二手房信息：量价企稳才是市场反转的真正信号

中国房地产反转核心

不在政策喊话之处, 中国房地产真正的反转信号, 在于二手房“得有先起之量, 而后稳之价”这般真实地修复, 政策它是“能起催化作用之物”, 而二手房量价才是“可验真伪之金石”与“能动全身之发动机”。2026年“小阳春”有其核心特征, 即为二手房成交能持续放量, 挂牌量到顶而后回落，核心城市价格止住下跌转向上涨, 这才是行业从“靠政策托住底部”迈向“由市场自主实现企稳”的关键转折点, 是此这般。同时结合中指指数数据能够看出, 在行业反转进程当中呈现出了极致的结构性分化现象, 央企房企为本轮地产业绩稳健反转的核心压舱石, 这与民营房企的持续弱势形成了鲜明的割裂。

Part.01

为什么是二手房，不是政策？

政策已从“强刺激”转向“托底+维稳”，边际效应递减

于2026年来说, 中央层面并未出台大规模刺激举措, 仅仅强调了“努力稳定房地产市场”这一内容, 地方方面, 主要是以“带押过户、换房退税、公积金加码”为主, 其属于降低交易过程中的摩擦, 而并非是强力拉动需求, 有着这样的情况。

历史表明, 政策能够在短时间之内实现对成交的撬动, 然而却没办法对预期以及供需状况作出更为有效的改变；在经历了2024年至2025年期间的多轮宽松举措之后, 市场依旧呈现出低迷的态势, 其根本原因就在于二手房价格持续不断地下降, 以及市场预期逐渐走向疲软。

二手房是“真实市场”，新房是“政策与开发商博弈市场”

新房：受土地供应、开发商资金、限价/促销影响，数据易失真。

2026年一季度, 在30城当中, 二手房成交占比达到了72%, 其中一线城市占比超过80%, 已然成为市场主力, 而二手房是业主与刚需直接进行交易的, 并且不存在开发商控盘的情况, 也没有政策限价, 它是居民真实购买力与预期的一个如同“裸奔”般的指标。

行业逻辑已从“增量开发”转向“存量盘活”

过去20年, 新房占据主导地位, 呈现出“拿地, 盖楼, 接着涨价”这样一种高周转模式, 政策能够直接对投资以及开工起到撬动作用。

时至今日, 城镇化进程呈现出放缓态势, 新房市场已然趋于饱和状态, 在此情形下, 二手房成为了核心的交易载体, 然而, 要实现反转, 必须依靠存量房的流通得以修复, 价格能够企稳, 预期得以改善, 而并非依赖新增供应。

Part.02

2026年二手房量价：已现“反转三信号”

成交量：持续放量，告别“以价换量”

在20城里面的二手房成交情况显示, 3月份的时候环比增长的幅度达到了117%, 4月份同比增长了13.4%, 5月1日到24日同比出现了19.5%的增长, 这种增长态势连续3个月呈现出较高的增长幅度, 并且5月的那种热度还没有消退, 而在往年的情况当中, 热度通常仅仅出现在3月到4月期间。

一线的标杆所在, 上海在4月成交了3.1万套, 此为5年以来的新高, 北京于4月成交接近2万套, 是15个月以来的新高, 刚需呈现出集中入场的态势。

重要的关键差异在于, 2025年的成交依赖于挂牌量的急剧增加, 这是通过以价换量的方式来实现的, 而到了2026年, 则呈现为成交数量的大幅放量以及挂牌量的回落, 此时25个城市相较于2025年10月的高点下降了4.3%, 在这种情况下, 需求是主动进行修复, 呈现增长态势。

价格：核心城市止跌转涨，跌幅显著收窄

一线价格情况如下, 4月二手房环比呈现了加上百分零点四的涨幅, 这是十一个月以来首次出现转正的状况, 其中上海的涨幅是加上百分之零点七, 北京的涨幅是加上百分之零点六，深圳的涨幅是加上百分之零点四。

