存量住房收购两周年：保障房占比50%，更多新场景落地

以收购存量房来用于保障房构建的一系列工作，已然推进达到两年时长，在近些年房地产（881153）全新模式里成为关键的实践。这两年间，各个地方出现了许多出色案例，特别是在用途以及场景层面不断进行探索。在存量房收购两周年这个节点，对这一模式以及推进期间的典型案例给予系统梳理，尤其是从用途范畴剖析其多元化趋向，有利于更妥善地把控“十五五”时间段内存量盘活与保障房建设等关联工作。本报告会围绕主要用途予以分析，并且结合相关案例以及数据开展研究。

一、存量房收购的政策演变脉络

两年来，开展了收购存量房用于保障房等用途的系列工作，在这些工作里，其相关政策的演进呈现出典型特征，这个特征是“由点及面”，并且还是“层层深入”的。

首先，在启动的逻辑方面，政策是从“消化存量与优化增量”这个宏观的导向开始着手的，之后是逐渐朝着具体的操作层面去落实的，这展现出了从顶层设计一直到基层执行的明确的传导路径。

其次，在推进的节奏方面，政策历经了这样的过程，先是初步探索，接着是系统搭建，而后是资金配套，再之后是用途拓展，呈现出快速迭代的态势，各个部门，像住建部门、财政部门等，以及不同层级的会议之间，衔接非常紧密，最终形成了一种闭环推进模式，这种模式就是“会议部署—部门落实—资金支持—制度完善”。

再一次，于权责进行分配之际，政策展现出朝着地方倾斜的特性，一步步授予城市政府在收购主体这方面、价格这方面以及用途这些方面更大的自主权利，彰显了依据各地实际情况做出安排、区分不同类别采取措施的治理思路。

首先，在功能定位这个方面，政策的用途，原本是相对单一的保障性住房，然而其逐渐拓展了，到了包含人才房、青年公寓、安置房等这多种类型的住房形态；这就反映出，政策在“多元探索”跟“重点突出”二者之间一直在不停调适，于是呈现出动态平衡的特征。总得来说，这样的一条脉络，体现出了房地产即（881153）政策制定里目标导向、一步步实施、权责下放以及功能聚焦相结合展现出的系统性调控特征。

二、核心用途分类与典型案例

（一）保障性租赁住房

保障性租赁住房，是存量商品房被收购后，最为常见的改造方向，主要针对新市民、青年人等群体，用以解决他们存在的阶段性住房困难。各地普遍要求，收购的房源要满足“小户型、低租金”的条件，并且大多布局在交通便利或者产业园区周边的地方，以此来达成职住平衡。需要加以说明的是，这里把部分城市的“一张床”、“员工宿舍”等业态也涵盖了进去。

典型案例以及数据支撑，截止到今年3月的时候，贺州市完成了6231套存量商品房的收购，市本级首批的1180套明确全都用于保障性租赁住房的建设，租金标准严格把控在同地段市场租金的80%以内，并且实行“租售并行”的模式。另外依据去年底的统计情况，山东省以发放住房租赁团体购房贷款的方式，已经支持济南、青岛等城市收购2500套、16.5万平方米存量房用作保障房。当中，在2025年12月5号，青岛市的实例表明，由国家开发银行起到引领作用，工商银行（601398）以及交通银行（601328）随着参与进来，共同投放了银团贷款8100万元，该贷款的期限设定为30年，此贷款用于支持收购存量商品房373套，这些商品房的建筑面积总计为2.2万平方米，对这个项目进行装修改造之后，能够提供保障性租赁住房800多套。

需加以说明的是，存量商品房一般而言指的是与住宅有关的项目，然而在实际开展收购工作时，像写字楼这类别的其他物业类型同样是存在着能够被改造成为保障性租赁住房的可能性的。比如说，武汉市便存在着把所收购的商办项目改造成为保障性租赁住房的实践活动。以下是针对各地收购商办项目用作保障性租赁住房的案例展开整理。

（二）配售型保障房

下面为您呈现近几年国内部分地方收购存量商品房当作配售型保障房之举的典型案例集合，将着重凸显出收购主体、房源体量、定价依据以及资金出处。就全面情形而言，此类项目数量相比保租房项目显著偏少，不过当然也存在成功例子，好比，湖南沅江项目还有山东青岛项目。从青岛已公布的讯息来讲，已达成认购。另外，别的一些区域也在同时推进配租和配售这两类项目，部分数据尚无分解到位，然而这同样表明配售型保障房在存量商品房收购里是关键用途之一。

