二手房成交爆了！上海北京一个月狂卖几万套

三个月卖了3.1万套二手房的城市是上海，一天能签出去1422套的城市是北京，而广州和深圳两市的成交量同比上涨了100%。

但奇怪的是，房价没怎么动。

这并非是炒房团再度归来，也不是神秘资金在托市行为。当你将这些如同天文数字般的成交单据翻开，会发觉其中所写的全都是普通人的名字，以及他们无法回避的人生重大事件。

成交量，真的爆了。

2026年3月，上海的二手房完成了31215套的网签工作。这个数字，乃是自2021年3月起的近五年时间里所出现的最高纪录。平均起来，每天成交的数量要超过1000套，其中存在的7天，单日成交的数量突破了1300套。市场究竟热到何种程度呢？链家给出的数据表明，3月份上海二手房的带看量，相较于1月份提升了28%。

北京亦毫不逊色，3月里，北京二手住宅网签数量达19886套，此数据创近15个月之新高度 ，3月30日和31日，单日网签量接连打破千套记录，最后那一天更是飙升至1422套。

广州的环比涨幅惊人，深圳的环比涨幅同样惊人。尽管同比数据受到高基数影响，然而要是环比来观察的话，市场热度是能够肉眼看得到的。广州在 3 月的时候，二手住宅成交了 7681 套，深圳成交了 5071 套，并且广州和深圳的环比涨幅都超过了 100%。

政策，这次真的踩到了普通人的心坎上。

成交量起来，第一个推手是实打实的政策红包。

自 2026 年年初开端，存量房贷利率以及公积金贷款利率一同出现了下调的变动，房贷利率如今已然有所降低，特别是针对那些选择 LPR - 45BP 利率的首套房贷客户，现下最新的利率已经能够下降至 3.05%，而这样一个数据，事实上已经与众多人的理财收益率相当接近了。

首付门槛变低了，二套房公积金贷款最低首付比例降至25%，更关键的是，商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付比例在全国范围统一下调至30%，这意味着，许多原本因高首付被拒之门外的改善需求，突然看到了希望。

但最狠的一招，是“以旧换新”的补贴，从口号变成了真金白银。

在深圳南山区，是直接发放消费券的，其依据新房面积，对于最高的一套会补贴五万元，南京呢，是给换房的人提供贴息补助，补助额度为贷款金额的百分之一。烟台则更为直接，它是按照新旧房成交价之间的差额的百分之二或者新房总价的百分之二给予补贴，补贴最高额度同样是五万。这些政策的核心只有一个，那就是在你“卖一买一”的过程里降低摩擦成本，从而使你能够换得起房。

买房的，都是哪些“狠人”？

政策只是把门槛给降低了，而真正朝着市场冲进去的，是那三类被现实带动着前行的人。

第一类，是那种根本等不起的刚需群体，主要是处在27岁至37岁这个年龄段范围的年轻人。这些年轻人去买房，和投资获取增值收益可没有丝毫的关联。乃是因为结婚需要有房子，孩子上学还得要去落户哩。等到3月至4月期间，那可是好多城市学区房报名信息采集的关键时期，户口必须得在截止日期之前就办好落户才行。就为了达成这个要求，房子得提前大半年就买下来。对于他们而言，这可不是一个可供选择的题目，而是一道必须要作答的题目。

第二类，是居住条件难以维持下去的、有改善需求的家庭。他们手中持有房产，但极有可能是那种所谓的“老破小”：没有配备电梯，户型较为压抑局促，物业管理也是有名无实。以往更换房屋所需的成本较高，只能无奈作罢。如今，二套房的首付款比例降至两成，并且还有“以旧换新”的补贴，经过计算，拿出一套老房子，再加上几十万，便能够换取到隔壁学区、带有电梯的较新楼盘。他们不在意房价是否上涨，仅仅关注自己能否摆脱每天都要爬楼梯的生活状况。

第三类，乃是钱没有合适存放之处的普通民众。银行存款利率降至 1%以下，理财所获取的收益状况不稳定、优劣时常交替，股市波动幅度又极大。手中闲置的资金，放置于任何地方都让人内心感到不踏实。他们发觉，处于核心城市地铁口以及学校旁边的那些房屋，租金回报率能够达到 3%至 4%，相较于存入银行更为划算。关键在于，这些房屋的价格已然连续下跌了三年，感觉再往下跌的空间也比较有限了。购买这些房屋，并非是为了获取价差利润，纯粹只是寻觅一个地方来“躲避风险”。

市场，正在上演一场残酷的“选秀”。

成交量是起来了，但市场内部，冰火两重天。

那些被称作“优质选手”的房子，相当火爆，它们存在这样一些特点，靠近好学校，地铁步行能够到达，房龄在10年以内，有品牌物业，户型呈方正形状，属于次新房。这类房子，挂牌仅仅几天时间，就很有可能被抢购一空。上海市链家研究院所提供的数据表明，上海二手房的平均成交周期，从去年年中的长达49天，缩短到了今年3月的仅仅39天。有中介透露，就在上周，于上海地铁站旁边的一套两居室，买家刚刚谈妥价格，然而其他中介所带来的客户直接加价争抢，房东当场就改变了主意，反悔了。

那“老破小”以及远郊大盘，是冰冷的，哪怕其价格相较于高点降低了百分之三四十，连续挂出半年了，却根本没有人去询问关注。在同一个城市里，核心区域的次新房，和远郊的老旧房子，好像处在两个平行的世界。

这并非是市场整体呈现出回暖态势了，而是演变成了一场达到极致程度的分化情形。买房之人的眼光已变得极为挑剔，挑剔到了无与伦比的地步。他们现在不再只是单纯地去看地段怎么样，而是开始拿着如同放大镜一般的谨慎态度去仔细审视房子的每一个细微之处，诸如物业方面是否具备负责的态度？小区环境是不是足够干净整洁？户型是否拥有良好的通风条件？周围环境有没有产生噪音存在影响居住？

所以，别再用老眼光看楼市了。

不存在那种让所有人都一同欢庆的急剧大幅上涨，有的只是呈现出冷热程度不均衡状态的分化 ，在“房住不炒”被确立为一种长期的定位之后，房子所本身富含具有的金融方面的属性就在逐渐地减退消失，而其居住方面特有的属性则被毫无限制地加倍扩大了展示出来。

当下的成交单之中，写满了“急用”字样，写满了“落户”字样，写满了“上学”字样，写满了“换电梯房”字样。他们并不去看K线图，他们也不关心宏观数据，他们仅仅只看学区划分表，他们仅仅只看房产证上的日期。

这是一场因真实居住需求所驱动的结构性回暖，热闹属于他们，然而市场的规则已然彻底改变，好房子向来稀缺，差的房子正被加速抛弃。