吕颖雅/发自广州
2025年上半年，广州二手房市场迎来一波修复行情。
克而瑞的数据揭示，今年前六个月，广州的二手房交易面积达到了531.67万平方米，这一数字较去年同期增长了16%，刷新了自近四年来同期的新高。然而，这种升温的趋势并未维持很长时间。自二季度开始，市场的热度显著下降，自3月份达到阶段性高点以来，成交量已经连续三个月呈现下降趋势，与此同时，房价也在同步下滑，业主在议价方面拥有了更大的空间，而二手房在市场中的份额也首次跌破了60%。
房产中介的众多经纪人指出，市场上涌现了大量性价比高的新房源，这些房源的持续增加对二手房市场产生了显著的分流效应，进而促使挂牌数量增长；同时，那些希望改善居住条件的购房者急于将手中的房源出售以实现换房，这也使得房价在一定程度上出现了下降趋势。
二手房让价求成交
今年春节期间，广州的二手房市场迎来了开门红的好势头。据荔湾区房产中介经纪人陈琳（化名）回忆，年初时客户数量迅速回升，他们对看房表现出极高的热情，成交周期大幅缩短，整个市场氛围异常活跃。更有甚者，出现了当天看房、次日即成交的快速交易现象。
仅仅两个月后，人气急剧下降。从四月开始，市场明显陷入低迷。6月份的成交量为9246套，创下了全年的次低点，成交的焦点也从年初的积极购买转向了观望和博弈。陈琳指出：“我们门店在4月至6月期间的成交量减少了三分之二，随之而来的是客户数量的减少，业主的心态也变得较为脆弱。”
此次市场出现降温现象，一方面是因前期政策带来的红利和积压的需求得到释放后的自然回落，另一方面则是由于大量新房集中上市所带来的影响。根据克而瑞的数据，仅以6月份为例，广州市场新推出的符合新规的项目就有11个，这些项目的推货量占据了市场总量的近六成，而认购量更是占据了全市总量的九成。新房在价格和产品力方面具有显著优势，同时，其灵活的付款方式和丰富的增值服务也在实际交易中构成了强大的竞争力。
新推楼盘的竞争力极为显著。海珠区的房产中介经纪人王婷（化名）指出，在“五一”和年中这两个重要时间点，众多新推楼盘加大了渠道佣金的比例，这促使经纪人更加积极地带领客户看房。与此形成鲜明对比的是，二手房若不主动降价，往往难以吸引潜在客户的兴趣。
王婷以实例说明，她的一个客户在同一个区域对于购买新房和二手房犹豫不决：新房面积是120平方米，二手房则是140平方米，两者的总价大致相当，然而新房采用的是新的户型设计，实际使用面积几乎相等，而且开发商还提供了推迟三个月支付首付、赠送物业管理费以及家电大礼包等额外福利，而二手房的唯一优势只剩下可以立即入住。
观察价格变动趋势，据国家统计局发布的70城房价数据，六月广州的二手房价格较上月下跌了0.7%，与去年同期相比，降幅达到了5.9%，在一线城市中，这一跌幅位居首位。根据克而瑞的研究数据，2025年上半年，广州的二手住宅成交平均价格为每平方米26879元，较去年同期下降了6%，而议价的空间则扩大到了12%，这一增幅较去年同期增加了5个百分点。
该房产中介的经纪人一致指出，目前众多购房者普遍持有“等待降价”的心理预期，而以数十万元为单位进行讨价还价已近乎成为买卖过程中的普遍现象。
挂牌数量迅猛上升，市场竞争愈发激烈，导致众多业主纷纷主动下调售价以寻求出售，昔日众多“明星小区”的房价也在迅速触及底部。天河东圃的兰亭盛荟，其价格已从巅峰时期的“8”“9”开头降至“4”“5”开头；黄埔云埔板块的万科东荟城，成交价已经下滑到每平方米2万至2.5万元，其中一些两居室的价格甚至降至“1”开头；海珠光大花园较新的住宅区，价格也从“8”开头跌落到“5”开头；荔湾广钢新城的多个项目，价格同样从“5”开头降至“3”开头。
低总价房源占主导
从成交结构来看，低总价房源正在成为二手市场的主力。
原本我们以为市区住房对我们来说是遥不可及的奢望。然而，在今年5月，95后的李先生和陈女士在越秀区北京路周边成功购置了一套60平方米的小户型，总价仅为198万元。这对在广州辛勤工作了五六年的年轻夫妇表示，他们过去一直在这附近租房居住，未曾想过有朝一日能在市中心实现拥有自己的家的梦想。
这类购房者正逐渐成为市场中的核心力量。广东省城乡规划院住房政策研究中心的首席研究员李宇嘉指出，截至2025年上半年，广州地区总价在200万元以下的二手房交易量已占据整体市场的46%，这一比例相较于2024年同期增长了13%。总价超过200万元的各个价位区间普遍出现了下滑，特别是300万元以上的房源，其成交比例显著减少：在300万至500万元、500万至800万元以及800万元以上的区间，分别下降了4%、5%和7%。
李宇嘉指出，低价位房源市场表现强劲，这一现象与政策层面的优化调整紧密相连。首付比例的降低以及贷款利率的下降，使得那些之前难以触及的年轻刚需群体和新市民群体纷纷涌入市场。与此同时，中等价位段的需求受到了一定程度的限制。对于改善型客户来说，他们原本的“卖一买一”计划遭遇了阻碍，一方面是手中房源的跌幅扩大，变现变得更为困难，另一方面则是中心城区优质房源的价格依然坚挺，导致置换的成本反而增加。
以广州为参照，200万元以下的住宅，首付最低可降至30万元，贷款利率大约为3%，这对于资金储备不多的年轻人来说，购房的门槛已经大大降低。
目前，市场的主要成交力量依然是那些有迫切需求的购房者，而许多原本寻求改善居住条件的客户已经纷纷转而关注新房。据一位行业专家指出，诸如珠江新城、天河北等这类总价较高的区域，目前交易活动相当冷清，房源挂牌数量众多，然而实际成交案例却寥寥无几。
尽管近期新房供应集中导致市场交易格局有所调整，业界普遍观点认为，二手房在广州房地产市场中的基础地位依然稳固。
李宇嘉指出，伴随着新型城镇化进程的加快以及公共服务均等化水平的提升，各地陆续实施“以旧换新”、老旧小区改造、城市更新等政策，二手房市场在价格定位和交易需求方面将继续起到稳定作用。与此同时，各地正积极对住房发展新规进行优化调整，旨在降低对现有旧规新房以及二手房交易带来的影响。
克而瑞的分析指出，近年来，一手住宅的新增供应量不断减少。与此同时，二手房凭借其“所见即所得”的产品透明度，加上地段优越、性价比高、供应充足等多重优势，预计在未来市场中将继续发挥关键支撑作用。
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