（三）人才住房

近年来政策发力重点在于把存量商品房改造成为人才住房，此用途意在降低高层次人才還有重点产业员工的居住成本，以此推动达成“以房引才、产城融合”，2025年底召开的中央经济工作会议以及相关金融政策，已把保障性住房再贷款的支持范围扩展到地方政府认定的人才房、青年公寓、职工宿舍等。

围绕典型案例以及数据支撑来说，郑州到2025年年底的时候，全市积聚配租的人才公寓数量达到了10.92万套或者间，为超过12万的青年人才提供了服务，市级项目平均出租的比率高达97%。它的房源好多是来自政府收购的存量商品房，经过标准化改造达成了“拎包入住”。贺州市富川县落实了全区首笔把收购存量商品房用作人才房的贷款，给予7500万元的授信额度，将其用于收购253套、总面积超过2.8万平方米的房源。重庆出台了新政策，这一政策鼓励国有企业去收购存量商品房，在该政策里明确提到了人才房、青年公寓等方面的用途，并且针对收购主体给予按照总金额百分之1的补贴。

（四）安置房

将存量商品房当作回迁安置房或者房票安置所选用的房源库，这是把“去库存”跟“旧改”相互结合起来的高效途径，跟传统新建的安置房比较而言，此种做法极大地缩减了安置的周期，直接对消市场库存，与此同时还能够满足动迁居民对于不同区位居住选择的多样化需求。

关于典型案例以及数据支撑方面，广州于该特定领域确实展现了领先态势，远在2024年年底之际，就成功落地了首笔专项借款这一举措，此借款用途是收购存量商品房进而用作安置房。处于2024年11月初阶段，广东省之中，那笔专门用于收购存量住房当作安置房的专项借款资金，数额为12.6亿元，在九佛街道“五村七片”城中村改造项目中得以落地，仅仅历经26天的时间，便做完了首笔2.5亿元专项借款资金针对“悦辰花园”商品住房的认购这个工作。据统计数据表明，截止到2025年5月的时候，单单广州九佛街道的“五村七片”项目而言，已经借助房票认购存量商品房差不多1000套了，去化的面积将近10万平方米。而该项目房源超市里的部分房源，恰恰是经由这类收购方式达成的。

（五）其他新用途

市场实践里，已出现了突破传统“住房”属性的跨界改造之类案件、事例。该路径不但涵盖了住宅类存量的商品房，而且还包括写字楼、公寓等非住宅类存量资产这一些。经由调整土地功能，这些物业能够转变为医疗机构、学生宿舍等用途。其目的在于满足多元化的跨界之需求。跟传统居住功能作比较，这一方向更加侧重于解决特定公共服务设施短缺的问题。

三、用途的比例分布

在公开披露里，对于存量商品房收购后用于各类新用途的情形，当下大多是从个案角度予以说明，然而全国层面的系统性分析比较少。不过经由对这些个案的研究以及整理，依旧能够助力我们更加清晰地领会各类用途的结构性比重，进而为后续用途拓展、新场景发现等给予思路与启示。

（一）局部数据揭示的用途分布特征

以已发行专项债所关联的项目层面作为例子来看，保障性租赁住房也就是保租房，是占据绝对主导地位的主力。拿浙江、四川这两个地方在2025年发行的用于收购存量商品房的专项债来讲，在其涉及的11个项目之中，绝大多数的收购项目都是被用于保租房方面的。这和当下“租购并举”的政策引导方向以及住房租赁市场发展所具备的重要意义，是紧密相连的。特别需要留意到，租赁住房的发展情况，关乎到如何能够更有效地降低大城市居住成本这一问题，所以保租房领域的特性是相对较为显著突出的。相比较而言，配售型保障房的规模数量要少了许多。

于比重范畴而言，人才公寓于多地被频繁提及，像郑州等地，人才公寓的建设能级显著高于多数城市，既超越其他城市的人才公寓规模，又超越这些城市的保租房存量，此背后映射出“以房引才”战略的深入推进，虽说人才公寓与保租房在形态上存有一定相似性，然而人才更着重与人才政策的联结，且与地方产业发展紧密关联，这一点值得予以关注。

安置房所在之处，乃是一个相当关键的有着增量性质的领域。当下之时，各个地方鉴于城中村改造力度持续性地加快着，安置房针对供给模式，始终在不间断地予以优化，也就是以极为积极的姿态去推进那个所谓的“以购代建”模式。处于这样的一个进程当中，安置房与房票政策两者相互结合所产生的效果是十分显著的。从广州以及其他类似地方所开展的实践情形来看，这样的一种结合实实在在地对提升安置效率有着帮助，并且为由后续而来的城中村改造予以更多元化更丰富的手段。

