上海二手房3月成交创五年新高，市场热度爆了

3月31日，是普通工作日的一个下午，地点在上海浦东新区房地产交易中心，此中心位于上海浦东新区张杨路与德平路的交界处，在中国证券报记者的眼中，自助查询机前面，人头攒动，缴税窗口面前，也满是人群，过户受理柜台前面，同样聚集着众多人。“最近人一直都没少过，周末的情况更是这样。”交易中心三楼综合受理区负责维持秩序的保安，向记者如此说道。

3月的最后那一日，伴随1037套成交被锁定，上海3月二手房成交量，这里说的是网签，涵盖住宅、商业、车位等方面，达到了3.1万套，创造出上海近五年来二手房月度成交的新高度，是自2021年4月以来首次超过3万套。

政策提升市场活跃度

记者通过走访去了解，当下市场成交的节奏大幅度地加快了，有中介机构直接表明客户主动约看的情况太多了，以至于根本忙不过来，以往那种拖沓的购房决策周期大幅被压缩，市场交易的活跃度很高。

3月里 的监测数据 由中原地产揭示 展现出 上海二手房 总计成交量 达到3.1万套 并且日均成交套数 突破了千套 在成交结构方面 刚需房源 持续以高效的状态 实现去化 与此同时 改善型房源 的带看以及咨询量 也呈现出增长态势。

自去年四季度起始，上海二手房月度成交量一直稳定于2万套之上，（其中仅今年2月因春节假期缘故有所回落）。尤其是在新一轮政策的催化作用之下，市场活跃度不断持续提升。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委以及其他四个部门联合印发了一份《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，这份通知从2026年2月26日开始施行。

《通知》清晰表明要进一步调节住房限购政策，其一，将非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税的年限予以缩短，针对于非上海市户籍居民家庭或者成年单身人士购买外环内住房的情况，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为在购房之日前连续缴纳满1年以及以上，其二，符合条件的非沪籍居民能够在外环内额外购进1套住房，其三，符合条件的持有《上海市居住证》群体能在上海市购置住房。对于持有《上海市居住证》达到5年以及超过5年的非沪籍居民家庭，或者成年单身人士而言，在上海市限购1套住房，且不需要提供缴纳社保或者个税证明。

《通知》作出规定，要对住房公积金政策加以优化，要适度提升住房公积金最高贷款额度，把缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度，从160万元提升至240万元，叠加多子女家庭以及购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策，此政策最高上浮35%，如此一来，上海市公积金家庭贷款最高额度能够达到324万元，对于购买第二套住房的最高贷款额度也相应地予以提高。

中原地产作出分析表明，当下上海二手房回暖的节奏正在加快，直接越过了传统的爬坡阶段。新政实施后的首个双休日，单日成交数量就突破了千套，之后热度持续一路攀升高涨，即使在工作日也出现了单日成交突破千套的状况。伴随市场持续呈现出热度，房东的心态也渐渐开始产生转变，热门板块以及低价房源出现跳价的案例不断增多，议价的空间开始逐步收窄，优质房源一经挂牌便实现成交。

增量需求进一步释放

记者于交易中心的三楼综合受理大厅，在与办完过户手续的，来自江苏盐城，在上海工作刚满一年的小张交流时了解到，此次他恰好“踩中”了上海这一轮房地产优化政策。

记者被告知，差不多去年这个时候，小张还没敢去想买房之事 ，他买下的是浦东一套总价约280万元的所谓低总价二手房 ，这套房子面积不大 ，不过好在离地铁近 ，且总价在可控制范围。他还表示首付不到60万元 ，公积金贷满 ，月供比之前租房多不了多少。

以下这些是比较具有代表性样本的小张的故事。中原地产相关报告进行分析表明，从交易结构方面来看，刚需群体成为本轮行情里边的主力军。自从3月开始以来，总价在300万元以内的刚需上车房源，交易占比稳定维持在了70%以上。

中指研究院给出的数据表明，在2026年的1月到2月期间，上海70平米以下的二手房成交占比上升到了42%。因房价不断进行调整，市场上的房源整体朝着低总价段回落。在2026年1月至2月，上海300万元以内的二手房成交套数占比相比于2025年同期提高了6个百分点，成交套数同比增长了25%。

就在这一数据的背后，或许是对应着两类人群的集中进入市场，第一类是政策释放出来的“增量需求”，比如说像新上海人小张这样社保刚刚满1年的，第二类则是转变了思维方式的“刚需族”。

在上海一家从事互联网相关业务公司上班的小郑，以前始终是抱持坚定态度的“租房派”。然而从去年三季度开始往后，他持续在进行一笔账务核算：他所居住租赁的小区，相同户型的房屋挂牌售卖价格已经出现了明显的回落调整情况，可是每个月的租金依旧保持在稳定不变的水准。“经过计算得出租售比大概是2.3%，再加之依据自身判断房价继续大幅度下跌的可能性空间好像并不是很大了，购买房产或许也是一个还算不错的选择。”。

“当前‘低总价二手房’行情的核心逻辑，是资产定价朝着现金流的方向回归。处于低利率的环境当中，租售比能不能够将资金成本覆盖住、是不是比其他理财产品更具优势，变成衡量投资价值的关键标尺。”上海易居房地产研究院副院长严跃进讲道，“鉴于部分城市房贷利率已经低于3%，这就表明在按揭贷款的情形下，租金收入基本上已经能够把月供覆盖。这也是为什么哪怕部分房源陈旧，依旧能够吸引购房者进入市场的缘由，也就是月供和租金差不多了。”（记者 乔翔）