沪七条满月，上海二手房成交量大增，刚需改善都在行动

自2月25日，上海“沪七条”楼市新政正式落地那天起，迄今，正好已过去一个月。从成交的数据方面来看，上海楼市“小阳春”的行情在全面悄然地显现，这不但使买卖双方的心态发生了悄然的转变，而且还让上海成为全国核心城市之中楼市复苏的风向标当中的一个。

3月二手房成交量冲击3万套大关：改善型置换链条打通

在3月22日这天，澎湃新闻于浦东新区房地产交易中心张杨路的受理处看到，大厅之中，那些前来咨询交易税费的市民接连不断，办理过户等手续的市民同样接连不断。

进行现场采访之时，存在着刚需家庭，存在拆迁群体，还存在改善置换者。二孩家庭之中的范先生讲道，他们在此之前已经看房好长一段时间了，正赶上两个孩子到了入学的年龄，新政颁布之后购房的门槛降低了，于是就购买了一套学区房，以此解决孩子上学的需求；动迁户陈先生同样表示，自家房屋被拆迁之后，趁着当下市场上房源的性价比高，购买了一套刚需房，优先去满足父母的自住需求。

此时，改善型置换的链条也于逐步之中被打通。浦东世博区域的业主王女士，把挂牌有一年多时间的房子给完成了出售。“我的这一套是那种老旧破旧还小的房子，挂了一年，先前询问的人极少，跟买家在价格方面的差值挺大。政策颁布之后，有购买意向的客户变多，就想着趁着市场趋向暖和赶快卖掉，主要还是为了置换，当下正同时在看徐汇区的房子”。

今年2月25日，上海市住房城乡建设管理委等五个部门联合印发了《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，也就是所谓的“沪七条”，接着推出了限购再次松绑，公积金贷款额度得到提高，房产税暂时免征范围扩大等一系列优化举措，切实降低了购房门槛以及成本。新政落地之后市场反馈相当积极，在3月二手房成交活跃度呈现出直线上升的态势。

以上海房产交易中心官网“网上房地产”的数据来看，在2026年3月1日起始至3月24日期间，上海的二手房（包含商业性质的），其累计网签成交的数量达到了23258套，与之前相比增长幅度为3%，并且周度成交量一直持续不断地创造新的高度。当中，在3月9日到3月15日这一单周时段内，二手房成交数量为7233套，一举达成了将近五年来最高的周成交记录；仅仅过了一周时间，在3月16日至3月22日这个周度里，成交量又一次突破了之前的新高，网签成交数量为7488套。此外， 3月14日，单日有网签成交，数目为1472套，此数目是近两年单日数字里排第二高的，仅仅比2025年3月15日的1473套少。

从市场前端来看，带看、客源等这些核心指标显示，新政带来的市场活力更为直观。上海链家监测的数据表明，新政实施以后，该平台日均带看量跟新政前相比增长30%，日均新增客户量和新政前相比增长51%，新增房跟新政前日均水平相比增长85%，客户入市信心比新政前明显提升，带看以及成交都非常活跃。

上海太平洋房屋田林东路一门店的任职店长孙洁琼反馈说，她所在的门店，新政之前的带看量，与之相比直接翻了3倍。并且，部分买家做决策很果断，进而使得在7天内成交的客户变多了。

依据当下在始终不断高涨着的成交节奏，行业内部针对3月全月整套的成交数据也给出了持有乐观态度的预判。58安居客科研院所的院长张波进行预测，3月上海地区二手房成交有希望去冲击并且实现突破3万套。他觉得，最近7天每日平均成交突破千套，再加上月末成交的那种上扬的效应，按照当前的节奏去突破3万套是具有较大可能性的一个事件。

安居客线上的数据也证实了市场热度在回升，数据表明，该平台观望指数已由81.3大幅下降到68.8，购房者观望情绪大幅收敛，议价节奏朝着更均衡的方向发展，同时，一二手房找房热度显著提升，在2至3月份，新房热度指数从57.4升至62.5，二手房热度指数从61.6升至67.6，与去年同一时期相比较，实现了大幅度的热度升温。

张波又进一步表明，要是月成交量能够达成3万套，那便会抵达2021年或者2023年相同期间那样子的水准；2021年它是上海上一轮楼市处于牛市接近尾声的阶段；2023年呢，却是在经历疫情以后市场迅速地反弹阶段。然而仅仅审视单月的水平这是不足以去确定基调的，还得去瞅后续2 - 3个月它房产成交价以及成交量的情况。

刚需仍是市场核心支撑

交易量的连续增多，同样直观促使上海二手房买卖市场供应与需求双方心理产生变化。

李经理，从事中介行业多年，复盘时表示，这一轮新政后的市场表现，跟去年已然不太一样了。去年政策一出台，我们公司的挂牌量，一夜之间激增。如今新增挂牌较为平稳，库存正在快速消化，卖家的心态，也比之前更坚挺了。