全国挂牌价呈现这样的情况, 在2025年的下半年, 月均跌幅超过了1%, 到了2026年1月至2月期间, 跌幅收窄至-0.1%, 而在5月的时候, 跌幅约为-0.3%, 最终止跌趋势明确。

结构特征是, 低总价刚需, 也就是300万以下的这种, 会先上涨, 而后核心区的改善型会跟着上涨；在深圳等城市, 呈现出一种结构性分化, 这种分化是“高总价大户型量价齐升”的情况。

预期：业主从“恐慌抛售”到“惜售/跳价”

议价所占用的空间方面, 处于上海最为核心的区域, 原本是从百分之十的幅度收窄到百分之三至百分之五, 而此刻业主们开始将报价向上调整百分之五至百分之八。

挂牌呈现这样一种心态, 挂牌的数量出现了回落的情况, 观望的态势有所减少, “卖一买一”的置换需求变得活跃起来, 市场已然从“买方主导”的状态转向了“供需平衡”的状态。

Part.03

2026年开发商投资：持续收缩，与二手房回暖背离

开发投资：累计同比-13.7%，4月单月降幅扩大

1至4月, 全国房地产开发有着投资23969, 此金额同比呈现-13.7%的情况, 其中, 住宅投资是18464亿元, 其同比呈现出-13.1%的态势。

4月, 单月投资金额为6249亿元, 同比下降幅度为20.1%, 相较于3月下降幅度11.3%而言, 降幅明显扩大, 开发商表现出的投资意愿依旧较弱。

新开工与施工：开工大幅下滑，施工持续收缩

1月至4月, 房屋新开工面积呈现出13900万㎡的规模, 与去年同期相比, 下降幅度为22.0%；其中住宅新开工面积为10057万㎡, 和去年同期相较, 下降比例是23.6%, 房地产企业对于未来销售状况仍旧持有悲观的态度。

房屋的施工面积为545116万㎡, 与上一年同期相比下降了12.1%；住宅的施工面积是378005万㎡, 和去年同一时期相较下降了12.5%, 存量项目以去化作为主要方向, 新增开工显得颇为谨慎。

土地与到位资金：拿地锐减，资金压力未缓解

在1到2月期间, 百强房企斩获的拿地总额为950.4亿元了, 与之相比的同比数据是-52.4%, 尽管核心城市里优质地块的溢价已然出现回升情况, 然则整体而言拿地信心却是不足的。

1至4月期间, 房企所获得的到位资金为26697亿元, 与去年同期相比下降了18.4%；其中, 国内贷款部分下降了25.9%, 自筹资金部分下降了10.5%, 定金及预收款部分下降了17.6%, 个人按揭贷款部分下降了31.7%。销售回款以及融资方面, 依旧承受着压力。

背离逻辑：二手房回暖≠开发商敢投资

经二手房修复达成的存量流通改善, 然而新房现阶段库存依旧处于高位状态, 并且三四线城市存在去化难题, 致使开发商将首要任务设定为“去库存、保交付”, 并非进行扩充投资行为。

资金端方面, 二手房交易并不能够给房企回款径直起到贡献作用, 置换需求朝着新房改善盘进行传导，这尚且需要花费一些时间, 当前阶段, 房企依旧是以谨慎收缩作为主要策略的。

Part.04

中指指数视角：央企房企，本轮业绩反转的核心压舱石

结合中指研究院给出的房企经营指数, 以及销售业绩、盈利数据来观察, 行业整体还没有走出那种投资收缩、利润承受压力的低迷周期, 然而央企房企靠着确定性优势, 率先达成了业绩筑底反转, 完全拉开了和民营房企间的差距, 成为房地产行业结构性复苏的核心稳定因素。二者核心的分化, 并不是短期行情的波动, 而是信用、财务、土储、经营模式方面长期壁垒存在差异。

