京沪二手房价格上升，学区效应明显成市场热门原因

京沪二手房价格上升 学区效应明显

3月28日，北京市海淀区上地片区有个房产中介之处人头在攒集涌动着，问询相关事宜以及前来办理业务的客户接连不断，络绎不绝。据该中介其中一位业务经理给出介绍表明，上地片区二手房在今年1季度拥有的增量明显是显著的，同比增加增长幅度大约为四成，缘由之一在于身为“学区房”有着传统优势的区域地位，每年4月之前都是处于市场旺季这个阶段；另外一方面而言，该区域的二手房价格在过去最近三年的时间里下降程度接近30%，优质房源所具备的性价比已然是比较突出的了。

位于北京市西城区菜市口片区的某房产中介，也迎来了二手房市场的“小阳春”。按照该中介业务经理的讲述，不但地理位置有着突出优势、学区状况也非常出色。而且，几个知名楼盘已然是“标杆”项目。再加上价格处于下行态势，同样吸引了不少客户的目光。

3月中旬的时候，国家统计局发布了最新一期的70城二手房价格指数，该指数呈现出了两个明显的特点，首先，二手房价环比价格出现了跌幅收窄的态势，并且连续两个月都在收窄，其次是三类城市都出现了跌幅收窄态势，其中一线城市表现最为明显，“还有一个重要特点，上涨的二手房城市是北京和上海，这充分说明超大城市价格调整得很充分，率先迎来了价格的拐点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进说道。

上海链家研究院的负责人李根表明，在3月时的上海二手房市场当中，成交数据证实了市场信心的强有力回归 ，全市二手房成交量达到了3.1万套，不但和去年同月相比增长了6%，而且相较于今年1月份大幅度增长了37% ，价格方面同样呈现出企稳回升的积极信号 ，上海链家的数据显示价格指数依据环比上涨了1，% ，而作为先行指标的带看量 环比1月也取得了28%的增长 为后续成交提供了有力的支撑。

李根说道，这一系列表现充分展现了“225”沪七条新政的精准施策以及促进作用，新政借助优化限购、降低交易成本等多方面发力，切实打通了置换链条，释放了刚性与改善性住房需求，政策的持续发酵，给市场注入了流动性，推动上海二手房市场在量价齐升里稳步踏入良性循环的复苏通道。

北京链家研究院分析师冷会介绍说，3月份时，北京二手房市场呈现出出色的表现，就成交量而言，全月的二手住宅网签量为19886套，环比的增长幅度是144.6%，同比增长了3.4%，此为近15个月以来的最高水平。在价格方面，总体维持着平稳状态，与年前的一段时间相比较，有略微的上涨，止跌回稳的态势持续得很不错。

从成交结构方面来看，冷会指出，在3月份的时候，北京市东城、西城等中心城区成交的占比开始有所下降，而石景山、通州、大兴等城区占比却有所提升，这体现出“新市民”以及刚需群体进入市场的积极性相对是比较高的，说到成交房屋的产品属性，二手房主力成交面积依旧集中在60 - 90平米这个区间，其占比超过了40%，接着是60平米以下的户型，占比大概为25%左右，然后是90 - 120平米的户型，占比约为20%，120平米以上户型占比不到15%。

严跃进表明 , 在之前的几年当中 , 北京以及上海这两个地方 , 二手房挂牌的数量是比较多的 , 供应与需求二者之间的矛盾是相对较为尖锐的 , 因而房价已经历经了深度颇为可观的调整。众多二手房的价钱已经较之最高点下降了40%甚至还要更多 , 价格调整实际上已经比较到位了。

综合贝壳、中原、上海网上房地产等数据后，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，春节后楼市“小阳春”成色十足，这主要体现在二手房市场，一线城市周环比增长极为显著，尤其是3月以来的三周（3.2-3.22），上海、深圳、广州周环比平均增长了24.1%、57.5%、30.2%，部分二手房交易创下阶段性新高，例如3月第三周（3.16-3.22），深圳二手房成交创17个月单周新高，上海二手房交易量也创下新高（7488套）。

中部地区活跃 合肥二手房迎五年以来最热“小阳春”

“超一线城市”中，除了北京、上海、广州、深圳二手房市场回暖势头极为迅猛之外，一些省会城市的表现也是相当值得关注，它们涵盖了合肥、沈阳、南京，春节过后这些城市的市场行情同样十分活跃，合肥作为中部城市里具有典型代表性的城市，迎来了近五年以来热度最高的“小阳春”。

