住房以旧换新怎么操作？多城政策效果对比
过去的两三年间，商品住房领域出现了“以旧换新”的情况，这种情况在长三角地区，成为了被反复提起的，高频出现的词汇。
从南京去往无锡，从湖州向着宁波，从苏州前往上海，政策持续推出，模式同样不断进行翻新：存在国企收购的情况，有中介代为售卖的现象，有“房票加上补贴”的状况，也存在“旧房评估价直接用来抵新房房款”的情形。有的方面报名极为火爆，名额需要争抢；有的方面推行了一年多时间，成交数量依旧是个位数。
同样是那一项政策，却走出了全然不一样的曲线，这背后，存在着一场复杂的博弈，这场博弈发生在房地产市场步入深度调整之际，涉及地方政府、国企、房企以及居民，早期的“以旧换新”，是以去库存作为目标的，是借助集中收购以及补贴从而快速启动的，如今，它正迈入2.0阶段，这个阶段更注重比拼流程设计、资金安排以及旧房处置能力。
如何写好“以旧换新”的下半篇文章，值得思考。
互相学习，不断迭代
在2025年8月份的时候，宁波市住建局当中相关的负责人，带领队伍前往了三个地方，这三个地方分别是浙江湖州，湖南长沙，山东青岛，专门针对商品住房“以旧换新”究究竟该如何去做 ，展开了学习。
在青岛住建局的会议室当中，双方展开交流持续了两个小时。回来之后没过多久，到了9月5日，宁波启动了商品住房“以旧换新”的活动。半年多的时间，从学习考察归来的宁波，把活动推进得很有成效，颇具声色。
今年2月，宁波多达11个地方，同步对外官宣，宁波市商品住房“以旧换新”2026版（第三期）这样一项活动，正式开始进行启动了。商品住房“以旧换新”这个活动，不仅被写进了2026年宁波市政府工作报告里面，而且还在进行“迭代扩面”，范围拓展到了全市域。截止到4月19日，线上有8378人提交了意向申请，其中审核通过的有7316人，旧房的总数一共有1588套。
正是当下这个时候，就如同那个时候一样。在今年4月17日，来自山东济南市住建局、财政局以及济南城市发展集团的调研人员，一同进入到了宁波住建局的会议室当中。大家所关注的各类问题，全都是非常直接的：用于回收旧物主体的资金要怎样去筹措？跟新的销售主体之间要怎样进行结算？政府会给予怎样的补贴？资金的规模究竟是多少？宁波方面并没有存有隐瞒，将所有情况都逐一交代清楚了。
宁波的做法并不是一开始就这么顺利。
最先，活动被限定于宁波市所管辖的6个区 ，对于旧房，有着建于2005年以前的要求 ，并且面积要在120平方米以下，由国企宁波城投置业来负责收旧。采取的是纯线下报名的方式 ，因为在当时做出了判断 ，目标人群中老年人占多数 ，线上操作存在或许成为障碍，有很大可能性。
在7个报名登记的日子里面，登记点那儿咨询的人数达到了9000多，实际完成登记的有3175组，联审通过的是3086组，和计划收购的500套名额比起来，热度远远超过了预期。一直到11月底的时候，城投置业又收下了500套旧房，靠着摇号、多子女优先这样的办法来筛选，最终完成了748套旧房的过户。
但随之问题亦暴露得出来，其一乃是周期太过漫长。整个流程运作下来常常得耗费几个月的时间。其二是旧房评估位居新房认购之前。不少人仅仅是来开展“蹭评估”这一行为。而他们实际上并没有真正想要换房的意图。
今年，宁波针对流程作出了调整，先是选择新房，而后再对旧房进行评估。要是对于评估得到的结果，心里不太满意，那么是能够把新房定金退回来的。“来凑热闹的人是变少了，来到这里的基本上都是比较迫切的客户。”鄞州区那边一家楼盘的销售人员如此讲道。与此同时，报名的方式偏向线上。宁波市住建局住房保障处的处长徐峰表明，借助“浙里办”App去报名，是需要进行人脸识别以及实名注册的，如此一来方便去掌握实际需求，整体的周期也被大幅度压缩，最快在30天之中就能够完成“换新”。
宁波第三期以旧换新流程图，资料图片。
类似的调整进程之中，于浙江诸暨也存在着哟。在二零二四年十一月彼时，诸暨开展了首期房屋“以旧换新”相关的活动 ，预期达成二百套这一数量。于此事发生之前 ，当地专门前去河南郑州 ，以及江苏江阴之地 ，还有江苏海安之处 ，另外浙江丽水等地区展开考察 ，察觉到各个地方的做法并不相同 ，而所呈现出的效果差异也颇为显著。诸暨挑选了“房票 + 换购券”这样一种模式。对于旧房而言 ，先实施评估的操作 ，之后依据评估所得到的价值来确定房票的金额 ，与此同时 ，按照房票金额的百分之十发放换购券 ，其上限为不超过十万元 ，当两者叠加在一起之后 ，便能够直接用于抵扣新房的房款。
