北京7月二手房成交涨8.5% 500万以下老破小占比近八成
上半年二手房市场表现得以延续, 7月北京二手房成交量同比又迎来上涨。8月1日, 基于北京市住建委数据统计, 北京商报记者获取相关消息, 7月全市二手房达成网签, 为13875套, 同比增长呈现8.53%的态势, 创下近五年同期的次高纪录。在这样的成交量当中, “老破小”房源成为了本轮成交里头至关重要的支撑因素。北京商报记者实地走访东城、西城、丰台等多个区域的中介门店, 以此了解情况, 经历本轮市场的回暖阶段时, 总价500万元以下的房源广受购房者的青睐与垂青, 成交占比近乎达到八成。那当中, 核心城区里那种老旧且户型较小的房子, 凭借总价较低、配套成熟以及需求稳定等特性, 成交的热度持续呈现上升态势。然而在四环开外的区域, 靠近轨道交通、配套完备、总价在500万元之内的两居室和小三居室, 就成为了想要改善居住条件的购房者优先选择的对象。
内生需求驱动，7月二手房成交同比涨8.5%
北京二手房市场, 回暖的动能十分充足, 市场的韧性持续得以显现。8月1日, 北京商报的记者, 依据北京市住建委的网签数据来统计, 7月时, 北京二手房的网签量达到了13875套, 同比上涨了8.53%；网签面积约为125.88万平方米, 同比增长了6.62%, 网签规模刷新了近五年的次新高, 仅仅次于2024年的同期。
具体分析一下, 在2022年到2024年这个时间段内, 北京7月份的二手房网签数量, 依次是12338套、9718套、15575套。2024年出现了网签量的高峰情况, 这其中部分原因源于政策端给予的强烈刺激——在同年的6月26日, 有一系列楼市新政开始实施, 像下调首付比例最低到20%, 把商贷5年期以上的利率降低到3.5%, 对于北京市户籍且有多子女的家庭购买二套房, 个人贷款按照首套执行等等, 这些新政落地之后, 激发了购房者们的热情。
反倒去看今年7月的二手房网签量, 在不存在新增政策刺激的状况下, 更多是靠着购房需求的持续予以释放以及市场基本面的稳固。合硕机构的首席分析师郭毅觉得, 伴随政策落实产生效果, 市场需求持续释放, 当前北京楼市企稳复苏的底盘基本是给夯实了, 市场正迈入稳定回暖的通道。
郭毅称, 后续市场若要上行, 得依靠优质新房来激发居住升级需求, 进而形成需求自上往下传导, 逐步打开从老旧刚需二手房、次新房再到新房的梯度改善交易链条, 推动改善型需求呈螺旋状释放, 以此构筑持续上行的市场格局。
严跃进, 这位上海易居房地产研究院的副院长表明, 当下尽管并没有新政策颁布出来, 然而以前就存在的政策所具备的效应正在一步步地进行释放, 而这状况属于市场回暖时的关键支撑点。政策效果得以显现出来, 这同样跟房价调整逐渐抵达合适位置、市场方面的预期获得改善存在紧密关联。伴随时间一点点向前推进, 政策带来的红利将会进一步展现出来, 市场回稳过程中的态势将会变得更为清晰明确。这种依靠内生需求来驱动的回暖现象, 相对于仅仅单纯依靠政策刺激而言, 具备更强的稳定性以及持续性, 并且更加能够反映出市场的健康发展所遵循的逻辑。
随着成交出现回升, 北京二手房挂牌量与此同时也在下降, 根据中指研究院数据所显示的情况, 在截至6月末的时候, 北京二手房挂牌量是12.1万套, 相较于去年所出现的高点而言下降幅度达到了18.5%。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称, 北京二手房新增挂牌量整体处于平稳状态。挂牌量出现回落暗示着二手房供给压力有一定程度的缓和, 然而其背后既存在成交去化的情况, 或许也涵盖了撤牌、转租等相关因素。要是下半年成交能够维持一定的活跃度, 且挂牌量没有显著反弹, 那么房源之间的价格竞争有希望减弱, 进而为价格逐步趋向稳定创造相应的条件。
