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什么是境外房地产投资
境外房地产投资是涉外房地产投资的重要方面，是一国房地产经营者到他国投资经营房地产业的活动。
境外房地产投资的特点 房地产境外投资与吸引外资到本国投资房地产业并不矛盾。
这是因为：(1)房地产境外投资也包含着对外资的利用，只是国度在形式上发生了变化而已。
从一些国家境外投资房地产业的经验看来，跨国经营主要不是靠输出本国大量资本，而是善于利用国际资金，靠涉外子公司、分支机构的自身积累。
(2)房地产涉外投资经营，是引进外资在本国投资开发房地产的必然结果。
利用外资投资开发本国房地产业，从而提高房地产经营的水准，对于低于此水平的一些国家就必然会发生“二级”转让管理技术经营经验。
同时，本国把有实力的经营效益高的房地产企业扩展到国外，也会进一步发挥经营优势，取得更大的经济效益。
(3)房地产境外投资开发是学习外国房地产经营技术的重要途径。
在国外房地产经营中，有一整套房地产投资运作规则，电脑的广泛应用也为信息的搜集、加工分析提供了方便的工具，从而能有效地提高经营决策的竖扮李科学性。
通过境外投资，引进比较先进而又适合我国国情的房地产市场运行经验，也可以提高我国的房地产开发能力。
中国境外房地产投资的发展随着我国的对外开放，沿海城市经济逐步由内向型向外向型转变。
房地产涉外投资发展很快。
到1988年底，我国累余迟计对外投资总额是18．98亿美元，在涉外合资、独资企业已发展到526个。
近年来，我国海外投资企业的增长幅度每年都在30％以上。
已批准的涉外企业中，经济效益明显的占一半以上。
这些企业分布在79个国家和地区，其中，港澳居多，其次是美国、澳大利亚、日本、加拿大，德国、新加坡。
在中国的海外投资中，房地产业的投资比重很小，分布也不广。
深圳经济特区房地产公司，首先提出了“立足特区，依靠内地，面向香港，走向世界”的经营方针，采取合资的形式先后成立了香港新峰发展有限公司、香港新峰企业有限公司、圳通工程(香港)有限公司、香港百立有限公司、美国长城地产有限公司、长城国际投资(温哥华)有限公司、长城国际投资(澳洲墨尔本)有限公司等。
几年来，该公司共投资开发了20多个项目，总投资6亿港元。
其主要做法如下：(1)选准投资国、投资时机和投资项目。
公司毗邻香港，具有地理优势。
1984年后，香港居民逐步接受“一国两制”的战略构想，人心思安，房地产市场日益看涨，银行利率又持续下滑，中下阶层多有置业保值的愿望。
公司抓住有利时机，首先进入香港。
1985年又对美国市场作了分析，认为洛杉矶华人聚集，十分珍惜中国产品，而美国商场又是国货奇缺。
美国经济又逐步向西海岸转移，洛杉矶处缺逗于发展中，多年来地产物业价值上升，于是公司决定组建洛杉矶长城地产有限公司，第一个项目就是兴建国货商场、展销厅。
现该地地价已从每平方英尺9美元上升到25美元。
(2)多渠道融资。
公司通过信贷款、土地、物业和存款抵押贷款、建筑透支、预售楼宇抵押贷款、商业贷款以及银行提供信用证等手段。
以较少的自有资金，开展了较大的经营活动。
(3)选好合作伙伴和专业人员。
境外投资除选好合作伙伴外，还应起用当地的律师、测量师、评估师、会计师和经纪人。
按照国际惯例办事，支付押金。
这样就能熟悉当地法律、建筑设计规范、商业信息、市场行情。
(4)采取多种方式灵活经营。
为了在激烈的市场中求得生存和发展，公司确定了“缩短周期，加速周转，确保盈利经营。
力避风险”的方针。
采取了炒地皮、拆旧楼、卖地皮、整栋出售楼宇等方式，灵活地开展了房地产业务。
同时，公司又以房地产优势带动商业贸易和建筑装修业以及建材业的发展，从而使公司获得可观的盈利。
参考文献 刘国光.投资基金运作全书.中国金融出版社,1996年05月第1版.
投资境外房产会不会亏本呢？
如果对不熟悉的市场投资房产，亏本的可能性是非常大的。
在海外购房，必然和在国内态乱慧有所不同，从风险划分来看，可能会遇到以下几种风险：1、法律风险：海外投资房产可能触犯法律国外的法律规定与中国并不相同，到国外投资房产可能会触犯当地的法律。
风险规避：市场规则以及购房政策等内容，建议聘请专业机构、律师来进行把关，防止出现意想不到的风险。
2、政治风险：国家关系将影响房产的价值两国关系如何，该国政策稳定程度等都是需要考虑到的问题。
如果海外置业的投资者只是听信代理公司的一面之词，觉得前景一片大好，可能会产生冲动下的投资，这是海外置业的大忌。
风险规避：选择海外置业应充陪宏分考察一个国家的国情，选择那些综合实力强、社会问题少、法制健全和透明的国家。
国家的整体发展定性了房产的保值和增值，法制的健全保证了投资者的资金安全，同时货币也能相对稳定。
3、汇率风险：房产可能变向贬值因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，汇率一定是有升有降的。
海外房产并不是稳赚不赔的买卖，汇率的起伏成为决定房屋价值的一项重要砝码，有时甚至会让房产变相贬值。
人民币升值难免导致汇率“吃掉”房产收益，购买海外房产更多的是资产和汇率的转移。
风险规避：海外的房地产市场发展具有自己的周期海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨；房价保持平稳增长，例如英国十年左右房价才会翻一倍从操作层面来看，投资者在人民币升值的时候买入，贬值的时候卖出换回人民币，这样收益是增加的。
温馨提示：1、以上信息仅供参考，不作任何建议。
2、投资有风险，选择需谨帆答慎。
应答时间：2021-07-16，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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如何投资海外房产
投资海外房产的攻略如下：
一、明确投资策略与目标
1. 确定投资预算和预期收益。
考虑到自身资金状况，制定一个合理的预算范围。
同时，预估房产投资后的长期回报以及潜在增值空间。
二、了解目标国家的房地产市场情况
1. 研究目标国家的经济、政治状况以及房地产市场的发展趋势。
这些因素直接影响房产的价值和投资潜力。
2. 了解当地的房产法规、产权归属及税费政策，避免因不了解当地法规而造成不必要的损失。
三、选择投资类型与区域
1. 根据投资策略，选择投资类型，如公寓、别墅、商业地产等。
考虑出租收益率、市场供需等陆数因素。
2. 选择具有发展潜力的区域进行投资，如基础设施完善、人口增长快、经济活跃的地区。
四、进行尽职调查与选择可靠氏前合作伙伴
1. 对感兴趣的房产进行尽职调查，核实房产信息，确保真早核首实可靠。
2. 若选择通过开发商或中介机构购买，应选择信誉良好、经验丰富的合作伙伴。
五、完成投资手续与后续管理
1. 完成投资手续，如签订购房合同、办理产权证明等。
2. 房产购置后，考虑出租或长期持有。
对于出租业务，应选择专业的房产管理公司进行出租管理；对于长期持有，应关注市场变化，适时调整投资策略。
投资海外房产需要综合考虑多个因素，包括投资策略、市场情况、投资类型与区域选择、尽职调查以及投资手续与后续管理等。
在充分了解并权衡各种因素后，才能做出明智的投资决策。
同时，建议在投资前咨询专业的财务顾问或房地产专家，以获得更专业的建议。
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