2025 下半年房地产市场有变化，二手房市场‘以价换量’未扭转
由市场表现去看，自2025年下半年起始，房地产市场的确是出现了某些积极的变化，其一二手房成交量于重点城市维持稳定态势，部分城市的新房价格呈现出企稳回升的迹象，这意味着前期政策正发挥着作用。
不过呢，我们得清楚地认识到，这般企稳的根基并非足够稳固，它在三个主要部分有具体呈现：其一，新建商品房销售的面积跟同比情况相比，下降得十分显著；其二，房地产发展投资依旧处于往下行的通道里；其三，二手房流通的市场那种“用价格来换取销量”的状态没有得到扭转，成交价格是在走低的，而这对居民资产的预期有着直接的影响啦。
如此一来，提出“着力稳定房地产市场”，便是要于这个关键的节点之上，凭借政策持续地发力，稳固住来之不易的企稳成果，避免市场出现反复，这是一种极为务实、精准的政策安排。
这一确定基调再度证实了房地产的支柱产业位置，展现出党中央、国务院对于房地产业的高度看重，房地产业的产业链条较为长。它有着关联规模较大的特性 高，具备带动效应较强的特点，对于国民经济的平稳运转而言是至关重要的。与此同时，房地产同样是国民家庭财富的主要存在形式，与家家户户的切身权益存在关联。正是基于这样的缘故，中央再三强调要“着重稳固房地产市场”，这本身就是对着支柱地位的房地产又再度认可。
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因城施策落实联动机制
中国房地产报称，政府工作报告提出相关要求，提及“因城施策控增量”，还提到“去库存”以及“优供给”，那么您觉得各地要怎样依据自身楼市供需状况，结合库存现状，来落实这一要求呢？
刘贵文表示，因城施策向来是被着重强调的策略，它展现出了房地产新模式里头“人、房、地、钱”协调联动的机制。各个地方需要依据城市发展的实际情形，尤其是人口聚集的规模以及速度，进而对未来的住房需求做出精准化的判断 ，并以此为前提条件，在土地供给以及资金配置面上加以保障得。
各地楼市供需状况，以及库存情形，着实存在很大差异 ，而房地产终归是给人提供服务的 ，用以给人民供给居住功能 ，还有生产空间 ，各地首先得对自身城市发展的基本态势 ，有着清醒判断：有些城市人口聚集能力较强 ，产业发展速度较快 ，仍然存在大量住房需求 ，有待供给 ；有些城市人口出现外流 ，那就不能再盲目依照过去模式展开开发 ，要切实落实“人、房、地、钱”协调联动机制。
中国房地产报：政府工作报告提出，要探索多渠道盘活存量商品房，还要鼓励收购存量商品房，重点用于保障性住房，结合去年各地收储探索情况，存量房盘活的难点与破局思路是什么？
刘贵文表示，当下地方政府债务化解面临着较大压力，依靠地方财力收储商品房用做保障房存在一定困难，各地需量力而行、尽力而为。并且，收储过程本身较为复杂，涉及收储什么类型的商品房，选择怎样的区域，以何种价格收储等，利益相关方众多。倘若求全责备，事情很难推进。
将新市民面对切实的保障需求，社会家庭面对切实的保障需求，各地应当抓住突出方面，进行大胆尝试，不能因为有困难就停止不前或者过度追求完美。比如说，有人会提出收储到底是哪家开发企业的商品房，会担忧道德方面存在风险，而这完全能够依靠招投标的方式予以解决。
当下，将收储商品房用作保障房是极具成效的稳定市场、改善供需格局的举措，并且时间节点相当关键。要是因这些问题而停滞不前，不存在担当作为、抓大放小的行径，事情便极难妥善处理。与此同时，要创新金融平台以及手段，用以支持地方政府切实收购合格合规的商品房转化为保障房。
在当下，地方政府面临着诸多困难，国有平台有着积极性不高的状况，且自身能力受到限制，而正因如此，致使最终取得的效果受到了约束呢；在此情形下，能够依据各个城市的具体情况来制定相应策略，在那些确实存在保障性住房缺口的地方，积极去推进相关工作；就如一线城市中的深圳，大概仅有20%至30%的居民拥有产权住房，其余的人都处于租房状态，确实存在着保障需求；当前商品房销售状况不佳，其价格而言也是能够进行商谈的，这实际上是一件能收获两方面好处的事情呀。
