广州二手房上半年成交超5.2万套，政策补贴助力换房

于2026年上半年期间, 广州楼市处于政策松绑, 以及核心地块高价出让等利好因素的支撑状况下, 新房成交不断修复, 二手房成交同样持续修复, 呈现出“淡季不淡”的显著特征。机构所监测的数据表明, 在今年上半年这个时间段内, 广州新房累计存在3个月单月成交超越去年同期的情况, 二手房累计有2个月单月成交超越去年同期。

二手房成交超5.2万套

广州中原研究发展部所监测的数据彰显, 在2026年上半年间, 广州二手住宅累计达成成交数量为52817套, 相较于同比情况虽呈现出下跌了6.7%的态势, 然而与2025年下半年相比较却实现了增长2.6%。

市场得以修复, 其背后没办法离开政策持续不断的托底。今年4月30日的时候, 广州出台了楼市“穗八条”新政, 并且施行该新政, 从供应与需求两端全面展开有力举措。需求端直接把购房成本给降低了, 公积金贷款的最高额度提高到360万元, 并且还同步推出了“卖旧买新”单套最高3万元的专项补贴, 进而打通了一二手房的置换链条；供给端明确了“依据需求确定供应”, 年度以内不在同一个规划单元当中集中出让商品住宅用地。

按照广州中原所监测得出的数据, 于“穗八条”新政呈现利好的状况之下, 上半年时期的二手房带看量相较于去年下半年的时候增长了6.1%, 观望的那种情绪持续不断地得到缓解。

业主报价信心同步得以修复, 全市平均议价幅度收窄到6.2%之多, 与去年同期相比减少了0.2%。广东中原地产研究发展部的研究经理熊小洪点明此情况, 在市场止跌预期增强的状况之下, 业主惜售心理开始抬头, 置换业主抉择观望并且暂缓挂牌, 最终造成新增挂牌量月复一月滑落下跌。数据表明, 在2026年上半年当中, 广州二手房月均新增挂牌量仅仅只有6729套而已, 和同比相比降低33%左右, 全市存量挂牌量下跌至12.6万套, 与去年同比减少了5%。

居住于广东省的住房政策研究中心内里担任首席研究员一职并名为李宇嘉之人, 在接受了澎湃新闻的采访这一行为当中指出, 低价房是源于自去年开始以来便逐步进行消化的情况, 投资客抛出所持盘的行为基本接近尾声之处境, 导致市场发生非理性降价挂牌的现象大幅减少, 而这同样其实也就是二手房价格出现跌幅并且该跌幅持续开展收窄态势的重要核心原因所在之处。从成交所呈现的结构方面来看, 价格在200万以下的刚需低价盘依旧是所产生成交的主要力量部分, 其所占的比例一直在维持于50%大抵相当左右之地。

需着重指出的是, 今年年初之际, 马场地块乃是得以高价出让的, 这一情况呢, 也对核心区域高端改善预期起到了修复的作用, 与此相应的是, 板块的带看量也随之同步走高了。今年2月份时, 在经历了243轮十分激烈的竞价, 以及将近9个小时的艰苦鏖战之后, 越秀集团最终是以236亿元的总价成功拿下广州马场地块(一期)的, 而该地块创造出了广州自2010年以来单宗地块成交总额的最高纪录。

熊小洪表明, 马场地块修复了珠江新城板块高端改善购房的预期, 拉高了该板块客户看房的热情, 带动了整体二手看房量的上行, 并且, 当下板块二手业主心态呈现走强态势, 需求有所回暖, 部分优质楼盘成交价相比年初有略微上调, 像保利心语花园、中海璟晖华庭这样的。

中端改善购买力坚挺

处于二手房不断分流客源以及新房供应出现缩水的这种背景状况之下, 广州的新房市场却依旧展现出韧性。中指研究院所给出的数据表明, 在上半年的时候, 广州全市总共成交了新建商品住宅30902套, 并且成交面积达到了345.9万平方米, 与去年同期对照呈现出上升3.4%的情况。其网签均价为35337元/平方米, 由于受到结构性成交的影响, 网签均价跟去年同比升高了3.1%。

