二手房信息：前8月成交占比破52%！楼市进入存量时代

杜雨萌

在国务院新闻办公室近期所举办的那个新闻发布会上面, 住建部的房地产市场监管司司长张雪涛做出了表示, 根据国家统计局所提供的数据显示, 在今年的前8个月这个时间段里，我国二手房交易的占比情况已经上升到了52%的水平。

这组数字呈现出一路攀升的态势, 从2020年的百分之二十七开始, 走到2025年的百分之四十六, 接着又在2026年前的八个月期间, 一下子突破了百分之五十这个关键性的临界点。这些数据的接连变动, 勾勒出了我国住房市场里面交易结构所发生的变化轨迹。

这种变化标志着房地产领域已经步入了存量阶段的运行状态。这种现象的发生, 首先是市场需求发展到一定时候之后自然产生的演变过程。其次, 它也是城镇化进程进入到新阶段, 以及居民对于居住需求实现升级和跃迁，这两个方面共同施加影响的最终结果。

在过去的几十年来头, 中国的城镇化进程是处于一个快速增加增长的阶段之中的, 城市的建设是以大规模的增加量的扩展作为主要的方向的, 海量的新增的城镇人口带来了持续的想要第一次买房子的这种需求, 新房的开发很自然地就成了市场的核心的支撑的力量, 在那个时候呢, 供给的这一端是在主导着行业的这种发展的节奏的, 土地的这种开发和新房的建设是同步地在进行扩容的, “拿地”和“建房”还有“卖房”这三件事儿构成了市场运行的这样一条主线, 新建的商品房是很牢靠地就是占据着交易市场的主体的这样一个地位的。

时候变了, 情况也不再一样, 跟着我国城镇化进程从之前那种跑得太快的阶段, 慢慢过渡到稳扎稳打的时期, 城市建设也早就过了拼命增加新规模的老路子, 开始把精力放在怎么把手里已有的东西做得更好、更高效, 因为大环境变了, 所以房子卖不卖得动, 还有想要的人多不多, 这些都发生了根本性的改变。

从需求方面的情况来看, 随着住房普及率的提高, 第一次买房的人在整个购房人群里面的所占的比例慢慢变少了。与此同时, 很多已经拥有住房的家庭开始进入升级居住条件的阶段。这类想要换好一点的房子的需求一直在不断地释放出来。

而且, 这些需求大多数都是通过先卖掉旧房子再买新房子, 或者先卖掉小房子再买大房子的这种交易过程来实现的。这样的情况正在慢慢地变成推动市场增长的主要力量。

另外, 当咱们老百姓对住房的要求, 就不再仅仅是关心有房住没房住了, 而是更在意好不好的时候, 人们在决定买房这事儿上, 就不再把新建的房子当成独一无二的标准了, 像地段好不好、周边的配套设施行不行、房子内部的格局和用途合不合用, 整个社区的档次和品质怎么样, 这些地方都成了大家做决定的主要考虑因素。

从供给端来看, 一方面是城镇化进入了稳定发展期, 城市里头可供成片开发住宅的土地空间越来越饱和了, 过去那种大规模扩张式的新房开发的持续增长的空间在一点点变窄；另一方面呢, 经过了数十年的住房建设积累, 城镇存量房源的总量在不断变大, 它承载着绝大多数城镇居民居住的需求, 同时它的资产流通价值也随着市场交易变得越来越被大家看重。

通过“一增一减”的方式, 二手房市场在逐步地改变其身份, 从前期的一个补充性的角色, 逐渐成长为现在交易方面的主力军。

在房地产市场主要由存量主导的这个情况下, 它带来的影响不仅仅只是交易结构发生了一定的变化, 而且更加重要的是它会催生出来一些新的市场生态与成长空间。

如果我们用一句话来做一个对比的话, 那么如果说是在增加量的这个阶段里面的核心关键词是建这一个字, 那么在现在这个存量阶段的核心的关键词就变成了流转这两个字还有服务这两个字。

在这个时候整个房地产市场的活力将会主要地体现在以下几个方面, 一是房源的流转情况是否顺畅, 二是品质的更新升级做得怎么样, 三是服务质量的提升效果如何怎样。

由于上述这些方面的改变, 所以由此一来, 像城市更新这一块的业务, 包括对老旧小区的改造工作, 还有房地产经纪服务业务, 再加上物业运维相关的管理工作等等这些和房地产相关联的业态领域, 都将会去打开并且展示出各自新的成长空间来让大家看到更多的发展机会所在。

同时对市场主体提出了转型方面的要求, 房地产开发企业的业务需要从单一的开发以及销售模式, 转向资产管理、社区运营还有城市更新等多个不同的领域进行延伸, 只有这样才能够在现存的存量市场环境里, 去寻找并找到新的业绩增长点。

现在这个时代, 是建立在已经存在的东西的基础之上的, 各个地方、各个方面都需要同着同一个方向往前走, 要更好地服务于国家经济和社会发展的整个大局面, 也要满足老百姓希望居住安稳的需求。