很快，首期的那两百套名额就被报满了，然而成交率却并非很高。诸暨市商品住房“以旧换新”活动的负责人徐凌飞，和同事在一起进行复盘，从中发现了几个关键问题，选房的时间偏短，限定为三十天，大约百分之三十的人因为这个原因而选择放弃，部分人由于老房和新房的差价比较大，所以也选择放弃。“还有一户人家，老房子的面积是一百零七平方米，超出了一百平方米的收旧限制。他还专门来找我们，询问能不能就按照一百平方米来计算。但是我们肯定是不能打破规定的。”徐凌飞对此印象极为深刻。有三四成的旧房都卡在“面积超出”这一点上。
诸暨有一对老年夫妻，在工作人员的陪伴之下，去办理商品住宅 “以旧换新” 的旧房过户手续，这是资料图片。
从第二期开始，诸暨迅速调整政策，扩大旧房适用区域，面积上限由100平方米放宽至144平方米，增加宣传渠道，延长报名和选房时间，同时增添“二换一”“多换一”等选项，限制一放宽，市场接受度显著提高，第二期原本计划300套，最后扩充到近400套才满足需求，第三期推出500套名额也顺利达成交易。
宁波往昔曾对湖州展开学习之举，然而湖州最初亦是从郑州、昆山等地区获取经验。去年年初之际，承担落实政策职责的湖州城市集团旗下房总集团率先施行一轮问卷走访，询问得颇为直截：你能够接纳怎样的价位？最期望更换至哪一个区域？换房之时最为迟疑的是什么？
一番摸出来的结果展示于眼前，清晰明了，众人最为在意的，无非是两个问题，其一为旧房价值几何，其二是新房可供选择的数量规模如何。针对这两个要点，湖州所采取的解决办法是，一方面借助公开摇号选定的 3 家评估机构给出的数据平均值，并且将评估价格予以统一公布；另一方面，拿出数量多达 14000 多套的新房源以供选择，并且还将一些热门房源纳入其中。经过此番两期的操作下来，湖州总计有 1143 人次提出申请，回收旧房 679 套，新房实现去化 513 套。
湖州以旧换新咨询点，资料照片。
何蕾，这位房总集团的相关负责人，对原因展开了分析：湖州归属于中小城市，其中人口相对不是很多，整个主城区区域的发展态势显现出较为均衡的状况，所以呢，“收旧”以及“换新”的价差并非很大，并且，14000套可供选择的房源也完全能够满足申请人的需求。“每个城市都要去契合自身的特色，这就需要依据城市能级来实施‘一城一策’。”她如此说道。
多方博弈，要算大账
倪金义，70岁 ，与其妻子，于湖州红丰新村，一套82平方米的老房子里，居住了40年。此房子建于1984年 ，有状况为“冬天有3个月晒不到太阳”。老两口年纪增大 ，爬楼愈发吃力。房子格局老旧 ，呈现“厨房长长一条” ，以及“里面房间要通过当中房间进去”的情况。
以目前市场的行情状况来看，老旧的房屋是不容易卖出能让人感到满意的价钱的。倪金义心里十分明白，周围那些类似的年代较久的房子都是不太好将其售卖出去的。去年7月，在上海工作的儿子瞅见了“以旧换新”的相关消息，在第一时间就帮自己的父母去报了名。
评估结果显现了出来，之后所有家庭成员都感到十分满意，其价格是每平方米9200元，总的价值达到70多样万元，基于此，他们凭借这笔款项再加上申请的贷款，更换了一套面积为130平方米的配备电梯装置的洋房，如今房屋的装修已经接近一半的进度，预估在下半年能够搬进去居住。
汪建安，这位34岁的装饰公司项目经理也参与了“以旧换新”，一家五口挤在面积不到70平方米的楼梯房里，早就萌生了换房的想法，然而旧房交给中介挂牌半年，带去看房的人却寥寥无几，而且“价格一直呈现往下掉落的态势”。
汪建安10月时，被中介告知了“以旧换新”的消息，他即刻便报了名，未料评估价格居然比丘预计的还要高些，最终，汪建安换得了一套141平方米的四房，其周边配套亦是便利的，这令他不禁连声称赞。
湖州新房楼盘，资料图片。
从当前情形来看，存在着部分城市，其旧房评估得来的价格，稍微比二手房成交的价格要高些，还有些城市，借助政府给予补贴这种方式，给居民进行让利，追根究底，都是为了达成稳定二手房价格市场这个目的，与此同时，去激发居民们那种“换新”的热情。