分析月度走势, 1月至2月时, 因春节假期之故, 推货平淡, 成交亦平淡, 供求规模皆处低位, 3月呢, 由春节后购房需求的集中释放, 还有开发商借助“小阳春”营销节点加快推货节奏, 市场成交显著回升, 5月在“穗八条”利好政策带动下, 成交创下2025年以来单月的新高。

受去年供地减少这一因素影响, 新房供应出现收缩情况, 上半年新房供应仅仅只有1.8万套, 与去年同期相比下滑了30%, 李宇嘉觉得, 再加上二手房持续分流客户这种情况, 新房流速下降, 在去年同期处于高基数的这个前提条件下, 今年上半年新房成交规模能够保持一定体量, 这样的表现实在是实属不易。

在其眼中, 政策红利属于重要支撑, 近期AI以及半导体产业链发展带来了一批购买新生势力, 与此同时, 二手房一直很繁荣, 低价房源交易很频繁, 也适度地撬动了300万至600万的置换需求。

针对区域表现而言, 依据广州中原给出的数据, 在上半年的时候, 成交表现比较突出的区域主要是天河区与黄埔区这两个区域。其中呢, 黄埔区累计成交的面积为52.26万平方米, 同期比起来, 增幅达到了51%, 成交之所以活跃, 一方面是因为房票客户给这个片区带来了相对稳定的去化源；另一方面, 在上半年期间, 老黄埔以及科学城板块那些热度项目, 在三、五月这两个月份的时候, 多次进行降价促销以及清货等行为, 从而刺激客户积极去成交。而天河区累计成交的面积是34.43万平方米, 同比增幅为47%。2月末的时候, 马场地块高价成交了, 这刺激了金融城板块高端项目的成交, 其中保利玥玺湾、保利天曜活跃度比较高, 另外, 改善型项目保利辰园·湖境、越秀·阅璟台持续吸纳着天河东部的置换需求。

伴随着市场的修复, 产品结构也在持续朝着改善的方向转变。广州中原所给出的数据表明, 70平方米以下的刚需小户型成交所占的比例呈现出走低的态势, 110至130平方米的主力改善户型其涨幅最为突出, 该户型的占比提高到了23.6%。另外, 500万至1000万的中端改善房源成交所占据的比例大幅度上升, 彰显出中端改善的购买力较为强劲有力并持续固存。

于库存方面, 中指研究院所给出的数据表明, 截止到6月末的时候, 广州整个城市的新房库存为1423万平方米, 其去化周期是24.7个月, 相较于2025年年底的时候下降了1个月。

李宇嘉指出, 上半年全市新房库存下降十分显著, 可是整体库存量以及去化周期依然处于高位, 核心原因便是新房流速变得走弱。哪么究竟上半年情况如何呢?全市新房去化率为5分之1, 跟去年同期相比下降了50分之1。天河、黄埔虽然销售有所增长, 但是库存周期也在往上走高, 其中该天河的去化周期为18.5个月, 增长了又2.7个月, 情况如此。

关于后续市场的走势情况, 李宇嘉持有这样的看法, 在步入6月传统淡季以后, 带看规模出现了回落, 成交规模也跟着回落, 新一轮行情启动的话, 大概率得等到9月份才行。与此同时, 当下广州楼市的K型分化格局是十分明显的, 新房方面是点状高档房盘热度比较高, 其他的盘表现平平, 甚至存在降价的情况, 二手房方面是以低价房源的交易作为主导, 再加上当下就业以及消费基本面呈现出偏弱的态势, 对居民投入市场的积极性产生了一定的影响, 后续市场修复的节奏将会维持分化的态势。（计思敏）