二手房信息：淡季不跌，8月广州二手住宅网签8624套，政策托底

8624套。

8月，广州二手住宅网签了8624套。

广州珠江沿岸城市天际线风光

这个数目置于一整年当中去瞧, 算不得甚高, 然而置于 8 月呢, 它处在如此这般的状况下, 即一个极端天气频繁发生、大半个月的时间都在下雨、有大量市民外出旅游的原本地产的淡季时期, 它几乎跟去年同一时期达到了差不多的水平, 并且环比仅仅略微下降了0.39%。

没崩，甚至还同比微涨了0.17%。

致使其背后无法仅靠单一的某一偶然缘由予以阐释。于一个存在千万人进行着谋划决断的市场之中, 其身处本该寡淡的时节之际不仅能够抵挡住下跌态势, 必然是存在好几股力量同时呈现作为兜底支撑的情形。把这分开理解, 此三层支撑中的每一层彼此间都没有办法缺失。

政策红利没有“见光死”，置换链条真的被疏通了

诸多楼市政策存在这样的问题, 即出台当日呈现出热闹的景象, 然而两个月过后大家便将其忘却了。可是, “穗八条”落地4个月之后, 它依旧在持续地释放着效果。

4月底时, 广州推出了“穗八条”, 其核心做了几件事, 公积金的最高额度被提升到了360万元, 拿出了2亿元, 用作“卖旧买新”的专项补贴, 国资进入市场收购二手房，将其用作保障房, 目的十分明确, 就是要打通“卖一买一”这条置换链条。

如下这般, 是过去两年广州二手房最为棘手的状况所在之处: 那些属改善型的业主, 内心盘算着要更换住房, 然而其手掌之中攥有的旧房屋却无法售卖出去, 不然也可以说难以抬高售卖的价格。在2025年的时候, 广州二手房的成交周期与2024年相比较而言, 被拉长了将近1个月的时间跨度, 进行协商敲定价格上的灵活性空间一概普遍处于10%至15%这个范围区间。一旦形如“卖一买一”这样的链条, 出现了断裂的情况状况状态, 那么整个市场便无法形成良好流转通畅起来顺畅运转。

解“穗八条”之路径为径直朝着断点处投入资金, 国有资产进入市场收购房屋, 截止到7月29日, 市区两级国有企业已对售房报名受理数量超过2100组, 达成交易111套, 与此同时, 首批120位业主获取了267.88万元的“卖旧买新”补贴，推动买卖总金额达到8.5亿元。

这些数目并非庞大, 然而其意义并非在于金额自身, 而是在于信号所产生的效应, 当一个市场之中的参与者目睹“有人切实地处于收房的状态、补贴实实在在地在发放款项”, 置换的链条便会从冰冻的情形一点一点地开始出现转动了。

数据也体现出了它的效果, “穗八条”施行之后, 广州二手住宅在8月的网签数量为8624套, 并未出现以往政策红利迅速消退之后所产生的大幅下滑现象, 8月8624套这样的规模, 基本上完全是政策基础的一种延续。

8月末的三重催化剂，刚好在淡季末尾托了一把

单有政策红利的情况下, 8月能够保持不出现下跌态势, 然而若要实现同比呈现略微上涨的情况, 那还需要起到催化推动作用的因素。

8月28日, 广州在一天之中集中出让3宗涉及住宅的用地, 其总成交金额是118.3亿元, 当中琶洲南区地块历经201轮竞价, 以溢价率33.0%成交, 荔湾坑口地块溢价13.4%。

土拍市场热度并非孤立之事, 开发商于核心地块敢以高溢价举牌, 传递出的乃是对后续市场走势持有乐观判断。此判断不会径直变为8月网签数据, 而是会经由中介及购房者预期, 增进犹豫中的购房抉择。

就在同一天, 信贷方面再次释放出宽松的信号, 具体为个人住房贷款的最长期限被延长到40年。这项政策直接作用的对象是月供负担, 对于那些还处于犹豫状态的置换型买家而言, 这无疑是一种有着实打实效应的推力。

这三件事相互叠加, 其造成的结果是, 9月的经理人指数直接出现跃升情况, 从37.43一下子上涨到54.12, 与此同时消费者的入市意愿指数更为夸张地狂飙, 飙到63.41, 并且首次突破了50表示荣枯状况的分隔线。尽管此刻这所反映出的是9月的预期状态呈现的结果, 然而8月末最后几天之中市场所表现出来的心态实际已经被向上托举起来了。

刚需和首改的占比，已经连续涨了5个月

这是最容易被忽略但可能最根本的变化。

8月的数据当中存在着这样一个细节, 60 - 120平方米的刚需以及首次改善户型, 网签占比在环比方面提高了0.47个百分点, 其中60 - 90平方米区域提升了0.21个百分点, 90 - 120平方米区域提升了0.26个百分点, 这并非是一个月所产生的波动。

也就是说, 当下支撑广州二手房成交的主体, 是那些确实要居住的人, 是刚结婚的人, 是生孩子的人, 是老房子居住空间不足的人, 他们并非投资客, 不关注短期的价格涨跌状况, 只要价格不会再出现剧烈下滑, 只要置换条件得以允许, 便会进行出手交易。

结构上存在着另外一种变化, 那便是流通方面的效率, 在 2025 年的时候, 广州二手的挂牌数量达到高峰状态, 那个时期月均超过 2 万套, 然而到了 2025 年年底, 这一数字已然下降到 1.3 万套, 由此抛盘所带来的压力持续不断地得到缓解, 在 6 月之后, 大约有三成重点需要进行监测的楼盘挂牌价格呈现出环比上涨的态势, 议价的空间也随之收窄, 低价甩卖的房源显著减少。

此刻的市场, 已并非那种呈现出“谁先跑谁赢”态势的踩踏局面了, 而这个底部一旦得以形成, 那刚需进场的窗口便趋于稳定了。

有着局部印证作用的数据是从黄埔区跑出来的, 8月黄埔二手住宅网签环比增长了2.89%, 于全市整体呈微降状态这样的背景之下逆势跑赢, 率先成为活跃成交板块的区府板块在全市排名第一, 在这背后是这样一种情况, 黄埔区将房票安置二手房兑换通道正式打通了, 已经累计办理了超过150宗房票二手房交易登记。

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局部增量不多，但对稳住全市的淡季成交，贡献了实际支撑。

8月的8624套这个数字, 是有着三重力量共同予以支撑的, 底层存在政策红利, 也就是穗八条置换链条被打通, 中层有着信心传递, 具体来说是土拍溢价以及信贷得到优化, 还有结构性的需求基础, 即刚需首改的占比持续不断抬高。

也就是, 接下来, 在9月到10月这个传统旺季的时候, 就不是市场从零开始起步的那种情况, 它是会站在一个已经有8月成交8624套的这样一个基础之上向前推进的。

其实值得去盯的指标呀 并非只是关于9月的网签量本身 毕竟呢 网签存在着滞后性 就比如说 8月末所启动的置换需求 得要到9月中下旬的时候 才会在数据方面有所体现 然而重点在于 9月前半段的新增认购量 能不能够实现持续的放量 并且 后续的土地出让 可不可以延续8月的那种高溢价态势 这两个指标 才是能够判断这一轮行情究竟能够走多远的关键所在。