杭州二手房以价换量：老陈160万割肉卖房，半年成交4.67万套

最近, 老陈卖掉了一套位于丁桥板块的两居室, 这件事发生的情况是, 那套房子挂出去快一年了, 期间能看到总价从200多万元降到了160万元, 在这种情况下, 是哪样一种情形呢, 老陈心一横, 就把房子卖了。昨天, 拿到尾款后的老陈长舒了一口气。他表示, 虽说“割肉”的时候心里很心疼, 可“落袋为安”同样不失为一种好的选择。

这是今年上半年杭州二手房市场的缩影。

跟随杭州二手房市场, 在2026年时, “期中考”的成绩单达成揭晓了, 一系列的数字, 证实了市场的“以价换量”。

显示杭州我爱我家（000560）数据, 上半年全市涉及二手住宅成交套数为4.67万套。此成绩在近五年同期位列次高, 于2025年成交的4.91万套基础上只是稍有回落。

“老破小”成交量稳住了但价格“跌回十年前”

即便如此, 量是稳住了, 然而价格却依旧处于调整状态。在上半年的时候, 杭州全市二手住宅的均价是26817元每平方米, 跟去年上半年相比较而言, 出现了下滑的情况, 下滑幅度为15.2%。

数字有显示, 成交的结构出现了剧烈的变化, 主要是总价段在200万元以内的房源成交占比突破了五成, 达到了50.7%, 而在一年之前, 这个比例仅仅只有36.9%, 足足蹿升了将近14个百分点。

与此同时, 200万元到300万元这个区间的占比, 微微下降到了22.9%。这两个区间加起来, 意味着上半年杭州超过七成的二手房买家, 将总预算稳稳地控制在了300万元以内。

面积方面的变化同样显著, 上半年套均成交面积下降至101.5平方米, 相较于去年同期减少了约2平方米, 60至90平方米的中小户型占比接近四成, 依旧是市场的绝对主要力量, 而60平方米以下的“极致刚需”户型, 占比尽管仅有13%, 不过同比提升了0.8个百分点, 这表明, 越来越多预算极其有限的首套房买家, 正纷纷“上车”。

市中心的老小区, 像翠苑三区, 还有，朝晖七区, 在今年上半年的时候, 成交量都突破了60套, 几乎已经赶上去年全年的成交量, 然而成交均价却回落到了2万元每平方米左右, , 这基本退回到了2016年前后, 也就是十年前的那个价格水平。

当年被称作学区房“神盘”、“孟母盘”的耀江文鼎苑, 在2021年处于价格高峰时, 那一时期每平方米的售价达到11万元, 然而到了如今, 其价格稳定在了每平方米4万至4.7万元的区间, 历经5年时间, 将近七成的价格泡沫给消除掉了。

杭州我爱我家（000560）针对“老破小”价格“回到十年前”的情况进行分析, 得出这样的结论, 低总价房源成交比例上升, 不是因为需求端骤然爆发, 而是供应端主动“让利”所致即众多原先报价偏高的房源, 历经房东一次次调价, 最终触及买家愿意支付的那个临界价位。在买家方面, 他们普遍对价格极为敏感, 只要性价比稍有提升的迹象, 出手就比以往更为果断。

与中小户型成交量升温形成鲜明对比的是, 120平方米以上的大户型, 在上半年, 其成交量同比下滑了, 下滑幅度为2.2个百分点。

曾经有着无限风光的申花、亚运村等属于改善型的次新板块, 肉眼能够看见地呈现出降温态势了。就拿亚运村的绿城桂冠东方来说, 在今年上半年成交了49套, 这还不足去年一整年成交量的三成。

这些板块的经纪人反馈, 大户型的带看量, 从去年下半年的时候就已经开始下滑了, 今年上半年的情况更是如此, 是那种看的人少, 而且谈的人更少的状况, 要是房东不把价格降到买家心里所期望的价位, 那就连坐下来谈一谈的机会都不会有。

主城购房需求外溢加速

价格门槛不断地持续走低, 最直接受益的是那些预算有限然而又必须要上车的“新杭州人”, 还有年轻家庭, 在购房区域进行选择的时候, 刚需也呈现出清晰的流向, 那就是从主城核心区朝向外围板块加速溢散。

在今年上半年的时候, 处在主城核心位置的上城、拱墅、西湖、滨江这四个区, 它们的成交占比全都出现了下滑的情况, 当中的上城区下降了1.5个百分点, 而滨江区下降了1个百分点。

与之相反, 临平区的市场所占比例由百分之十点二跳跃式上升到百分之十二点二, 钱塘区从百分之六升至百分之七点二, 萧山区也有小幅度的微微增长, 达到百分之十六, 稳稳地保持住了全市第二大购房区域的地位。

之所以会出现这般的“外热内冷”情形, 在城东九堡一带从事了5年中介工作的经纪人刘姐, 为我们算了一笔账, 她说, 同样有着250万元的预算, 要是在市中心, 那就只能买到四五十平方米的‘老破小’, 其户型欠佳, 还没有电梯, 停车也极为麻烦。然而, 要是朝着临平、星桥、大江东那边去, 却能够买到80多平方米的电梯房, 小区崭新, 环境优良, 居住体验全然不一样。她在最近, 帮了一对小夫妻。在临平成交了一套三居室, 面积是90平方米。总价不到250万元。买家两口子都在主城区上班。“他们算过, 通勤要多花20分钟, 但是住得宽敞, 觉得值了”。

业内人士觉得, 只要外围板块单价处于“1字头”以及“2字头”的价格优势依旧存在着, 那么这种主城外溢的趋势在下半年大概率是还会长时间维持存在的, 而这是市场自身的自发作出的选择。杭州这座城市的居住半径, 正被价格的力量强硬地往外推出去了一圈。

下半场怎么走？刚需仍是主角高总价次新房承压

杭州楼市在下半年将会朝着怎样的方向发展? 综合来自各个方面的专家以及业内人士的不同观点而言, 在不存在强力新政进行干预的前提条件之下, 下半年很大概率会持续保持“平稳波动、加速去化”这样一种主要的基调。

就一方面而言, 上半年有着4.67万套的成交量, 这已然奠定了较为不错的基础, 而对于全年的总成交量来讲, 就算没办法达到去年所拥有的高度, 那也不会低到哪里去。

可是在另一方面之时, 伴随学区房需求集中释放完了之后, 高总价房源的去化压力仍然是不小的。特别是针对那些单价有偏高状态、面积相对偏大些的次新房, 不仅要去面对同板块新房的品质方面的竞争情形, 还要承受改善型买家持续所持观望的情绪压制状况, 其处境是颇为尴尬的。

分析人士指出, 刚需购房会是下半年楼市的主要旋律, 成交重点很可能继续围绕在200万元以内的低价房源上。短期内房价难以产生向上的动力, “以价换量”依旧是市场最为主要的成交逻辑。对于急需卖房的业主来讲, 合理调整价格预期, 相较于赌市场反弹更加实际；而对于正准备买房的刚需买家而言, 房源选择范围广、议价空间大, 当下仍旧是一个能够从容挑选的时期。

4.拥有67万套数量的半年答卷, 是杭州二手房凭借“价格水位下降”而换来的, 对于卖家而言, 这也许是资产出现缩水情况的阵痛时期, 对于那些预算欠缺限制, 正处于寻觅人生首套房阶段的年轻人来讲, 这大概是近几年来最为友好的一段买方时间段句号。