二手房成交量出现了增长, 挂牌量出现了回落, 这也致使买卖双方心态产生了变化。海淀区田村片区有某头部中介机构, 其中介机构的经纪人是周鸿飞 , 他以近期快速成交的一套房源作为例子来介绍, 那位购房者长期在田村片区工作, 之前一直是租房居住。他实地看过好多套房源后, 最终锁定了一套挂牌价为410万元的顶层房源。
周鸿飞讲了, 由于顶层房源容易出现屋顶渗漏这般的状况, 而且夏季室内温度相比于正常情况偏高, 在同样的小区, 相同户型的上一套房子成交价格大概是380多万元, 和挂牌价格相比降幅大概是7%。然而这次买卖成交价格是390万元, 仅仅略微下降了4%, 由此可见议价的空间明显地缩小了。
据中指研究院数据提供情况表明, 2026年6月此时北京二手住宅平均议价空间由此降至7.3%这件事, 与前些时候相较前期高点显著呈现出回落状态, 而当下其态势维持在状况处于相对稳定的区间范围之内。
议价空间, 是用于观察二手房市场预期的直接指标。曹晶晶指出, 议价空间要是扩大了, 一般的情况就是, 业主所报出的价格跟买方能够承受的价位之间, 存在着比较大的差距, 达成交易得依靠进一步降低价格来促使成功；要是议价空间变窄了, 那就表明双方对于市场价格的认知, 正在向接近的方向发展。当下能够比较快速达成成交的那些房源, 一般具备两个方面的条件: 其一, 总价、区位或者配套, 有着清晰明确的优势；其二, 业主给出的报价, 能够及时依照市场情况做出调整。对于定价依旧明显高于同类成交水平的房源而言, 就算整体市场的活跃度有所回升了, 其销售周期也很难显著地缩短。
200万以下成交占比超五成，小户型成刚需“敲门砖”
在二手房网签数据处于近年同期高位的这种情况的背后, “老破小”变成对支撑北京多个核心区交易量而言是关键的力量。
有个叫李东升的, 是东城区和平里片区某头部中介机构的经纪人, 他向北京商报记者透露, 在其所在片区, 面积60平方米、总价大概500万元左右的“老破小”, 6月的交易量能占到总交易量的七成, 到了7月, 这一占比还进一步提升了, 接近八成。
这一占比同西城区三里河片区构成呼应态势。依据该片区内某处于头部位置的中介机构经纪人姚思远所做的并未完全统计的数字, 在 7 月一直到 24 日这个时间段里, 该片区成交的房源数量达到 61 套, 其中大概 60 平方米的房源数量多达 42 套, 其所占比例近乎七成。
李东升针对“老破小”成交量出现的小幅提升情况表明, 购买和平里片区房源的客户大多集中在那些家中存在入学需求的家庭之中。一直到6月底幼升小派位结果公布之后, 紧接着7月初迎来了小升初派位结果情况, 就在此时这部分家庭便开始着手进入到挑选房源以及购房的阶段去了。
从当前挂牌露面情况来看, 能够进行推选选择的房源数量比较多, 价格在历经三四月紧凑成交致使的上扬之后渐渐趋向平稳。李东升讲, 要是延缓挪到年底以及明年年初去买房, 打算第二年入学的家庭会一起进入市场, 市场竞争跟着就会加剧。所以, 有不少购房者在筛选挑出合适房源之后, 决定在7月完成购房行为。
在这样一种入学有着强烈需求所产生的影响当下, 总价是比较低的情况, 并且能够办理学籍, 从而成为了这一部分购房者在进行置业方面首当其冲的因素, 但是有关居住舒适度方面所形成的影响, 却下降到了比较低的地步, 而这一点也直接致使了500万元以下的“老破小”房源迎来了成交方面的高峰。
