屋的具体状况以及房东的心理态度。
近期，二手房价格下跌幅度显著减小，这种下降趋势并不会引发过去的恐慌性暴跌。卢文曦如此表示。
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