然而，并非每一个人都乐意“上车”。还有某些地方举办了相关活动，可是一年过去后，成交量呈现为0，这是由于新房的选择极为有限，致使老百姓并不认可。另外，存在一些城市，在进行旧房收购时设定了一些门槛，其原本的目的是提高房源质量，然而实际效果欠佳，一期活动执行下来，成交数量极少。
另一边，作为收购主体的国企，也在算自己的账。
在宁波，第三期活动的收购主体发生了变化，之前是市级国企，现在则是由各区（县、市）的11家国企来承接。据统计，大概有29%的换房者进行的是跨区置换。为了避免让收购主体觉得跨区置换不合算，并且为了激发大家的积极性，在宁波的方案里，若“换新”成功，新房楼盘主体要给国企收购主体一次性2%的佣金，与此同时，新房所属地区的一级政府需给予旧房收购主体每年1%的收购款贴息，且连续5年，以此来实现跨区资金平衡。
宁波市商品住房“以旧换新”工作组上门评估，资料照片。
即便如此，在具体执行层面，麻烦也一点不少。
越是完好的旧房是越好没错，然而在现实当中要达成这点却存在很大难度。宁波鄞州区所实施收购行为的那170多套旧房里面，有80多套都显现出诸如漏水之类的问题。“类似于漏水这种状况的小问题是能够被接纳的。要是因为这个就不予以收购，那么差不多会有一半进不来，如此所造成的影响是极为巨大的。”鄞州区收购行为的主体鄞开集团的相关负责人俞杰如此表示。
产权问题更为繁杂，存在这样的情况，有的旧房在报名之际，系统所显示呈现的是5楼，面积为58平方米，等到俞杰抵达现场进行查看，实际所在楼层却是3楼，而房产证上面记载的面积仅仅只有38平方米，像这类类似的产权方面存在的瑕疵，只能是在推进整个相关进程的过程当中，一点一点地探寻挖掘出来，然后再跟有关部门一项一项地去进行核实，进而修正，他以开玩笑的方式说道，这两个月每天都要去爬那所谓系统显示的5楼，结果人都瘦了许多。
涉及国企，这笔账实际上不太容易计算清楚。多位接受采访的对象这般讲，“小账没法算明白。”“以旧换新”更为关键的是“算整体的账”。
以诸暨作为例子来说，一直到现在这个时间点，诸暨前面的三期活动，在统计上共吸引了1545户积极报名，成功带动新建商品住宅销售数量为660套，完成兑付“房券合票”资金达到6.5亿人民币之丰，新房销售所获取的金额总共达到14.4亿人民币。当中，成功激活换宅之人自己所拥有的资金为7.9亿人民币，实现的税收金额大约是9700万人民币这个数值，进一步带动家装消费市场达到2.83亿人民币之多。
国有企业和财政拿出了6.5亿元的资金，补助是按购房券最高不超过10万元1套来进行的，财政实际总共支出了5750万元，这样做就带来了上述所说的销售、税收以及家装市场的消费情况。国有公司支付了收购资金，不过也获得了旧房资产，不像其他的购房补贴，钱补出去后除了带动销售之外没有回收的资产。诸暨市住建局工作人员是这样算账的。
当然，“以旧换新”所产生的效果，进一步着重于强化对整一个房地产市场的信心。
在宁波，近几个月，二手房挂牌量出现了下降的情况。有业内的相关人士表明，业主惜售的案例呈现出增长态势，或者减少议价空间的案例，也呈现出增长态势。
与此同时，新房去化的成效十分显著。于宁波而言，参与“以旧换新”这一活动的新房房源，已从一期、二期的一百一十五个楼盘、一万七千套增加到了三期的一百八十五个楼盘、三万两千套，曾经处于持续低迷状态的新房销售因此被成功激活。
一家宁波鄞州区某新盘销售人员向记者表示，房企的态度也发生了变化，头部企业都主动来报名，活动开始前每个月大概有20套交易量，3月光是通过以旧换新售出的新房就有93套。
市民在楼盘选购新房，资料照片。
极为关键的是“锁定效应”， 截止到4月19日，宁波市存在1516套新房被意向金锁定了。这等同于告知市场里的其他买家：“优质的房子数量有限了，存在别人争抢的情况。”“你所中意的房子，有5个人都在等待着，再次思考之后觉得也不差这笔钱，便不再迟疑了。”该销售人员透露了。
而且，“以旧换新 ”竟然致使了土拍市场的回温。3月，宁波有6宗涉及住宅的用地全都成功地出让。这些地块覆盖了鄞州、海曙、高新区等核心板块。其总金额大概是51.5亿元。
