7月北京二手房成交涨8.5%，500万以下房源占八成
延续上半年二手房市场的表现情况, 7月北京二手房成交量同比又一次出现上涨。8月1日, 北京商报记者依据北京市住建委数据进行统计, 7月全市二手房网签了13875套, 同比增长8.53%, 创造了近五年同期的次高纪录。在成交量当中, “老破小”房源成为了本轮成交的重要支撑因素。记者走访东城、西城、丰台等多个区域的中介门店后了解到, 在本轮市场回暖阶段, 总价500万元以下的房源受到购房者的极大青睐, 成交占比接近八成。
7月二手房成交同比涨8.5%
北京二手房市场, 回暖的动能十分充足, 市场的韧性持续得以显现。在8月1日的时候, 北京商报记者依据北京市住建委网签数据展开统计, 7月北京二手房网签量达到了13875套, 与去年同期相比较上涨了8.53%；网签的面积约为125.88万平方米, 同比增长了6.62%, 网签规模刷新了近五年的次新高, 仅仅是仅次于2024年同期。
详细地说, 在2022年到2024年这个时间段内, 北京7月的二手房网签数量, 分别是12338套, 还有9718套, 以及15575套。2024年网签量出现高峰, 这其中部分原因是政策端给予了强有力的刺激——就在同年的6月26日, 下调首付比例, 最低能够达到20%, 商贷5年期以上的利率下降到3.5%, 并且北京市户籍多子女家庭购买二套房时个贷按照首套来执行, 等一系列楼市新政得以落地实施, 从而激发了购房者相应的热情。
反观今年7月的二手房网签量, 在没有新增政策进行刺激的情况下, 更多是依靠购房需求的持续不断释放以及市场基本面的稳固。合硕机构的首席分析师郭毅觉得, 伴随着政策落地并产生效果, 市场需求能够持续释出, 当下北京楼市企稳复苏的底盘基本上已经夯实, 市场正踏入稳定回暖的通道。
郭毅称, 之后市场向上行, 要靠优质新房激发居住升级需求, 以此形成需求从上面往下面传导, 渐渐打开从老旧刚需二手房、次新房再到新房的梯度改善交易链条, 促使改善型需求呈螺旋状释放, 构建持续向上行的市场格局。
成交呈现回升态势的这个时候, 北京二手房挂牌的数量也处于下降状况。中指研究院给出的数据表明, 在6月末的时候, 北京二手房的挂牌量是12.1万套, 和去年的高点相比较, 下降了18.5%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称, 北京二手房新增挂牌量整体较为平稳。挂牌量出现回落, 这意味着二手房供给压力有一定程度的缓解, 然而其背后既有成交去化的情况, 也或许涵盖撤牌、转租等相关因素。到了下半年，要是成交能够维持一定的活跃度, 并且挂牌量没有显著反弹, 那么房源之间的价格竞争有希望减弱, 进而为价格逐步企稳营造条件。
二手房屋成交量出现增长, 挂牌量出现回落, 这也致使买卖双方的心态产生了变化。海淀区田村片区有某头部中介机构, 其经纪人是周鸿飞, 他以近期快速成交的一套房源作为例子来介绍。这个购房者长时间在田村片区工作, 在此之前一直是以租房的方式居住。他实地去看了好多套房源以后, 最终确定了一套挂牌价格是410万元的顶层房源。
周鸿飞讲了, 由于顶层的房源容易出现屋顶渗漏的状况, 以及夏季室内温度偏高这样的问题, 同小区同户型的上一套房子成交价格大概是380多万元, 跟挂牌价相比降幅大概是7%。然而这次的成交价格是390万元, 只是略微下降了4%, 议价的空间明显缩减了。
中指研究院给出的数据表明, 在2026年6月的时候, 北京二手住宅的平均议价空间下降到了7.3%, 这一数据跟前期的高点相比, 出现了明显的回落, 并且当下处于维持在一个相对来讲比较稳定的区间的状态。
议价空间, 是用于观察二手房市场预期的直接指标, 曹晶晶讲道, 议价空间要是扩大了, 一般就意味着业主所报的价格跟买方能够承受的价格间有着较大的差距, 成交得靠进一步降低价格来促成, 议价空间要是收缩了, 那就表明双方对于市场价格的认知正在靠近。当下能够较快达成成交的房源, 一般具备两个条件, 其一, 总价、区位或者配套有着明确的优势, 其二, 业主所报的价格能够跟着市场及时去调整。对于定价依旧明显高于同类成交水平的房源, 哪怕整体市场活跃度有所回升, 销售周期也很难显著缩短。
