5月二手房成交量创近5年新高，打破传统淡季惯例

北京链家研究院的分析师冷会说道, 虽说在5月时, 市场的热度基本上已经回归到了常态, 并且交易的节奏在4月份的那个基础上面又再一次地放缓了。然而呢, 跟过去那些年份相比较而言, 在今年的5月份, 其交易量是相对比较高的, 达到了接近5年同期的最高水准。

也有数据显示, 来自中原地产研究院的哈 那个数据表明, 跟历年同一时期去做比较的情形下回, 今年5月的成交数据显得格外亮眼。这个成交量, 它是近五年来5月份所达到的最高数值, 而且, 和2023年以及2024年这两个年份同期的数据相比较, 均显示出两位数的上涨幅度。

在过去经历的房产市场周期当中, 5月始终都是成交方面的“分水岭”, 主要是因为需求进行了集中式的超额消耗, 每年春节过后的3月和4月属于传统意义上出现的“小阳春”状态, 大量积压起来的刚需以及学区需求被集中性地释放出来, 等到迈入5月之后新增的需求追补跟进不够充足, 致使成交自然而然地出现回落, 可是, 2026年5月所呈现出的表现却将这一惯常模式给打破了。

对此, 中原地产首席分析师张大伟觉得, 从成交的节奏方面来讲, 3月的时候是全年成交峰值, 19057套, 4月出现了小幅回调, 5月又持续温和回落着, 不过回落幅度远远低于往年季节性降幅, 这表明需求释放节奏变缓了, 可不是需求枯竭了, 购房者从集中抢房变身为理性择盘, 市场从短期爆发转变成平稳去库存。总体而言, 成交量处于高位企稳状态, 打破了以往那种“旺季过后快速降温”的规律, 标志着本轮市场回暖并不是短期脉冲, 而是需求持续释放所带来的持续性修复。

现今市场的状态, 在购房者那里体现得格外显著。今年才卖掉一套处于西城区“老破小”房子的李女士讲, 她卖掉房子是想要去朝阳区换购一套更为宽敞、更为崭新的二手房。没料到卖出的速度比预先设想的要快, 当然在同区域里其价格也属于性价比比较高的那种。“原本想着等到年底的时候再去购买, 然而看中的房源数量并不多, 可供挑选的余地也不是很大, 所以现在已经着手在看房了, 碰到合适的就把它买下来, 不想再继续等下去了。”。

库存连续5个月下行，降至近8个月新低

和成交量的那股活跃态势形成鲜明对比的是, 北京的二手房价格维持着平稳状态, 并且在这种情形之下, 市场库存呈现出一种持续不停下降的趋势。

对于价格这一方面, 冷作出表示, 5月的时候, 二手住宅成交的平均价格在整体上维持着平稳态势, 成交的结构在总体上呈现出稳定状态。

中原地产所呈现的数据表明, 全市二手房挂牌的平均价格保持于5.26万元每平方米, 并没有出现由于成交量上升致使挂牌价格普遍上涨的这种现象。

当前, 市场之中, 供需关系正产生着微妙变化, 成交量呈现走高态势, 于此同时, 北京二手房领域, 挂牌量持续出现下行局面, 中原地产研究院所作出的统计进行显示结果说明, 当下全市范围之内, 二手房挂牌总量已经降低至11.83万套, 相较于出现在2025年9月的14.32万套的历史峰值对比来看, 减少了大约2.49万套, 下降幅度达到了17.39%, 连续5个月处于下行状态, 刷新了近8个月以来的库存新低纪录。

张大伟表明, 北京的二手房屋市场, 正在展现出一种独特的结构, 这种结构呈现为“量升”, 并且“价稳”, 还有“库存收缩”的情况。

按照他的看法, 库存持续走低有两方面原因, 其一, 连续数月的高成交把存量优质房源持续进行了消化, 刚需房源与改善房源的去化速度变快；其二, 业主市场预期出现了根本性转变, 告别了此前那种集中抛售的心态, 观望惜售的情绪开始抬头, 新增挂牌量暴跌, 尤其是优质学区以及地铁沿线的房源数量。

业内：积压的置换需求正集中兑现

张大伟觉得, 需求端结构性分化进一步使得成交向上推进, 刚需与改善需求分着不同批次汇聚释放是此情况。他还指出, 刚需群体主要是五环外的刚需小户型, 靠着购房门槛降低迅速进入市场, 从而支撑起月度成交的基本局面；改善需求集中于城六区的次新三房、四房中。此外, 在换房退税与贷款利好的作用下, 之前积压大概两年时间的置换需求集中实现了。

确实, 此轮二手房市场有着稳健的表现, 其核心动力源自持续落地实施的政策红利。自2025年末时北京落地了楼市优化新政以后, 包含非京籍购房社保年限下调, 多子女家庭增添购置名额, 商贷与公积金贷款首付比例下调, 以及换房退税政策获得延期等一系列组合举措, 切实有效地降低了刚需进入市场的门槛以及改善置换所需的成本。

此外, 取消普通住宅认定标准, 取消满二房源免征增值税等税费优惠措施, 这直接激活了“刚需买老破小、业主置换改善房”的良性置换链条, 进而带动了全市场一二手房的成交。并且, 叠加2026年北京城市更新提速, 老旧小区改造落地, 使得部分老旧房源居住价值得以提升, 最终带动片区二手房看房与成交活跃度上升。

谈及未来市场走势, 张大伟做出表明, 讲的是短期之中, 北京二手房成交还将会维持在中高位进行运行, 库存处于低位这种状况或许会持续下去, 伴随存量房源不断去化, 后续挂牌量进一步往下的空间是有限的。不过呢, 在楼市“托而不举、稳字当头”这样的调控基调情形下, 成交量是难以突破3 - 4月所达到的高点的, 全年整体之上将会保持成交平稳、价格呈现结构性分化、库存渐渐触底企稳的运行态势。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 杨利