李根，作为上海链家研究院的负责人，其所监测的数据表明，在“沪七条”新政发布之后，上海链家的二手房挂牌量相较于去年同一时期而言，出现了下滑的情况，下滑幅度为8%，而这主要是因为新政发布之后成交量得到了提升，并且成交增速大于新增挂牌增速。

小李根觉得，业主心态先是前期那种“急切想要卖出去”，接着到春节前变成“观望且舍不得卖”，而后过完春节更理性地调整价格。业主心态的这般变化，对扭转前期那种“靠降价来换销量”的状况有益处，从市场反馈来看，当下整体的议价范围正在变窄。

进一步指出的是那个人称是中原地产市场分析师的卢文曦，自起于2025年的8月，原本已在此时间之上上海二手房挂牌量就进入了下行通道了，早期的话曾有部分急切想要售卖急于出售的业主，现在呢已经基本上完成任务那样子算是离场状态了，在当下这个阶段，业主挂牌这个行为更趋向比较容易令人了解其想法的理性了，于是市场之中的恐慌性抛售这种现象呢已渐渐逐步地消失不见了，房源相关房源供给端已然慢慢地的逐步回归到安稳平静的状态了。

依据需求结构作观察，当下刚需依然是市场的核心支撑所在，这可是目前状况。上海中原地产给出数据表明这样的情况，总价处于300万以内的入门级房源受到极大追捧，3月上半月成交占比率攀升到72%，刚需房源的去化效率持续不断地发生着提升变化。

价格端亦是出现了开始企稳的情况。国家统计局所出具的数据表明，在2月的时候，上海二手住宅所售卖出去的价格呈现出环比上涨了0.2%的态势。从过往的历史数据去进行查看，上海二手住宅销售时期的价格自2025年5月开始以后，持续不间断地有九个月出现了负增长的状况，而此次环比转变为上涨的情况乃是近10个月以来的头一回。

照卢文曦的看法来讲，当下的市场展现出显著的品质分化状况，房龄新且品质良好的二手房，价格支撑力度强劲，房东拥有充足的议价底气，部分优质房源止住下跌态势趋于稳定；普通房源的议价空间虽说有所收窄，不过依旧是以平稳成交作为主要情形；而千万元以上的高端房源，其议价空间是由产品品质来决定的。她还提到，如今改善型房源市场的热度尚未被完全激发出来，要是后续热度能够从刚需朝着改善方向进行传导，那么市场的复苏将会更具持续性。

张波还讲了，就二手市场而言，短期内因低总价房源成交占比提高这种结构性的作用，二手成交均价仍会有些波动，此阶段预估至少还会延续3至5个月，往后随着低总价房源成交所释放的置换资金向上传递，成交结构朝改善型转变，有希望促使成交均价进一步稳定且向上。

持续稳定复苏还需政策适时推进

在“沪七条”落地满月之后，上海二手房市场怎样表现，多位业内人士觉得，眼前市场已经达成积极复苏，并且平稳回暖仍然需要依照一定顺序逐步推进。

上海易居房地产研究院的副院长严跃进提出，当下上海二手房市场展现出“量涨”的情况，库存有所下降，价格趋于稳定，预期也得到修正，呈现出积极的态势，房东出售房屋的速度比挂牌速度更快的小区不断增多，供求之间的矛盾得到有效缓解，价格下跌的态势得以遏制且转变了之，前三年深度调整的局面，房东的信心得以修复，购房者进入市场的积极性有所提升，市场交易生态持续不断得到优化。

张波觉得，“沪七条”落地差不多一个月了，对市场信心已然真实地展现出了修复成效，然而还没有构建出绝无仅有的稳定市场预期，当下市场回暖依旧主要是由于政策刺激。并且成交结构仍旧集中在低总价刚需市场。虽说当下并非短期脉冲式的回暖，不过持续稳定地复苏还得依靠后续政策适时地推进。

以中指研究院上海数据总经理张文静的视角来看，全然地讲，上海在年初之际于政策方面不断使劲，凭借降低购房门槛以及购房成本、开展二手房收储试点等行动，已然初步将市场需求给激活了。步入3月之后，上海二手房成交的活跃度回升得较为显著，新房市场的周度成交有了修复，再加上挂牌量持续下降，市场供需两端都呈现出一定程度的积极改观。从全国核心城市这一范畴来讲，上海当下所展露的复苏劲头与市场韧性，让其成为在今年“小阳春”行情里活跃度最高的城市。

张文静表明，要是当下市场情绪可以持续下去，上海有希望在3至4月“小阳春”行情里头维持较高活跃度。但是需要留意的是，市场企稳将会是一个逐渐推进的过程，它后续的持续性还是依靠居民收入预期以及房价预期修复等宏观基本面的真正好转情况。