信用与融资壁垒：低成本资金筑牢盈利底线

根据中指指数给出的数据表明, 在行业处于下行周期的时候, 民营房企普遍遭遇了融资渠道被收紧的状况, 出现了债券违约的情形, 面临着融资成本急剧飙升的难题, 多数民营房企的综合融资成本超过了6%, 部分出现风险的企业直接失去了公开融资的能力, 债务到期所带来的压力持续对经营的修复造成压制, 业绩深深地陷入到亏损的困境之中。

对照来看, 像处于前端位置的中央企业房地产企业如保利发展、中海发展、华润置地、招商蛇口等 , 其信用评级处于稳固状态、融资途径不曾受阻, 长久以来综合融资成本都保持在行业较低水平那种3.1%—3.8%的范围之内 , 身处于行业降低利息、信贷环境较为宽松这样的状况下 , 中央企业房地产企业不断地更换此前那些高利息的债务 , 财务上所产生的费用不断地得以优化 , 在行业整体利润呈现下降趋势的背景情形之下 , 凭借着低成本的资金保住了利润的基本份额 , 达成了逆势获取盈利的局面 , 这成为了业绩出现反转的根基所在。

土储与布局优势：精准卡位核心存量回暖赛道

中指土地交易指数表明了这样一种情况, 近些年来, 在房企拿地资源方面, 持续不断地朝着央企集中, 民营房企呢, 由于资金受到限制, 基本上已经退出了核心城市的土储市场, 仅仅只是在三四线那些存在高库存、需求又比较弱的区域进行布局, 没办法承接本轮一线以及强二线二手房回暖所带来的置换改善红利, 新房去化持续呈现出低迷的状态, 业绩很难得到修复。

央企名下开发房地产的企业, 一直以来都坚决秉持着要把项目精准设于核心城市、核心地段的理念, 其土地储备高度密集在一线及实力强劲的二线城市的优质板块, 恰好十分契合2026年二手房屋成交量与价格回暖, 以及置换需求得以释放的市场走向。随着核心城市新建的改善型楼盘销售情况好转, 央企现存的优质土地储备价值重新评估, 销售回款得以稳步恢复, 业绩率先克制下跌并趋于稳住, 进而形成“存量实现回暖—去化有所提升—业绩得到修复”这样的正向循环。

经营与风险管控：逆周期稳健经营，无系统性风险

有所显示的, 是中指上市房企业绩监测数据, 在2026年的时候, 超半数上市民营房企持续有着亏损情况, 减值计提压力极大, 再加上债务逾期、项目停工等方面的风险, 经营状况持续恶化, 业绩反转这件事根本没有办法谈起。与之不同的是, 央企房企践行稳健经营理念, 抛弃高杠杆、高周转的旧有模式, 净负债率、现金短债比得以持续维持在安全区间, 不存在大规模债务违约风险, 保交付能力稳稳占据行业首位。

于行业整体收缩阶段之时, 央企房企主动去收缩非核心业务, 严格把控投资风险, 聚焦主业以求提质增效；于市场回暖时期之际, 又能够凭借稳定的现金流以及项目储备, 准确地把握修复行情, 业绩所表现出的韧性远远超过民营房企。这般抗周期的经营能力, 属于其持续领先、进而成为行业压舱石的关键所在。

市场份额集中：强者恒强，业绩确定性持续强化

反映销售情况的数据表明, 行业洗牌的态势在不断加剧, 中小规模的民营房地产企业接连退出市场, 市场份额正加速朝着头部的中央企业那里聚集。２０２６年起, 四大从事房地产行业的中央企业销售规模在逆势中保持稳定增长, 在行业中的占有率持续升高, 然而民营房地产整个企业的销售规模和去年同期相比出现大幅下降。

在行业总量呈现收缩态势, 且结构进行优化的这样一种背景状况之下, 央企房企依靠份额得以提升, 凭借优质项目去化实现修复, 借助财务成本得到优化, 达成以量来补价, 通过以质去提利, 从而率先完成了业绩的反转情形。然而民营房企受到信用方面的限制, 受到资金方面的约束, 受到土储存在短板等多方面的影响, 仅仅只能处于被动收缩的状态, 进而进一步地固化了“央企稳底盘、民企出清退场”的行业全新格局。

