上海二手房火爆，3月成交3.1万套

政策提升市场活跃度

记者通过走访进行了解，发现当下市场成交的节奏出现了大幅度的加快情况，有中介机构直接表明，客户主动前来约看的次数太多了，以至于根本忙不过来，以往那种拖沓的购房决策周期被大幅度地压缩了，市场交易的活跃度处于很高的状态。

据中原地产监测数据表明，在3月的时候，上海二手房总的成交量达到了3.1万套，并且日均成交套数突破了千套。从成交结构方面来看，刚需房源持续以高效率去化，与此同时，改善型房源的带看量以及咨询量也迎来了增长。

自去年四季度起始，上海二手房每个月的成交量一直稳稳当当维持在2万套之上，（只是今年2月的时候，因为春节假期的缘故，出现了一定程度的回落）。尤其是在新一轮政策起到催化作用的情况下，市场的活跃度不断地得到了提升。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委以及其他四个部门联合印发了一份《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，这份通知从2026年2月26日开始施行。

《通知》确切表明要进一步去调减住房限购政策，其一，要缩短非沪籍居民购买外环里住房所需要缴纳的社保或者个税年限，对于非上海市户籍居民家庭或者成年单身人士购买外环里住房而言，购房所需要缴纳社会保险或者个人所得税的年限，调整成购房之日前连续缴纳满1年以及以上，其二，符合条件的非沪籍居民能够在外环里增购1套住房，其三，符合条件的持有《上海市居住证》群体可以在上海市购买住房。对于持有《上海市居住证》达到5年以及超过5年的非沪籍居民家庭，或者成年单身人士，在上海市能够限购1套住房，并且不需要提供缴纳社保或者个税证明。

这一《通知》作出规定，要对住房公积金政策加以优化，会适度提升住房公积金最高贷款额度，把缴存人家庭购买首套住房时的公积金贷款最高额度，从160万元进行提高，提升至240万元，再叠加多子女家庭以及购买绿色建筑时最高贷款额度上浮的政策，此政策最高上浮幅度为35%，如此一来，上海市公积金家庭贷款最高额度能够达到324万元，对于购买第二套住房的最高贷款额度，也会相应地予以提高。

中原地产进行分析并表示，当下上海二手房回暖的节奏加快，直接跨越了传统的爬坡阶段。新政实施后的首个双休日，单日的成交量就突破了千套，后续热度持续递增，连工作日都出现了单日成交突破千套的状况。随着市场不断日益发展火热，房东的心态也渐渐开始出现了转变，热门板块以及低价房源的跳价事例增多了，议价的空间开始缩小，优质房源一经挂牌就实现了成交。

增量需求进一步释放

记者在交易中心三楼的综合受理大厅，与办完过户手续、来自江苏盐城且在上海工作刚满一年的小张交流，了解到他此次恰好“踩中”了上海这一轮房地产优化政策。

那时差不多去年这个时候，我都还不敢去想买房这件事情。小张对着记者讲，他所买下的便是浦东的一套总价大概在280万元左右的所谓“低总价二手房”，其面积并非很大，不过好在距离地铁比较近，而且总价是可以控制住的，首付不到60万元，用公积金贷款到最大限度，每个月的月供相比之前租房而言多不了多少。

具有代表性的样本是小张的故事。中原地产相关报告分析称，从交易结构观看，本轮行情的主力军是刚需群体。3月以来，总价300万元以内的刚需上车房源，交易占比稳定维持在70%以上。

1至2月，在刚刚过去的2026年，上海70平米以下二手房成交占比提升到了42%，这一数据是由中指研究院所显示的。随着房价的持续调整，市场上的房源整体朝着低总价段回落。在2026年1至2月期间，上海300万元以内二手房成交套数占比相对于2025年同期提升了6个百分点，而且成交套数同比增长了25%。

在此一数据的背后，或许是与之对应的两类人群的集中进入市场，第一类是由政策所释放出来的“增量需求”，也就是像小张这种社保刚刚满了1年的新上海人，第二类则是转变了思维方式的“刚需族”。

小郑在上海一家互联网公司上班，以前一直是坚决的“租房派”。不过从去年三季度开始，他一直在算一笔账，他租住的小区，同户型房源挂牌价格已经有的明显回调。但是月租金仍然保持在了稳定水平。“算下来租售比大概2.3%，再加上自觉房价继续大幅下跌的空间好像不很大了，购房也许也是一个挺好的选择。”。

行情核心逻辑为资产定价向现金流回归的“当前‘低总价二手房’”，在低利率环境里，租售比能否覆盖资金成本以及是否优于其他理财产品，成了衡量投资价值的重要尺度。如此这般，上海易居房地产研究院副院长严跃进发言称，鉴于部分城市房贷利率已低于3%，这就表明在按揭贷款情形下，租金收入基本可以覆盖月供。这也就是为何即便部分房源老旧，却依旧能吸引购房者进入市场的缘由，那便是月供和租金相近了。