小户型成刚需“敲门砖”
在二手房网签数据位列近年同期高位的背后, “老破小”变成了支撑北京好些核心区交易量的关键力量。
北京商报记者从东城区和平里片区某头部中介机构经纪人李东升处获悉, 该片区60平方米、总价500万元左右的“老破小”, 6月的交易量, 在总交易量中所占比例可达七成, 到了7月, 这一比例进一步提高, 接近八成, 出现这种情况。
7月截至24日, 该片区内成交房源61套, 这一成交情况中的房源里, 60平方米左右的多达42套, 此60平方米左右房源数量在成交房源总数中的占比近七成, 这一占比与西城区三里河片区形成呼应, 据该片区某头部中介机构经纪人姚思远不完全统计。
有这样一种情况, “老破小”成交量出现了小幅提升, 就此李东升作出表示, 那些购买和平里片区房源的客户, 大多集中在有入学需求的家庭之中, 到了 6 月底的时候, 幼升小派位结果公布了, 紧接着在 7 月初迎来了小升初派位结果, 就在这个时候, 这部分家庭就开始着手进行挑选房源以及购房的阶段了。
目前挂牌的房源, 可供挑选的较多, 价格在经历三、四月因密集成交致使的上涨后, 趋于平稳。李东升称, 要是推迟到年底以及明年初买房, 计划次年入学的家庭会集中进入市场, 市场竞争随之加重。所以, 不少购房者挑选到合适房源后, 在7月选择完成置业。
在这样一种入学有着强烈需求情况的影响之下, 总价比较低, 并且能够去办理学籍, 成为了这一部分购房者在进行置业之时的首要因素, 而居住舒适度方面所受到的影响, 就降低到了比较低的程度, 这也就直接地致使500万元以下的“老破小”房源, 迎来了成交的高峰句号。
据郭毅称, 现行市场里, 老旧房源持有量占比偏高, 有关这些房源的价格依旧处在底部范围, 低价位房价更显主城老旧房源的地段价值, 性价比优势得以展现, 不少针对住房有刚性需求的购房者, 钟情总价在100万至200万元之间、处于主城区、配套完善且靠近轨道交通的老旧房源, 购房门槛以及月供压力大幅降低, 这成为刚需者选择此类房源的关键因素。
成交量走高的“老破小”, 其核心原因在于流通性强且实用性突出。李东升介绍说, 片区现行的入学政策规定, 幼升小是以户籍所在地作为依据的, 而入学之后依靠学籍来就读。多数家庭在子女完成入学手续后就挂牌卖房, 短期房价波动对这些家庭的影响是比较有限的, 所以总价偏低的“老破小”自然而然就成了区域内流通的“硬通货”。
刚需群体转向配套通勤优先
并非如同核心区那般依靠入学需求来拉动二手房成交, 四环以外有着临近地铁的情况, 有着配套成熟的状况, 有着总价可控的条件, 这些房源承接了核心区外溢刚需购房者把它作为置业选择的需求。
从北京商报记者走访得知情况, 大兴区西红门片区世嘉博苑当前房源带看量有了上涨。在该片区有某头部中介机构的经纪人马文亮作介绍 , 此小区南侧跟北京荟聚仅仅隔着一条路 , 距离地铁4号线西红门站大概270米 , 乘坐地铁30分钟就能直接抵达西单。
就首次有购房行为的年轻人群而言, 通勤的效率以及生活方面的配套, 是买房的重要要考虑的点, 为数不少的买房的人, 把购房的眼光投向了性价比更为突出的外环区域。拿出一半的价钱, 能够享受到更大的室内空间, 这也是吸引买房者选择世嘉博苑的关键要素。
称以世嘉博苑当前挂牌的20余套房源举例的马文亮表示, 小区挂牌均价约为4.5万元每平方米, 总价300万元左右的房源占比超过六成, 可选房源充足。在该预算区间能够购置100平方米的改善型户型；反观核心区, 单价普遍达到10万元每平方米, 300万元仅能够入手30平方米左右且楼龄偏高的房源。
正因为这样, 有不少还没有子女的年轻购房者, 能够凭借较低的资金成本，获取更优质的居住环境, 从而有效减轻日常生活中的经济负担。
曹晶晶提出, 不同总价段的购房者, 在区域选择方面存在着显著差异。上半年, 在北京, 对于那些总价200万元以下的二手房而言, 成交套数处于靠前位置的小区, 大多靠近轨道交通, 或者靠近学校, 又或者已有生活配套。对于处于这一总价段的购房者来讲, 核心诉求依旧是控制购房门槛。在预算有限的情形之下, 一部分家庭愿意承受更远的通勤距离, 以此来换取相对完整的居住功能。