对于学生宿舍以及其他用途而言，当下依旧是以“点状突破”作为主要方式。从绝对数量方面来讲，跟保租房常常出现的“数千套”“数万套”这般的收购规模相比较，其占比依旧处在偏低的状况。学生宿舍是本年度新增的突出之处，这是跟高校自行建造宿舍，进而提升学生住宿的供给量，以及改善学生住房条件等政策所表达的大致方向相契合的。当下各个地方已经展开了关于学生宿舍的积极探寻。需要说到，学生宿舍是一种特殊的住房形态，在实际的运营过程当中还涉及到公共教育等公共服务的那种属性，仍然需要依据具体的情形来进行相应的调整。

（二）数据和比重分析

上述不同业态的用途分布，是依据现有公开报道给出的概括性总结，实际推进进程里，各地数据还需要结合实际情形再加以细化，并且会由于各地进展不一样产生变化，总体而言，这一分布形势对各地具备参考层面的价值，特别是在用途比例匀称分布这块，适度推动多元化配置以及比例更得当，也是后续发展着重的方向。

从整体范畴去观察，当下时段里，地方政府跟国企平台针对存量商品房所开展收购行为的用途，展现出一种显著特性，那就是“以租赁当成主要途径，销售列为次要方式，凭借多元态势予以补充”，保障性租赁住房在其中依旧是占据十分关键地位的核心部分，然而配售型保障房只是刚刚开始发展，其规模目前仍然处于有待培育壮大的时期。

1.主导用途：保障性租赁住房（占比约50%）

这里是政策得以落地的“基本盘”以及“主力军”。国家政策明确给予鼓励，专项债资金支持力度极大，还能够迅速解决新市民以及青年人的住房困难，所以各地收购公告里边儿几乎全把保租房列为首要用途。像重庆、苏州、青岛等城市已经完成了多批次大规模收购，且委托专业品牌公寓机构（比如万科泊寓、龙湖冠寓等）去进行运营，项目出租率通常比较高。

2.重要组成：人才房/青年公寓（占比约20%）

该类型和城市“抢人大战”关联程度极高，重点集中在长三角、珠三角以及部分强二线城市，像杭州、成都、武汉就是这样的城市。这些城市常常针对符合条件的人才，把部分优质收购房源进行定向配租，或者采取先租后售的方式，以此来增强城市竞争力。它的比例变动幅度很大，人才流入需求强烈的城市此比例也许会攀升到30%以上，但是普通地市明显偏低。

3.弹性能手：安置房（占比约15%）

该模式着重服务于城中村改造、危旧房治理，以及此类列入城市更新（885991）行动范畴的项目。其采用收购存量商品房直接安置居民的方式，这一做法不但能够缩短安置周期（883436），将“拿钱等房”转变为“现房安置”，而且可以快速消化市场库存。在像郑州、西安、沈阳等改造力度较大的城市，这一比例更是甚高；不过总体而言受限于地方财政以及安置规模，总量明显低于保租房。

4.谨慎探索：配售型保障房（占比约10%）

这是当前最受关注但规模较小的类型。主要原因有四。第一，政策的窗口期时间不长，配售型保障房是“新房改”重要的产物，从2024年开始才大规模进行制度设计以及项目推进，存量收购的案例比新建项目要少。第二，定价以及利润的限制很严格，要求做到“保本微利”，像杭州规定了划拨土地的价格、建安成本以及不超过5%的利润，并且要和商品房市场保持价格差，国企收购之后算账的压力很大。第三，需求与供应适配的难度特别高，配售型保障房要求户型面积一般不超过120平方米，部分城市严格控制在90平方米以内，而市场上符合区位、单价、大面积段适配的存量房源比较少。第四，商品房市场价格深度调整以及购房性价比提升，分流了一部分原本保障房的潜在需求。当前在公开报道里面，只有青岛、大连、沅江等为数不多的城市达成了实质性的配售型的、收购以及出售的案例，而大部分城市依旧处在房源征集的阶段，处在细则制定的阶段，处在轮候库建设的阶段。

5.新兴补充其他用途占比约5%

姑且不论现阶段那比例是何等之小，其却正演变成政策创新所指向的试验的方面。就好比学生宿舍或者教师公寓，在部分环绕大学城一带存量房屋被收购以后，被改造成为高校用来保障居住的房屋；像是有着医疗设施作为配套的住房，被用以医院（884301）当中职工倒班时候居住的宿舍或者是供给异地前来进行进修的人员周转居住；还有养老方面的服务设施，尝试着把闲置的商业用房或存量的住宅改装成那种嵌入式的养老机构。这些模式当前大多属于一个个单独的案例，还未曾构建出能够被复制的、大规模进行推广的途径，然而却展现出“保障房+”这种跨界融合的趋向。

