15部门发文建青年公寓，租房市场要大变样

近期，住房租赁行业出现一则重大新闻，共青团中央、中央网信办、国家发展改革委等15个部门联合发布并印发了《关于深化青年发展型城市建设助力建设现代化人民城市的意见》，可以说青年公寓被直接写入了城市发展的顶层设计之中。

客厅不装电视柜，这样设计太有才了！

图源：中国共青团官网

这文件表达得极为直白，在就业集中地区，在地铁沿线地带，在文教医周边区域，大量建设宿舍类型的，而且是小户型的青年公寓，以此来降低通勤时间，进而推进职住平衡。

当然，很多人质疑的点是能落地吗？

此次，十五个部门携手合作，并非仅仅是简单地补充一些房源，而是从城市规划、土地供给、考核机制、存量改造这四个层面，为住房租赁行业重新制定规则、划分赛道、分配利益，这与以往单纯出台一项政策存在着本质上的差异，说实话，确实颇为不同。

你觉得这仅仅是给年轻人群体发放福利，实则是对租房这一全部范畴整体实施“止血以及重生”的举措。

1、年轻人租房难，难在哪？

当下，好多人一旦提及租房价格高昂，首先想到的便是中介方面的问题，还有房东方面的问题，以及资本方面的问题，然而在这个行业之中待的时间久了就会明白，真正存在的问题向来都不在个体之上。

实实在在压在年轻人群体身上的租房这座大山，向来不是某一个人心里打着涨价的主意，而是存在着三个结构性方面的死结。

其一，存在供需错配现象，年轻人所需求的是处于地铁口附近的、小户型的、价格低廉且稳定的房源，处于市场上数量最多的却是远郊的大户型、老旧破败的小户型、零散出租的私房，这些房源要么价格贵到极致，要么破旧到无法居住，要么通勤时间起码两小时，职业与居住地点失衡，这就等同于每天额外缴纳一份“时间税”。

第二层，机构化供给欠缺。于中国租房市场而言，多数情况仍是个人房东进行散租，机构化长租所占比例较低。个人房东会担忧麻烦，会惧怕空置，会顾虑损坏，所以不敢开展长租，不愿意进行装修，也不想配备家电；租客则害怕租金上涨，害怕被驱赶，害怕押金无法退还。双方均缺乏安全感，如此一来市场怎么能够保持稳定呢？

首先，第三点，过去存在问题的长租这种模式，在前几年出现爆雷状况的长租寓所，所依靠的是高租金收取却以较低租金租出、长期收款但短期支付、资金在池中进行无实质交易的空转，其本质是一种并非租房正常业务的金融性质游戏。一旦这种模式扩张速度过快、现金流动出现中断状况，便会直接导致爆雷，进而租客以及房东都会一同遭受灾祸。

即便是这样讲，有不少人是愿意去租房的，然而却不存在可供出租的优质房屋，同时呢，想要把租房生意做得出色的人数量也是不少的，可是以往所采用的方式却是行不通的。

然而，此次由15个部门所发布的文件，一开始便直接命中关键要点，径直将青年公寓纳入城市规划之中，将青年公寓纳入城市体检范围之内，把青年公寓放进地方考核体系里，迫使城市切实为年轻人留出空间，为年轻人给予资源，给年轻人安排合适位置。

2、小户型，也能撑住大生意

被称作青年公寓的是什么？是小户型吗？还是宿舍型呢？当听到这些表述后，年轻人心里不禁直打鼓想着，这难道不就是那种床位房，格子间吗？要是住的时间久了，是会让人抑郁的呀。

这个理解就有点偏差了。

这次针对青年公寓所做的政策定调，其关键并非在于“小”，而是在于精准，在于便宜，在于稳定，在于近。

其展示于文件里的表述为：“就业集中的区域，文化教育医疗周边的地方，轨道交通沿线之处；根据各地不同情况建设宿舍型以及小户型的青年公寓；使通勤成本得以降低，推动职住平衡得以实现；盘活存量的低效用地，打造低成本的居住空间。”。

具体来讲就是：其一，位置要全方位达到极致。不能再把保障住房安放在距离城市中心很远的郊区地带，而是要放置在对于年轻人去工作、求学、就医最为便利的区域。让通勤所耗费的时长从两个小时大幅缩减至二十分钟，使得时间方面所产生的成本极大程度地降低。

