二手房信息：挂牌120万，买家开口110万，2026年市场真实行情

一套挂牌售价为一百二十万的房子, 买家张嘴就说“一百一十万, 能不能谈一谈呢? ”。

这并非是段子, 这乃是2026年的春天时节之所呈现, 是每天于全国二手房市场里真切实际在上演的场景。

过去的一年当中, 有一套房子一模一样, 业主坚决咬定118万这个价格丝毫都不放松, 而来来看房的人排成了队伍等待签订契约。到了今年, 有着相同的户型, 还有同样的楼层, 买家进来门的第一句话便是: “110万, 这样可不可以呢? ”要是不行? 马上转身离开, 前往去看下一套房子。

你或许会讲, 这难道不就是市场欠佳吗? 然而, 奇怪的一点是, 5月份的时候, 上海二手房网签数量创造出了近十年同一时期的最高纪录, 4月份卖出了28742套。北京同样卖出了17893套, 属于近五年同一时期的最高点。

卖得多了，价格却在跌。

全国有 900 万套以上的二手房挂在网上等着去出手, 然而真正愿意掏出钱来的买家, 却没见着涨了多少数量。北京西城区有一套曾经卖到 920 万的学区房, 如今跌到 606 万了还是没有人要。深圳部分的学区老旧且户型小的房子, 跌幅超过了 60%。

市场的主导权，已经彻底换了人。

深圳中介给出的数据表明, 4月份的时候, 二手房平均议价率下降到了9.41%。听起来仿佛砍价的空间变小了 , 然而这恰恰意味着 , 能够砍去的水分已经被挤压得基本差不多了。

那一些呈现出急待出售状况、各项条件欠佳以及房龄较为老旧特点的房子, 早就已降至市场能够予以接受的价位了。 剩余下来的这般情况, 是买卖双方展开的新一轮彼此试探以及相互拉锯而已。

业主主动调低报价的比例达到了75%, 非核心区域的房子, 其议价空间甚至超过了15%, 上海有中介表示, 如今看房的人是增多了, 但真正愿意下手的人, 都是冲着降价而来的, 房东若不让出几十万的空间, 就连讨价还价的机会都不会有。

成交量，是靠着一轮又一轮的降价换来的。

2026年3月, 一线城市的二手房价格, 整体环比上涨了0.4%, 然而, 要是把这个数据拆开进行查看, 就会发现完全不一样的故事。

处于北京以及上海核心区域的优质次新房, 其价格环比出现了上涨, 提升幅度为百分之三至百分之五, 房东基本上不愿意降低价格, 将议价空间压缩到了百分之三以内, 这些房子具备共同的特征标识, 分别是核心地段, 房龄相对较新, 拥有品质物业, 而且靠近地铁或者学校。

另一边，是远郊大盘和“老破大”的尴尬。

那没有产业以及人口予以支撑的远郊之地, 当初所规划的配套设施却迟迟未能落地。通勤所需的成本已然成为了让人难以承受的沉重负担。有着面积大、房龄老且没有电梯的那种“老破旧大”房子, 刚需人群根本买不起, 而改善型需求的人群又瞧不上。

老破小之处的纯属于北京的学位, 于均价较高的那个点位向着下方回落了百分比之三十五至百分比之四十五。深圳部分传统学区范畴内的老破小呢, 其跌幅超过了百分之六十。

驱动这种分化的根本力量，是市场上买房的人彻底变了。

呈现的数据表明, 在当下二手房成交的状况里, 有超过百分之九十的情况属于纯粹的自住需求。人们买房时首要考虑的目的, 已经不再是“以后房子能够卖出去会值多少钱”了, 如今变成了“现在居住起来是不是方便、是不是舒适”这样的考量。

现如今, 买家看房之际, 一个具有代表性的情景呈现出来, 那再不是询问诸如“这个板块有无规划利好”之类的问题, 转而更多的是在追问“物业费具体是多少”, 还有“停车究竟方不方便”, 以及“邻居素质究竟怎么样”这些问题了。

品质这般具有特性的房子存在着, 物业会给予相应服务, 其处在特定社区环境里, 曾经那些被投资者忽视的居住方面细枝末节, 现今竟然变成了决定交易成功与否的关键所在, 是这样的情况。

在2026年的一季度期间, 于全国范围内的新房成交情况里, 投资客所占的比例下降到了15%以下, 此数据创下了近十年以来的最低纪录。在深圳, 以及上海地区, 这样的比例更是低, 超过90%的购房者是出于自住目的。

杭州朝晖那儿, 有一套面积为48平米的老房子, 它每个月的租金能够达到3000元, 一年的租金回报率差不多接近3%, 听闻起来, 这好像是个那种“躺赚”的很不错的买卖。

呈现这般貌似蛊惑人的租金回馈, 究其实质乃是房价持续走低的产物, 你觉得好似抓到了性价比, 事实上没准握住的是持续贬值的资产。

曾因锁定宏庙小学而价值达千万的, 位于北京西城区的一套50平米老房, 在多校划片政策施行的情况下, 业主孩子有可能被分配至距离三公里之外的普通学校。深圳罗湖、福田等老城区所涉及的学区房, 其成交量相较于峰值下降了55%到70%。

学区房的护城河，正在被教育公平化的浪潮一点点填平。

多数银行针对房龄超出25年的老旧住房, 已然收紧乃至停止了贷款审批, 这表明潜在买家得准备全款, 直接筛除掉了市场上起码八成以上的购房需求。

房子在重新评估

存在于远郊的那些老的小区, 它们没有地铁, 没有商业, 也没有产业, 属于“孤盘”类型, 更是走进了尴尬的状况之中。

2025年5月至2026年2月时段内, 上海外环外区域的房价, 整体出现了26.％。的下跌幅度。西安的西咸新区等远郊板块, 平均挂牌周期超过240天, 部分楼盘挂牌周期竟超一年。南京的江北核心区、江宁禄口等板块, 房价相较于2021年高点, 回调幅度超过40％。

产业以及就业机会缺乏支撑的情况下, 年轻人持续朝着主城区或者规模更大的城市迁移, 人口基数与真实居住需求没了, 这些房子就仅仅剩下建筑自身了。

随着住房完全回归到居住的属性, 随着市场中的潮水慢慢地退去, 一个具有根本性的问题显现出来: 到底什么样的房子, 才能够称得上被叫做“家”, 而绝不仅仅简单地只是一个投资的符号呢?

是那个不管市场怎样起伏波动, 都可为你遮挡风雨、承载生活热度的物理空间, 还是那个处于时代洪流里, 依旧能够维持流动性与金融资产的存在?

2026年的二手房市场，正在用力地将这两者区分开来。