6.核心结论

主要驱动力是当前收购存量商品房当中去库存且保民生的双重目标，其中保租房是绝对主体，可以成熟复制，配售型保障房属于开展是增量探索，潜力大但是落地慢，人才房、安置房显示的特征是城市上出现分化。预计往后一到两年这期间，随着各类配套政策给予的支持力度不断加大，以及产业周期（883436）出现变化，预计保租房所占据的主导地位依旧会维持不变；包括人才居住用房、安置性质住房以及配售型保障性住房等这些的占比，则有望各自新增至少五个百分点；而其他具有创新用途的会保持那种“小而美”的个别案例状态，根据地方财政状况以及特殊需求形成不同差异。

四、总结与趋势研判

梳理综合以上情况，过去两年间，存量商品房收购已然构建起一种多元格局，其中保障性租赁住房充当着压舱石角色，人才住房成为增长极，安置房起到补充作用，跨界改造作为创新试验。看待未来之况，针对于存量商品房用于保障房之类工作而言，此份报告给出了下述几类政策建议，以此能够更优地推动相干工作顺利开展。

（一）用途将进一步向“以需定购”细化

当前，部分收储中存在这样一种现象，即先行收储而后寻觅用途，如此一来致使供需出现错配。预计在后续过程中，各地将会更为着重先对保障房、人才房、安置房的需求缺口展开摸排，接着再去匹配收购房源的地段以及户型。与此同时，还得结合全新的场景去挖掘需求。仅仅依靠既有的需求是不足够的，要结合当下内需提振的宏大背景，围绕住房空间需求进行深度挖掘。只有从这个角度着手，才能够切实做好相关工作。需求一旦得以明确，房源的消化便会愈发容易。这是收购存量商品房的原则，从房地产（881153）自身的供与求关系来讲，这也契合这一逻辑。

（二）资金组合拳效应增强

从资金来源的角度来看，当前的情况已然发生了转变，不再是金融手段较为少见的状况，而已经转变为了一种组合模式，这种组合模式包含了“专项债”，还有“银行贷款”，以及“专项借款”，另外还有“REITs”，甚至还有“财政补贴”。这些模式所起到的作用可不简单，它们不仅仅是丰富了收购行为所涉及的资金来源，而且还对搭建一种运作机制有着很大的帮助，这种运作机制就是“投融管退”。而这一系列情况，对于把市场做得更大更强，以及探索全新的机制而言，都具备着相当关键的意义。

（三）要与去库存和扩内需等工作进行有力结合

这一要点极为关键，事实上它也是咱们工作的整体导向，现时全国房地产（881153）市场的工作主线乃是致力于稳定市场，所以要从更高的层面去推进这些工作 ，另外，这些工作的推进对于防范化解风险也具有积极意义，后续仍然需要投入力量。

（四）逐步建立用途统计体系

目前缺少具有统一性的用途比例统计，从本质上讲，它属于行业尚处于发展初期阶段期间才会有的特性。随着收购规模持续向着更大范围扩展以及各地监管体系不断走向完善，预估在未来会逐渐构建起包含“收购-改造-投运”过程在内的完整链式统计标准规格。这便要求依据用途范围的不同领域领域方向趋势，针对定价租金售价等方面的有关有关各方面的诸多各项、内容要点因素条件做工作，去创立搭建设立一个相对而言比较具备完善体系体系性架构规则的统计制度机制，进而愈发有助于去比较透彻深入地领会知晓明白市场上的需求和供应之间的相互适应匹配契合关联关系情形状况态势，同时也能够让社会民众能够更为详尽周全细致深入地了解知悉这类项目以及相关市场的动态变化情况信息消息资讯。

（五）二手房领域也要探索新用途

本报告分析之重点，当中主要是紧紧围绕开发商库存之商品房而展开的。从广义之角度去看，二手房同样位列存量房之范畴里。此刻，各个地区皆已于实际工作当中积极施行推进收购二手房之以用作保障性租赁住房等一类工作。从分析维度这一项来看，二手房跟商品房存有较高之相似性，在用途层面也主要是集中于保租房这个领域。然而，未来相关之用途还能够积极予以拓展，比如把收购之后的房源进行二次售卖，这也是一种相对较为特殊之用途模式。各类收购主体只有能让其被更多愿意介入加入其中，才得要持续不断拓宽房源的用途，并且才能够切实真的是说能让市场的整个各个层面，于存量盘活的进程经历时候之中，寻觅找寻到全新的市场规律以及发力重点所在之处。

上海易居房地产研究院副院长 严跃进