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城市更新亟待制度突破
《中国房地产报》称，政府工作报告把“高质量推进城市更新”放置在了“以人为本的新型城镇化”以及“城市内涵式发展”的框架范围之内。就推进城市更新这件事情而言，您觉得各地政府及其部门需要着重去抓哪些方面的工作呢？
刘贵文：目前我国城镇化已然从快速发展的阶段转变至稳定发展的阶段，城市的发展由外延扩张转变为内涵提升。党中央提出来建设“现代化的人民城市”，高质量去推进城市更新恰恰是达成这一目标的重要抓手。
其中一项重点工作，是促使城市更新的市场化制度构建，当前不少项目倚靠政府投入，缺少吸引社会资本的模式，致使效率以及可持续性欠佳，破局的办法便是开展制度变革与创 新，其一为土地和规划制度变革，像处理城市更新里土地性质转变、使用年限延续等问题，这是激发社会资本的关键。其二是金融制度展开改革，去探索诸如房地产投资信托基金（REITs）以及商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS）等一类长期且低息的融资模式，目的在于适应存量运营所产生的需求，并非仅仅是服务于先前新建商品房那种高周转模式。其三是建设管理制度予以改革，对开工许可、验收以及建筑标准等进行相应调整，原因是这些制度很多都是之前针对新建项目而制定的。
其重点工作的第二项，在于着重强调全过程人民民主跟决策效率之间的平衡，城市更新关乎居民切身利益所在，这就要求居民进行全过程参与然而在具体的操作过程当中，比方说加装电梯这一事项需要三分之二业主达成同意，此时既要将民主精神予以贯彻落实，同时还得具备便捷而又高效的决策方式用以解决利益协调方面的问题，防止因为少数意见从而对整体工作的推进造成影响。
中国房地产报称，政府工作报告明示“深入推进房地产发展新模式的基础制度以及配套政策建设”，那么该如何去领会“深入推进”所蕴含的意义？相较于去年所提出的“有序搭建相关基础性制度，加速构建房地产发展新模式”，又该如何看待措辞方面出现的改变？重点应当抓好哪些工作？
刘贵文在今年给出“深入推进”这一表述，这意味着房地产发展新模式的“四梁八柱”已然搭建得相对完备了，基础制度的基本方向以及主要内容也已较为成熟，而且政策的前期研究、实地调研还有试点工作均取得了不错的进展。所以说，现阶段的重点在于深入促使相关细则以及配套制度能够落实执行。
于体系框架而言，房地产发展新模式当下便清晰得蛮可以。这体系是啥样，咱说租购得并举着，市场体系与保障体系相互支撑，还相对独立着哩；那机制方面，着重强调人、房、地、钱得协调联动，这可是因城施策跟资源配置重点中的重点！再瞅瞅制度，有些主要方向明确得挺像回事儿，像那项目开发的准入制，融资这块有关的主办银行制，销售范畴的现房销售制啦等等。这一连串政策方向都明明白白的，现今要做的就是把这些制度设计切实落实到位。
《中国房地产报》称，“好房子”建设连续两年被写进政府工作报告，今年在提出要有序推进“好房子”建设之际，还提出了实施房屋品质提升工程以及物业服务质量提升行动。您怎样去解读这种表述方面的深化与拓展呢？
刘贵文表示，这属于顺应人民群众对于美好居住生活需求的供给侧结构性改革，其中不仅得有“好房子”，即具备安全、舒适、绿色、智慧这些特性，如今还着重强调“好服务”，这是针对房地产全生命周期管理的外延拓展，并且兼顾了当下以及长远。
这同样聚焦于当下物业管理板块的实际状况以及长期制度构建的急切需要，当下各地业主跟物业公司相互之间的矛盾频繁发生，这表明物业管理制度、基层社会治理架构等层面依旧存在需要改进之处，所以，着重提高物业服务品质具备极为现实的迫切意义。
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通过利率调整稳住二手房市场
对于中国房地产报所提及的，市场存在着对完善公积金制度的期待，那么您觉得其改革以及完善的核心方向究竟是什么呢？