二手房信息：上海成交火爆，房源减少，买家大胆跨区选房

周荣觉得, 这般信心并非毫无缘由。今年1月直至7月, 全市总共成交二手房大概15万套, 这等同于以前完整一年的数量。基于基本面上交易活跃的状况, 全市二手房的供应量持续下降ing, 并且地段优等、品质优良的房源流通性极强, 买家同样不愿意错失。

买家选择半径显著扩大

假若讲卖家展开的试探还存有几分小心谨慎, 那么买家踏出的脚步十分明显趋向得快了起来。上海链家军研究员带头人李根宣称, 于“沪八条”产生助力引导情况下, 改善品质般的需求加快前往市场里头, 3居室而且布局尺码在90到120平方米范畴的房型所占比例稳稳当当地在提高, 交易构成持续不断地往更好方向转变。

唐修贵, 这位上海链家三林店社区维护经理, 留意到了一种趋势, 置换型客户的选择范围, 正从在周边换房, 扩展成为全市跨区域购房。“客户以前卖了房, 大多是在周边换一套有电梯的房子, 面积稍微大一点。现在不同了, 很多人直接把目光投向了外环外的新房, 像是联排、叠拼或者大平层, 追求的是更好的环境以及居住品质。”。

8月29日, 有业主通过唐修贵卖掉一套处于浦西的楼梯房, 成功置换进松江的独栋住宅, 住宅价格约在1000万元左右。另有卖家距正式退休仅剩两三年, 其将无电梯位于5楼的老房子转给女儿, 自身在嘉定又买了一套别墅用于妥善养老。

“同一个价位在外环外能够买到更好的房子, 这原因是极为简单的。”唐修贵讲道。新政补贴使得这类买家选择的决心变得坚定起来 , 新政之中“以旧换新”购房以及贷款补贴这两项相互叠加 , 最多能够节省8万元 , 这等同于家电购置实行了“免单” , 其吸引力是切实存在的。

统计数据表明, 8月21日, “沪八条”开始施行以后, 在外环外购买一手住房, 那些符合“以旧换新”购房补贴条件的, 也就是既购买外环外一手住房, 又在购房前一年之内有过出售二手住房行为的, 数量大约是195套, 在同期外环外一手住房成交量里占据的比例是23%。其中, 出售的二手住房处于外环内的一共有66套, 所占比例为34%, 能够叠加享受3万元的“以旧换新”补贴。

在另外一方面, 2025年9月时，上海所出台的住宅品质提升新规, 是要在全市进行统一执行的, 其对外环之外住宅所产生的实际影响, 相较于中心城区而言, 是更为突出显著的。在外环外的地块之上, 其容积率于相对层面而言更低一些, 净空以及风貌方面的约束也更少一些, 新规里面阳台半计容放宽, 公共用途的架空层以及风雨连廊不计容, 建筑高度具备适度弹性等设计红利内容, 相较于中心城区更容易得到落实落地实现, 新出让地块的项目在存在条件的情况下能够实现更大的阳台, 拥有更高的得房率, 打造出更为丰富多样的社区公共空间。

有这样的情况, 像是处在浦东川沙那边的“佳运·璟和ONE”, 它属于外环外较典型的那种全域抬板社区, 其将车库设置在抬板的下方位置, 把地面完整地遗留下来以当作绿化与人员活动的场地。而且许多栋楼安排了成片的底层架空层作为公共区域来使用, 它的主力户型全部都超过了110平方米。再比如说位于嘉定新城那儿的“象屿金茂·满嘉”，该小区将地坪整体性地抬高了差不多 1.2 米, 其中洋房的区域基于这个又再次抬高了大概 4.4 米, 并且在架空层内部拓展出了活动的区域。

外环外面的小区运用了抬板设计, 将整体的地坪抬高了大概1.2米, 在洋房区域又在此之上再一次抬高了约4.4米。经过抬高以后, 一楼增添了健身房等具备功能的活动区域（效果图）。

新小区处于外环以外, 多数都有着抬板设计, 由此, 一楼增添了数目更多的公共活动区域，这里还有（效果图）。

中介机构转型愈发迫切

交易模式发生了变化, 客户需求也出现了改变, 这也在促使房地产经纪行业加快转型。周荣表示, “AI等新技术有所发展, 使得客户获取信息以及政策咨询的渠道变得更加多元。如今, 客户倘若需要了解新政细则, 不会再主要依靠中介, 直接向中介进行咨询的诉求也有逐渐削减的状态。”。

新媒体平台兴起, AI找房工具兴起, 正在重塑消费者获取房产信息的方式, 也在一定程度上分流传统中介的线上客源。但在上海市房地产经纪行业协会会长、太平洋房屋董事长张静看来, 线上渠道的扩张, 并不意味着传统门店失去价值: “线上平台、AI更多解决的是房源展示问题, 是初步匹配问题, 但房产交易是大额的, 房产交易是非标资产, 看房实勘离不开专业人员, 价格博弈离不开专业人员, 产权核验离不开专业人员, 置换衔接离不开专业人员, 交易风险把控离不开专业人员。”。

这同样代表着, 中介行业的价值现正出现变动。往昔，中介较多凭借信息差以及渠道优势来促成交易。伴随房源信息越发透明、线上渠道持续增多, 单纯的信息促成价值不断降低, 中介要从“售卖房屋的人”转变为“协助客户进行决策的人”, 从房源销售人员转型为置业顾问、交易风控专家。

尤其在市场渐渐步入置换主导时期之后, 消费者的需求也于产生转变。相较于仅仅获取房源讯息, 购房者愈发在意交易安全、资产研判、置换方案还有政策解读等专业服务。这对经纪人的专业能力以及机构的服务体系, 皆设置了更高方面的要求。

置换链条打通之后，不少市民卖掉老房子去外环外买新房。

张静表示, 之于协会而言, 我们同样倡导从业人士妥善运用新媒体以及数字化工具, 于线上获取客户资源, 于线下切实做好专业服务, 促使线上与线下实现融合发展, 凭借专业能力打造长期竞争力。

依张静的看法, 往后三年, 房地产经纪行业的关键命题, 乃是达成一回专业重构。对于企业来讲, 要重构服务体系, 明确划分基础代办跟全流程居间服务, 脱离仅仅依赖低价竞争的模式。