Part.05

二手房反转如何传导至全行业？

二手房企稳→置换需求释放→新房改善盘去化

二手房成交呈现出活跃态势, 在此态势下, 业主在卖掉房子之后选择更换新房, 这种行为直接促使了新房里面改善类型的楼盘（面积在120㎡及以上的）的销售；在2026年4月的时候, 一线城市新房相比上月环比提升了0.2%, 结束了持续10个月的下跌情况, 其核心原因是有置换需求给予支撑, 并且这一部分优质的改善需求基本上是由央企房企来承接的。

价格止跌→预期修复→居民加杠杆意愿回升

二手房价格呈现企稳态势, “房价还会跌”这种预期发生了逆转, 使得刚需以及改善群体敢于进入市场；在2026年5月的时候, 居民中长期贷款同比出现多增情况, 房贷需求开始回暖, 这进一步对信用稳健、楼盘认可度高的央企房企形成利好。

存量流通→房企压力缓解→投资跌幅收窄

对于二手房而言, 其状态是分流刚需群众情况, 并且有着减少新房库存压力的作用, 如此一来使开发商方面的降价促销意愿减弱；即便从当前状况来看, 行业整体投资呈现的态势乃是依旧下滑, 不过核心关键城市中优质地块的溢价趋势出现回升, 央企这种类型的房企率先做到适度补仓, 行业由此从“去库存”这一状态转向“提质”状态, 后续行业投资中的跌幅, 有希望依托国企这样起支撑作用的企业托底, 进而逐步收窄。

Part.06

上市房企估值现状：全行业深度破净，处于历史极值低估

参考2026年5月最新的资本市场数据, A股房地产上市公司展现出系统性、历史性的PB低估情况, 绝大多数的房企深陷深度破净的状态之中。当前行业估值完全脱离基本面的边际修复, 属于典型的“风险折价超跌”, 进而与二手房量价回暖、央企业绩筑底的真实市场走势形成强烈背离, 其估值修复空间明确有。

行业整体估值：PB处于近十年绝对底部

到2026年5月末的时候, 申万房地产板块整体PB仅仅是0.81倍, 从2018年开始到现在, 在历史分位里仅仅是25.79%；当中证800地产指数PB低到0.73倍, 历史百分位只有0.16%, 这预示着当下估值比近99%的历史时段都要低, 属于十年极值低估区间。全行业超过90%的上市房企股价跌破账面净资产, 深度破净成了行业常态。

龙头房企估值：央企、头部民企深度超跌

依据核心标杆企业最新PB数据, 此数据为5月28日的, 从中可以看出, 行业龙头的估值压缩幅度达到了极致状态, 并且其安全边际处于极高的水平。

被称作央企龙头的保利发展, 其PB为0.35倍, 招商蛇口的PB是0.78倍, 当中保利发展相较于自身近五年的PB中枢，也就是0.76倍, 几乎呈现腰斩状态, 其十年估值分位低于5%, 处于历史的绝对底部位置。

混合民营领域的龙头企业中, 万科A的PB为0.36倍, 金地集团的PB低到了0.27倍, 这创下了A股地产上市以后的最低估值水准, 其市场价格仅仅对应账面净资产的2至3折。

从整体的角度去看, 那些具备优质且稳健特质的房地产企业, 普遍处于被卡在以市净率0.3至0.5倍运作的状态, 其估值已然是将行业衰退的情况、减值的风险完全进行了透支, 并且没有计入任何关于存量市场回暖、业绩能够企稳修复这样正面预期的内容。

估值极致分化：优质央企低估性价比远超出险民企

本轮估值处于低估状态, 这一情况并非表现为普遍适用的机会, 而是呈现出一种极为极致的结构性分化态势，并且这种态势与行业的基本面以及经营格局是完全相互匹配的。

优质的中央企业以及处于绿档的国有企业, 其低市净率所对应的是稳健的现金流动情况、零违约之风险、核心城市具备优质的土地储备状况、持续保持盈利, 属于那种“错杀式的低估现象”。在二手房呈现回暖态势、核心城市改善性需求得以释放这样的背景之下, 其存量资产价值重新评估的空间极大, 是估值修复过程当中的核心主力。