合肥贝壳研究院进行监测，在 2026 年 3 月，合肥贝壳二手房成交量与比 2 月相比，环比增长了 244.2%，和去年“小阳春”时段同比，也增长了 46.9%，它的绝对数以及增幅都全都创下了自 2021 年开始以来的新高。从房价方面来看，3 月二手房成交的均价是 11274 元一平米，环比增长了 0.9%。从季度角度来看，在 2026 年第一季度，二手房成交的套数环比增长了 27.8%，和 2025 年一季度同比，增长了 32.0%；2026 年第一季度二手房成交均价为 11316 元一平米，环比增长了 0.3%。无论是月度还是季度，二手市场量价齐升。

贝壳研究院合肥分院的院长余路晴表明，在二手市场呈现出火热态势之际，合肥贝壳研究院所监测的新房项目市场，也出现了同步的火热状况，在2026年3月的时候，新房成交的套数，环比增长了232.7%，新房成交的均价，环比增长了0.7%，同比增长更是达到了4.6%，新房市场同样是量价齐升。

按原因剖析而言，贝壳研究院给出了对应的剖析，主要涵盖三个方面的缘由。一则，合肥楼市在历经 4 年深度调整之后，不管是房价收入比，还是租售比这类指标，大体上回归到合理水准，并且持续靠近大部分人的心理预期价格，借此让整体入市信心获得显著提升；二则，从中央直至地方一系列的楼市定调，明晰了楼市发展的重要意义以及未来的潜力，进一步强化了刚需和改善客户的入市信心；三则，自去年下半年以来，因楼市持续低迷而积压的客户群体集中进行释放，再加上 3 月本身属于传统学区置业的高峰期，进一步拉高了市场成交量以及热度。

余路晴着重指出，从整体情况去看，今年所呈现的“小阳春”行情，在合肥近五年的时段里，是热度最高的，也是强度最大的，同时还是持续时间最久的，更是最值得人们去期待的“小阳春”，并且有着希望为合肥全年的楼市止住下跌态势、回归平稳状态奠定极为有力的基础。

新房市场回暖尚待观察 专家：市场分化或将加剧

和二手房所呈现出的“小阳春”，恰恰形成了极为鲜明的对比的是，新房市场的增量，却迟迟都没能在大范围被激活。中指研究院给出的数据表明，自从3月开始以来，也就是3月1日到21日这个时间段内，全国重点的30个城市，新房成交的面积，和同比相比下降了14.6%。其中呢，一线城市新房成交的面积是53万平方米，和同比相比下降了19.7%；二线具有代表性的城市，新房成交面积是147万平方米，和同比相比下降了11.1%；三线以及四线具有代表性的城市，新房成交面积是48万平方米，和同比相比下降了7.6%。

李宇嘉称，是受高基数、需求分流、推盘节奏等因素影响，新房“小阳春”不出突出显著之意！于去年一季度时，因受到2024年底“9.26”新政的作用影响结果，致使2025年一季度产生新房交易小高峰，再加上去年一季度好房子首发因素凸显突出显著，并且在售项目去化周期伸长拉延长度等影响，所以今年3月份新房没能迎来“小阳春”。 “但是呢，新房交易在部分楼盘呈现表现突出显著之意，其一乃是中心区品质和区位优势突出的好房子项目，其二呢是近郊学位、交通、配套等优势突出，而且价格相对友好包容宽大的楼盘。”。”李宇嘉说。

紧接着，楼市所具有的热度能不能够获得维持，市场当中的行情可不可以延伸回暖呢？专家们广泛持有看好的态度，并且给出了实在的意见以及建议。

李宇嘉觉得，当下热点城市不少区域二手住房价格回到了2015至2018年的水准，因前期政策（像降低首付、利率以及税费成本等）的扶持，刚性需求被充分地激活了。举例来说，京沪300万以下，广州200万以下二手房交易回升更为显著，由租转买的需求较为明显。与此同时，刚需活跃促使部分改善性需求得以实现，市场循环效果显著改善，这体现在京沪300至600万的房源交易有所上升。所以，在有着价格友好这一情况、存在政策扶持这一状况、具备循环改善这一情形的三重带动之下，4月份的楼市热度将会获得支撑。

针对刚需发力以及改善开始呈现回升态势这种情况，李宇嘉给出建议，各地应当进一步去梳理既有的政策，尤其是住房消费领域当中存在的堵点，在公积金、所涉及的异地流转与贷款方面、补贴方面、二手房带押过户等方面加大政策落地以及营商环境建设力度。除此之外，对于一些购房需求集中的片区，要针对老百姓急难愁盼的公共设施缺口、影响购房预期的关键配套等，去进行补短板工作。

严跃进称，后续市场分化没准会更厉害。优质地段的次新房，总价能把控的拆迁房，有稀缺资源的房产，学区资源棒的项目会首先稳住反弹；而远郊的，没配套的，房龄太大的老旧房源，还有挂牌价显著提高的，就算在整体回暖的行情里，其修复速度或许也会相对滞后。总体来讲围绕安居宜居需求的市场会更具可持续性。（记者 黄春棉）