其二，户型针对需求精准出击。小户型、宿舍型，并非是拥挤，而是避免浪费、控制总价。刚毕业、刚开始工作，并不需要大三居，需要的乃是安全、干净、价格低廉且能拎包入住。面积小，租金自然而然就能压低，这属于数学范畴的问题，并非道德层面的问题。

其三，盘活存量，不进行大水漫灌式操作。旧有的厂房，以及老办公的楼房，包括闲置的物业之处，经改造后转变为青年公寓所使用。这里成本较为低廉、速度较为快速，且不会新增土地方面的压力。对此地方政府乐意去推行，企业也愿意付诸行动，市场能够快速涌现出大量反应。

图注：摄图网（id：507702852）

更关键的是，这一次，政策和商业第一次站到了一起。

以往长租凭借玩金融的方式，如今则依靠运营、合规以及长期现金流这样要素，原来靠高收低租的行为去赌命，现在靠小户型、高周转、低空置、稳租金来挣钱，以前呈现野蛮生长态势，现在是政府给予土地、给予政策、给予考核，企业付出力量、付出运营、付出标准。

能够讲，此地的青年公寓说不定是往后租赁市场的主要基础部分，也有可能是行业最为健康、最为持续的商业运营模式。

3、行业彻底洗牌，赢家是谁？

只要中央政策一经推出，那么各地进行跟进仅仅是时间方面的问题，住房租赁这个行业很快就会迎来大规模的重新洗牌了。迈点察觉到，在这个进程当中，起码存在三类能够成为赢家的群体：

第一类，是真正去做重运营、做合规的那一类公寓品牌。从前，那些凭借搞高杠杆、实行高收低租以及运用租金贷的玩法的玩家，将会被彻彻底底地清场。往后，能够存活下来、并且能够把规模做大的，只会是那些能够拿到房源、控制得住成本、把服务做得很棒、还能扛得住长期考验的正规军。国企平台、稳健的民企、深耕于区域的运营商，将会获得土地、税收、金融这一整套的支持。

第二类，是在城市核心地段拥有存量物业的业主以及平台。其中包括那些旧楼，早年不被看好，曾经那旧厂房，还有低效的商办区域，以往价值不高，如今却能够改造成为青年公寓，从而价值得以直接重新估量。城市更新如今并不只是全力去搞商业项目，也并非一味只折腾豪宅建设，而是转向打造低成本居住空间，这可是一项受到政策鼓励支持，属于民生刚需范畴，且现金流稳定的优质生意。

司法考试（已变为法律职业资格考试），报名资格变化

图注：摄图网（id：329891513）

第三类，是数量众多的普通年轻人。他们居住的户型面积小，位置在地铁附近，租金处于可控制范围，租期具备稳定性，有关押金的安全性有保障，不会遭遇租金无序上涨的状况，也不会被随意驱赶离开住处。实现了职住平衡，节省下来的不仅仅是房租费用，还包括时间、精力以及情绪价值。对于刚刚踏入社会的年轻人而言，拥有稳定的居住地方，那便是最为充足的底气。

就一定层面来讲，住房租赁这个行业正着手迈进一场全然的供给侧变革进程，不断朝着回归居住的实质状态这一方向持续演进。

4、写在最后

十五个部门联合发布文件，明面上是对青年发展予以支持，致力于建设青年发展型城市，实际上却是为住房租赁行业确定基调，制定规则，规划未来走向。在过去的十几年当中，租房市场始终处于野蛮生长与规范发展之间来回摆动的状态：时而有大量资本疯狂涌入，时而又出现批量暴雷导致局面一片混乱；使得年轻人陷入焦虑之中，房东感到无奈，整个行业也一直心惊胆战。

而现在，方向终于清晰：

1、房子是用来住的，不是用来炒的，租赁更是如此。

2、青年公寓，小户型，宿舍型，职住平衡，并非临时补丁，而是长期主线。

3、机构化、规范化、普惠化，是行业唯一的出路。

对每个个体而言，要是你身为租客，往后会有更多价格低廉、距离较近、状态稳定、具备安全性的房屋供你挑选；要是你作为房东或者从业者，莫要再心存投机之念，秉持长期主义、进行合规运营才是保障自身的关键；要是你仅仅是心系这座城市，你就会发觉，唯有让年轻人住得舒适、能够留下来，这座城市才会拥有未来。

租房这件事，终于从内卷转向稳定，这或许才是政策真正的用意。