出险的民营房企, 虽说同样处于低PB, 且深度破净的状况, 然而它们受到债务逾期的限制, 项目出现停工情况, 还持续面临减值亏损, 其资产质量存在着实质性的瑕疵, 这种低估值属于“风险定价”范畴, 难以达成系统性的修复。

低估核心逻辑：市场定价滞后于基本面反转

现如今, 地产板块处于深度破净状态, 其核心缘由在于资本市场预期滞后于实体市场修复, 在过去的三年时间里, 市场持续围绕房企债务风险、增量下行以及利润缩水的逻辑展开交易, 并且持续给予极端风险折价。

然而, 到了2026年的时候, 实体市场已然出现了结构性质的变化, 具体表现为, 二手房的量价持续呈现修复态势, 核心城市的人们对于楼市的预期开始回暖, 大型央企背景的房地产企业其销售状况和业绩达到最低点后开始筑底, 行业优化整肃这一进程已快要临近结束了。资本市场依旧按照旧有的衰退逻辑来进行定价, 并没有将存量盘活、资产不再下跌、头部企业竞争优势更加集中等全新的行业逻辑体现出来, 从而导致了估值与基本面之间出现了严重的背离情况。

估值修复空间预判：从风险折价回归合理中枢

依据历史周期修复规律来参考, 地产板块估值会跟着实体市场企稳达成修复, 当下行业处于0.3至0.8倍的PB是系统性风险定价的底部, 伴随二手房不断回暖, 房企业绩构筑底部, 行业风险清理完毕, 优质房企PB有希望修复到0.8至1.0倍的合理中枢, 核心央企龙头估值修复空间会翻倍。

总体来讲, 当下地产股于基本面方面存在边际改善情况, 在估值上处于历史大底状态, 而且风险也实现了充分释放, 是具备这三重底部特征的, 结构性估值修复这一行情已然明确开启了。

Part.07

风险与判断：不是全面普涨，是结构性反转

分化加剧：一线强、二线稳、三四线弱

一线：量价齐升、卖方市场，核心区供不应求。

强二线：成交回暖、价格企稳，核心板块微涨。

三四线城市，存在库存高的情况, 人口呈现流出态势, 价格处于阴跌状态, 难以出现反转, 民营房企投资将会全面进行回避, 仅仅有少量央企会深耕优质县域市场。

政策仍是“底线”，但非“引擎”

倘若不存在二手房量价持续修复这种情况, 那么即便政策进一步宽松, 也难以实现扭转；然而要是二手房回暖态势得以持续, 此时政策便会发挥托底作用, 以此防范风险, 避免出现过度刺激的状况, 进而为央企房企能够稳健经营, 以及行业有序进行出清, 营造出稳定的环境。

重要核心结论为, 二手房属于先行指标, 央企作为反转压舱石, 投资则是滞后指标。

到2026年时, 行业出现反转的核心驱动因素在于二手房量价的修复, 并非是开发商投资的反弹, 行业整体的投资数据依旧会在一段时间内处于低迷状况, 一直到新房去化持续得到改善, 房企的信心得以修复。在资本市场层面, 上市房企深度破净, PB处于历史极值且被低估, 这与实体市场的回暖形成极为显著的背离, 存量资产的重估以及估值的修复是后续的核心主线。

当下的行业正处在这么一个属于“二手房回暖→置换传导→新房企稳→投资筑底→估值修复”的第二阶段, 结构性的反转已然被确认, 然而全面的复苏却还没有到来。其中, 央企房企靠着融资信用、核心土储、稳健经营以及份额集中这四大核心壁垒, 它既是这一轮行业弱复苏、业绩分化反转的绝对的压舱石, 同时也是当前深度被低估、估值修复确定性最为强的核心标的, 在未来行业的业绩与估值价值将会持续朝着头部央企不断集中。