上海老房也可换新房了！二手房信息必看

不久前，上海市第一个“住房收购置换”项目于静安区成功签署协议并落地。居民施先生身为首个提出申请的人，先后同静安区保障房公司签了存量房收购合同，又与新建商品房项目开发企业签了买卖合同，一下子就达成了以房源收储开始，至居民置换并最终到保租房筹措的整个流程。这表明上海在凭借市场化手段盘活存量住房以及高效筹措保障性租赁住房方面取得了突破性的进展。

针对众多居住于中心城区的上海市民而言，改善住房条件时最大的阻碍点常常并非换房意愿不够，而是老旧房屋难以迅速实现变现。静安区此次所推出的“住房收购置换”模式，精确地击中了这一问题。该模式是在“政府引导、国企实施、市场运作”原则的指引下，由静安区保障房公司作为实施的主体，去收购区内产权明晰、总价合适的成套小户型存量住房。

何智勇，这位上海市静安区房管局副局长介绍说，收购标准明确规定为，总价处于400万元以下，建筑面积是在70平方米以下，原则上位置处在轨道交通站点3公里范围以内，靠近产业园区以及核心商圈的存量房屋。而此类房源拥有转化为保租房的基本条件。

有住房改善需求的居民，在具体操作时，可先锁定静安区内新建商品房意向房源以及购买条件，接着向静安区保障房公司提交旧房收购申请，该公司依据规范的评估流程，与居民达成一致后对存量住房进行收购，并且向居民发放“房票”凭证，此凭证专款专用，用于置换区内新建商品房，老房收购之后，以专款专用的“房票”进行结算，进而形成“旧房收购—新房购置”的闭环。

何智勇讲道，评估价格是以同小区以及同地段房屋的市场成交价当作基础的，经过专业评估机构评定，并且报请国资监管部门备案之后，最终经由双方协商来确认成交价格，核心原则依旧是以市场价格作为基准的。和居民自行去开展市场交易相比较而言，这种模式给居民提供了额外的房屋处置选择渠道，并且不需要支付中介服务费用。与此同时，严格坚守“政府引导、居民自愿”原则，居民要是对评估价格不满意的话可以选择不出售，充分尊重居民自主意愿。

保利置业上海公司营销管理部承担总监职责的黄幸进行相关介绍，静安区“住房收购置换”一政策公布以后，旗下与之相关的商品房项目的咨询电话数量明显增多，公司会提供一定程度方面的优惠以及补贴，从而打通置换链条。

从事该行业的相关人士表明，这种模式得以实现，绝不是属于仅仅简单的那种“政府去收购老旧房屋、居民去购买新建房屋”状况，它的背后是包含着多种积极方面的意义的。

这是一条对于居民而言省心省力的住房改善捷径。保利置业上海公司总经理陈吉觉得，这不仅是一项交易机制的创新，还是一项有温度且有力度的民生工程，它有助于将居民手中沉淀的老房子转化为“可流动的资产”。

先说保租房筹措，有一种模式，是快速高效的增量渠道。再说“十五五”期间，静安区有计划，要新增供应保租房，数量约1.3万套（间）。静安区身为上海中心城区，土地资源紧张，传统新建和改建模式，难以完全满足保租房增量需求，而通过“住房收购置换”模式，能显著改善房源紧张情况。

上海市静安区闸北保障房公司的执行董事名叫蒋燕，其做了相关介绍，借助该模式完成收购之后，公司会向静安区房管局去申请对该房源保租房性质予以认定，经过统一标准化改造提升后，使其纳入区级保租房管理体系，按照低于同地段市场租金的标准，定向以保障新市民、青年人等群体的居住需求。

对于房地产市场来讲，此模式有效地激活了置换链条，上海中原地产的市场分析师卢文曦进行分析，国企凭借收购迅速扩充保租房市场供给，省去了新建项目的时间。对于出售二手房的业主而言，这一模式契合了他们快速达成居住条件改善的需求。

今年2月时，上海已然明确把静安区，以及徐汇区，还有浦东新区列为收购二手住房用以保障性租赁住房的首批试点区域。静安区首单完成了，使得这一创新模式从政策设计迈向实际落地。上海易居房地产研究院副院长严跃进预估，后续试点推进节奏会进一步加快，相关模式有希望在更多区域得到推广。

不过，就实际推进条件而言，挑战同样是存在的。尽管这一模式能够切实支持扩充保租房供给，然而资金成本偏高乃是影响收购工作开展的关键因素之一。严跃进表明，这一模式或许会遭遇资金可持续性压力、估值公允性以及道德风险防范、后续运营效率等问题带来的挑战，仍旧有待进一步予以优化。

住房问题，它一头跟民生福祉相连接，另一头和城市发展紧密系着。此次开展收购二手住房转化为保租房的试点行动，这是推进住房保障体系创新的关键的一步。接下来，静安区会以首例签约当作契机，持续不断地优化政策设计，精细划分操作流程，扩大政策覆盖范围，从而让更多群众能够从中受益。上海市静安区副区长施煜讲道。