二手房占比超新房！住建部确认进入存量时代，买房逻辑彻底变了

9月18日, 在国务院新闻办公室举行的发布会场合, 住房和城乡建设部提出了一个具有重要标志意义的判断性观点, 具体内容为, 二手房的交易占比情况，已经从2020年期间的百分之二十七, 不断上升到了二零二五年将会出现的百分之四十六这样一个数值水平, 而在今年过去的前八个月时间内, 这个比例实际上已经达到了百分之五十二之高的程度, 这样的数据表现基本上可以意味着中国社会上的房地产行业已经正式地步入了以存量资源为主导的一个全新时代阶段, 针对这样的当前形势特点, 住房和城乡建设部门将其进行了一番概括性的描述, 总结出了“两个转变”这样较为精炼的说法, 也就是说房地产市场的供求关系方面发生了非常大的、根本性的变化趋势, 整个市场的运行模式已经从过去那种以新增供应量为主要控制因素的主导状态, 完全转换为以既有存量房作为主要操作和竞争核心的一方。

现有的数据也把这一点给印证出来了, 在1月到8月这一段时间内, 全国新建商品住宅的销售面积同比降了13个百分点, 可是二手房网的签约面积却同比上升了10.6个百分点, 新房与旧房加在一起大概有10.92亿平方米, 同比也就只下降了0.6个百分点而已, 这说明需求根本就没有消失掉, 它就是换了一个地方去而已。

一、市场使用的衡量标准已经发生了改变, 大家的眼光从关注新房转到了对二手房的关注上面, 因为在趋于成熟的市场环境里, 存量房占据主导地位的这种现象属于常态, 相关数据表明, 在美国那个地方, 二手房的销售量在长期以往中都占据了八成以上的份额, 而新房所占的比例仅仅只有一成多一点, 在日本那个地方, 二手房交易的占比也发生了变化, 从一九九〇年的时候不足百分之十的状态, 一路上升到了最近几年里的百分之四十三以上, 中国这边是从一九九八年房屋制度改革之后开始的, 那轮扩张的阶段已经走过了二十多年这么长的时间, 推动新房进一步扩张的动力正在逐步地减弱下去, 所以对存量的房屋进行消化以及在居住品质方面进行升级改造, 这已经成为了一种必然要发生的事情。

在存量时代的这个背景之下, 其核心的工作重心, 根本就不是去建设更多的东西了, 而是应当把已经存在的那些好的资源给经营好。

对于住建部正在推行的项目公司制、主办银行制以及现房销售制这一系列的措施来说, 其目的就是为了给当前这个新阶段建立起相关的规矩, 同时起到防范风险的作用。

二、重写买房逻辑, 就是从买预期转到买所见即所得。过去的买房行为, 重点放在期房、规划方案还有升值想象上。如今的情况是, 大家更看重确定性这件事。现房销售被视为大势所趋, 这么做就是为了把交付不确定性这个问题给根治掉。二手房之所以越来越吃香, 原因是非常实际的。

总价和单价总的来说更低一些。买了就可以马上住进去。片区的配套已经非常成熟。通勤也特别方便。采光、隔音、物业水平还有社区氛围, 这些方面都是可以亲身感知到的。

新房的供给情况出现了变化, 这种变化体现在面向那些想要纯粹改善居住条件的客户的需求上, 并且这些新房的面积比较大、密度比较低, 整体的数量是不多的。对于个人来说, 在选择住房的时候重点应该从看重地段和升值潜力, 转变为同时兼顾地段、房屋品质以及持有过程中的花费。

在核心城市里面、位于优质区位并且维护状况良好的房产, 能够在市场分化的过程中保持稳定和有韧性的表现。

三、关于卖房, 大家得正视房屋折旧这件事, 因为房子也会变老, 也会发生耗损的情况。在日本, 有部分房龄已经四十年的老旧楼房, 它们的维修基金逐渐就被耗尽了, 那些旧公寓甚至被别人戏称为大件垃圾, 有些继承人干脆就选择直接放弃了。

在中国, 大量建于2000年之后的高层住宅正在陆续步入老龄化的阶段, 目前这些房子的维修基金普遍只够应付前二三十年的时间, 至于未来电梯更换、外墙翻新以及管线大修所需要的成本, 最终终究是会摊算到每一户业主头上的。

现在购房不再是可以坐在一旁等待房产升值的单纯行为, 而是需要根据房屋的品质来决定其价值, 并且应当正视随着时间推移而来的折旧问题。

四、装修市场的情况发生了改变, 旧房翻新变成了主要战场。过去, 家庭装修行业吃到了新房的红利, 但是现在关于旧房翻新的需求正在快速地增加。

城市中房屋的房龄超过20年的套数大约有2.7亿套, 在上海地区翻新需求所占的比例已经超过70%, 进行适老化改造、厨房和卫生间焕新以及局部改造成为了新兴的增长点, “以旧换新”政策也在其中起到了推动的作用。

根据日本方面的经验来看, 翻新业务这件事已经变成了企业增长的核心部分, 比如在卫浴领域的龙头企业骊住那里, 翻新收入的占比已经达到了57%, 这个数据已经超过了新建业务的收入水平。

现在中国市场里那个规模在万亿元级别的旧房改造项目才刚刚处于开启阶段, 这种做法对行业内所要求的专业程度以及诚信水准提出了更高的标准。

对于个人来说, 房屋置换这个完整的链条正在把卖出房子和进行装修这两件事情紧紧地锁定在一块儿: 一方面是在卖出之前所做的为了改善外观的“卖相改造”, 另一方面是买入之后为了提升居住质感而进行的“品质焕新”, 这两件事都有望同时呈现出大幅增长的局面。

在如今这个以现有的规模为主要特征的阶段, 房地产行业并没有进入到没落的时期, 反而是走向了成熟的一个新起点。大家所居住的住房, 正在发生转变, 不再仅仅是作为一个投资方面来获取利益的工具, 而是变成了一种消费行为方面的对象。

与此同时, 人们的想法也从仅仅关注是否有房子住, 转向了要去关心房子住起来是不是真的好。那些和房子的管理以及运营相关的经济价值, 比如说租房服务, 又或者是物业管理, 还有社区的种种服务等这些内容, 它们的地位和意义也在变得越来越明显。

这就给每一个普普通通的老百姓提出了要求, 让大家去思考的问题也要跟着改变过去那种总是想着什么时候去买房子进场, 什么时候去把房子卖了赚钱的想法, 而是要更多地去看看自己住在里面是不是感到舒服安心, 手里拿着这套房产到底划不划算, 万一这房子变老旧了之后应该怎么办呢。

从美国以及日本这些地方的经验能够看出来, 他们走过的道路不同, 但是最后得到的结果却是一样的, 房子说到底就是给老百姓拿来居住的, 在存量时代这个阶段里面, 把已经存在的房屋状况经营好比去拼命追求新的增量重要得多。（记者 黄春棉）