写好“下半篇文章”
然而，旧房被收购之后要如何处理呢？这可是商品住房“以旧换新”最为突出的难点所在。
眼下最为常见的做法乃是返租，新房之中存有期房，有些现房仍是需要进行装修的，众多人更换了住房之后，却依旧居住于原来的房子里面，汪建安的想法简单且直接，那便是“无需搬家，租金相较市场价格还要低上一点儿”，当前，多个地方在旧屋评估的时候要求同时出具租金报告，以此方便后续的操作，多数城市返租的比例均超出了一半。
将其用作保障性住房同样是主流思路， 有着 900 多户居民在等待保障房的诸暨，需求较为旺盛，蒋翼斌专门提及了这样一个数据，与此同时，因诸暨部分地区旅游资源良好，他们也正考虑做民宿，对收上来的老房子进行改造，这也能成为一笔收入，不过这还需文旅等多个部门协同配合，目前仍处于探索阶段，而湖州计划把收购得来的旧房予以统一装修，实施集中管理运营后用作保障性租赁住房。
当然，市场化租赁也是可行的做法。对于宁波一期以及二期的那些质量不错的房源，国企选用自营方式，在经过简单的微小改造（比如说更换智能门锁、安装远程水电表）之后再弄成房屋出租，而一部分房源会集成起来托付给专业的中介去代为管理。宁波属于人口呈现净流入状态的城市，每年大约有8万人流入，“因而房屋出租存在市场空间”。湖州同样正在探寻依照市场需求，针对90后、00后等特定人群推出类似“酒店式管理”的短期租赁服务。
存在着这样一种情况与之相关，即未来出售这一行为也被纳入到考虑范围之内。“国企最大的优势就是以时间换空间。”一位身处一地且与国企收购主体有关联的负责人作出这样的表述，其表示倘若未来二手房市场一直持续处在回暖的状态，那么也能够持续进行出售。按照他的那种说法，“最终是租赁、出售两条腿走路”，而具体怎么去做则要参照市场走向。
3月，各地的楼市迎来了一波呈现出一定热度的小阳春，在这样一种特定的背景状况之下，许多地方都正在针对后续的发展方向进行思索，考虑下一步究竟要如何去走。
在前几期收房进程里，诸暨这边察觉一些小区内部“以旧换新”需求极为集中，在一栋楼当中，也许就有七八套房子都被国企收纳进来了。产权一旦集中，许多以往做不了的事情，像老旧小区加装电梯，乃至原拆原建等，都拥有了操作空间。
当下，诸暨住建局正对规划部门展开对接工作，期望把“以旧换新”归入更大范畴的城市更新框架之中，尤其是针对需求集中之地的小区提升收房的密度，进而进一步盘活存量资源。
湖州同样在紧凑留意着居民那些诸般诉求，与此同时还去汲取仿效各地既有“以旧换新”已达成的成功经验与相应做法，全面充分考量企业自身所具实力以及市场实际需求，坚决维系在实施进程同步跟进评估、同步适时研判的工作行进思路，于实践整个过程里及时跟踪观测政策落实之后达成的效果并且依据动态变化情况去优化方案。
宁波市住建局副局长袁布军向记者讲道，鉴于当下活动参与极为火爆，宁波正考量加收或者适时着手启动新一轮次的商品住房“以旧换新”活动。依他观点，商品住房“以旧换新”能够当作一个市场调节工具，灵活予以利用，未来会更着重于新房去化需求更甚的区域推行。
宁波市民参与以旧换新登记，资料照片。
上海易居房地产研究院副院长严跃进予以提醒，商品住房“以旧换新”可不是能医治百病全无弊端的办法，它的复制推广得严谨地分辨城市的不同发展水平高低层次，而且它更适宜当作市场出现问题失去正常调节功能时期的短期介入手段施加作用。“要是想要达成长期化的目标，那就必须完成角色的彻底转变——得从‘救市者’摇身一变成为够专业的‘城市资产运营商’。唯有建立起成熟的营运能力以及REITs退出途径渠道，让收购行为自身能够产生商业收益回报，这种模式才有可能达成市场化的长期运营运作。”严跃进这般表述道。
于长三角之地，商品住房“以旧换新”之事已然走出诸多路径。然而追根溯源来讲，关键是要使得居民拥有那种能够切实感受到有所收获的感觉。倪金义成功搬入了电梯洋房居住，汪建安则通过相关操作换得了大四房以及良好的配套设施。倪金义说道：“依旧是要把握好机会才行。”。
这句话，或许是对这项政策最好的注脚。
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