郭毅称, 眼下市场里, 老旧房源的存量所占比例偏高着, 那些相关房源的价格也尚处在底部范围之处。处于低位的房价更是进一步突显了主城老旧房源的地段价值, 性价比所具备的优势也就显现出来了。有不少刚需购房者对总价在100万至200万元之间、处于主城区、配套已成熟且临近轨道交通的老旧房源很是青睐。购房门槛以及月供压力明显下降了, 这成为了刚需选择这类房源的核心因素。
成交量走高的“老破小”有流通性强、实用性突出的核心原因, 李东升介绍, 片区现行入学政策规定幼升小以户籍所在地为准, 入学后依托学籍就读, 多数家庭会在子女完成入学手续后挂牌出售房屋, 短期房价波动对其影响微小, 因总价低处的“老破小”所以成为区域内流通的“硬通货”。
凭借这一特性, 面积10余平方米的极小户型房源于7月达成快速成交。姚思远称, 当月成交房源里有两套户型, 面积分别是15平方米与27平方米；其中15平方米的房源空间狭小, 仅能放置一张床, 且没有配备独立的厨卫设施。
曹晶晶称, 此轮成交出现回升, 率先源于刚需, 在2026年上半年这种情况得以体现, 于北京出现了2022年的状况, 200万元以下二手房成交占比提升至53%, 相较于2025年而言, 提升幅度为4.9个百分点, 从面积段方面进行观察, 会发现70平方米以下房源成交占比是37%, 70至90平方米房源成交占比得以提升, 升至26%，经过若干年价格调整之后, 北京一批小户型房源进入了刚需家庭的购买力范围, 伴随首付以及月供压力下降, 过去由于总价较高而被推迟的需求从而开始入市。
不执着核心地段，刚需群体转向配套通勤优先
跟核心区凭借入学需求促使二手房成交有差异, 四环以外那些临近地铁的房源, 配套成熟的房源, 总价可控的房源, 承接了核心区外溢的、刚需购房者的置业需求。
被实地走访了解情况的北京商报记者知悉, 大兴区西红门片区内的世嘉博苑, 近期房源的带看量呈现出有所上涨的态势。在该片区的某头部中介机构里, 身为经纪人的马文亮作出介绍, 这个小区的南侧跟北京荟聚只间隔着一条道路, 距离地铁4号线的西红门站大概有270米远, 乘坐地铁30分钟的时间就能够直接抵达西单。
对于那些初次进行置业的年轻人群体来讲, 平时上下班通勤的效率, 以及生活方面的配套情况, 是他们在购房时需要重点去考量的内容, 有不少的购房者把进行置业的目光转移到了性价比更为突出的外环板块。只需要花费半价的价钱, 便能够享受到更为宽敞的室内空间, 这同样也是吸引购房者做出选择世嘉博苑这一决定的关键要素。
李华说, 世嘉博苑当前挂牌二十多套房, 小区挂牌均价约每平方米四点五万元, 总价三百万左右房源占比超六成, 可选房源多。这个预算能买一百平方米改善型户型；核心区单价普遍达每平方米十万元, 三百万只能买三十平方米、楼龄大的房源。
正因情况这样, 不少没有孩子的年轻购房的人, 能够以相对来讲更低一些的资金成本, 获取更加优质的居住条件, 有效地缓解平时生活的经济压力。
曹晶晶说道, 不同总价段的购房者, 在区域选择方面, 差异是十分明显的。上半年的时候, 在北京, 200万元以下的二手房成交套数靠前的那些小区, 大多数都是靠近轨道交通的, 或者是靠近学校的, 又或者是已有生活配套的。针对这一总价段的购房者来说, 核心的诉求依旧是控制购房门槛。在预算处于有限状态的情况下, 部分家庭是愿意接受更远的通勤距离的, 目的是换取相对完整的居住功能。