2026 年深圳二手房市场开年回暖，走出企稳回升曲线
深圳前海。黄指南/摄
华夏时报记者 张蓓 黄指南 深圳报道
在2026年年初的时候，深圳的二手房市场，走出了一条运行曲线，这条曲线是连续三个月企稳回升的状态，春节过后，交易的活跃度快速得到了修复，这种修复点燃了市场，对于“小阳春”行情的强烈期待。
在3月1日的时候，乐有家研究中心所进行的数据统计表明，虽然2月深圳一手房和二手房的网签量因为假期这个因素的影响，相比之前一个月呈回落状态，可是节后来到的首周，带看量以及签约量相较于去年同期有明显的增长，核心城区里改善类型的房源成交所占的比例在持续提高着，进而成了促成价格稳定的重要的结构性支撑。
《华夏时报》记者从深圳乐有家某门店了解到，某门店经纪人向其直言，往年春节一直是楼市一年里头的绝对市场淡季，今年春节的整体市场表现，完全出乎了人们的预期，去年该门店一直到正月初六才缔结春节第一单，今年正月初三就已经有成交成功落地，这一回开年呈现回暖的发展势头，比人们预先设想的更为稳健，而且更为迅速。
这一轮，打破了春节周期惯性的淡季行情，不仅撕开了深圳楼市冷热分化的深层结构，更成为了观察2026年深圳楼市底部修复进程的前瞻窗口，还成为了判断全年走势的前瞻窗口。
新房阳春未至
作为全年市场走势里关键的前瞻信号，深圳楼市呈现出的“小阳春”态势，向来被行业看作是重要的周期风向标。
回顾二零二零年以及二零二一年的两轮春天行情时段内，市场之上均是出现了具有标志性的“日光”项目情形，购买刚需住房的楼盘以及改良房型的楼盘同步呈现出热度上升态势，市场之中投资者的情绪迅速增温。然而在二零二六年年初之际，深圳新建住房市场倒是走出了一条和过去全然不一样的曲线状况——原本预期的普遍上涨式小阳春行情并未得以实现，冷热分化已然成为贯穿新春市场的核心性主要脉络。
新房市场热度，并非完全没有体现，然而却是高度集中于少数核心标的，以及特定板块之内，进而形成了一种运行逻辑，此运行逻辑与往昔年度全面回暖的情形全然不同。
深圳中原研究中心统计显示，全市有超30个新房项目推出“春节不打烊”营销活动，其让利涵盖88折大额折扣、最高12万元购房补贴、房款直减、物业费赠送、品牌家电礼包等多种形式，金地环湾城、前海宸湾、御和府等热门项目还叠加折上折、现房特惠、家具券等专属权益，同时上线VR看房、直播带看等线上服务，并且针对留深置业者、港籍客群定制差异化优惠方案，整体让利力度处于近年高位。
在促销动作实施的情况下，市场端出现了属于结构性的热度回升，深圳中原的相关数据表明，就算2月受到春节假期的影响，新房住宅网签量已然出现了呈现季节性的环比回落，然而实际的交易活跃度却并没有同步出现降温现象，在春节假期这段时间内，新房市场一共累计成交了33套，平均每天成交3.7套，与去年同期相比大幅上涨了125.6%。
深港进行融合所带来的红利，成为了这一轮呈现出结构性热度的推手当中的一个。由于深港交通朝着便利化这个趋势持续不断地向前推进，“北上进而去置业”变成了越来越多香港居民的全新选择，在春节期间口岸的客流始终维持在高位状态，直接使得沿线项目客群的热度不断攀升。
《华夏时报》记者，听闻一位在深圳宝安片区持续深耕长达12年之久的本土中介门店负责人讲，春节假期期间，口岸沿线的新房项目接待了数目不少的香港客户，咨询量以及带看量均呈现出明显的上涨态势。
珺悦名都营销中心。图源：项目销售
具有局部市场成交爆发亮点的情况，更是给新春市场带来了一份极为难得的光彩色泽。处于宝安新安板块的珺悦名都这个项目，达成了让单日有五十套房屋成功交易的业绩，从而给深圳新房市场获取了开年时候的首个开门红。
向记者透露的前述中介门店负责人称，该项目去年开盘时去化表现还可以，然而后续去化节奏不断放慢，年后项目推出了工抵房优惠，和开盘价相比总价让利幅度差不多接近百万元，一下子拉动超过70套房源迅速去化，其中89平方米主力户型仅仅过去一周就宣布卖完了。
但是，那零零星星的热度，最终到底还是没能汇聚成为市场预期里的“小阳春”。冰冷的，关于全局成交的那些数据，跟结构性的局部热度，形成了反差。
由乐有家研究中心进行数据统计显示，2月深圳一手住宅预售网签了751套，同时现售网签了546套，两者相加总网签量为1297套，并且环比下跌幅度达到了50%，同比下滑超过了47%。从深圳各个区域的表现方面来看，春节热度的核心承载区域，集中在了宝安、龙华这两大片区，这两大片区成为了节后新房市场的成交主力。
深圳一手住宅网签走势。图源：乐有家研究中心
以前面提到的中介那边门店负责人所说，依据前些年年份在市场上呈现出来的状态当作参考依循，深圳于今年的小阳春到现在为止还没有来临。他直接表明，虽然在春节这段时间对于项目的促销活动持续性地展开，带着去看房的人流量有一定程度的回升，可是新房市场内那种观望的情绪仍然是非常浓厚的，市场所具有的热度并没有有效地传递到成交的那一端，按照在案场留守着的销售所反馈回来的情况，今年春节实际达成交易的表现，甚至相较于以往年份来说还要更差上那么一些。
这一场呈现出缺席态势的小阳春，其背后所蕴含的是深圳新房市场底层逻辑的一种彻底意义上的重构。往昔那种处于“闭眼买”状态的普涨时代已经走向终结完毕，核心资产以及非核心资产的价值走势，正在展现出出现了不可逆情况的分化形势。
热度不再会呈现普遍上涨态势，分化变成了一种常态，深圳新房市场存在着博弈，这种博弈已经从往昔基于周期进行择时，转变为当下对于资产价值的甄选。
二手房初显小阳春
截然对应着新房市场那种“阳春尚未到来”的极致分化状况，此刻深圳的二手房市场，正在流露出自2026年年初开启以来最为明晰的回暖信号。
二手住宅成交平均价格，连续三个月保持稳定，并且环比呈现上行态势，春节过后，市场热度超出预期得以修复。在本轮深圳楼市呈现的“小阳春”行情里，它成为了最受关注的先行指标。
有一位名为李宇嘉的人，他是广东省住房政策研究中心的首席研究员，他向《华夏时报》的记者表达了这样的情况，在2026年2月春节过后，深圳的二手房市场呈现的状况并非以往年份那种“冷清开局”的态势，反而是迎来了超出预期的开门红，节后首周成交量跟假期周相比环比翻倍还多这样的情形（增长幅度大约为160%），这种成交量的变化不但修复了假期所产生的缺口，而且还超越了节前那种正常的水平。
乐有家研究中心发布了监测数据，该数据进一步印证了市场的回暖态势，在2026年2月的时候，深圳二手住宅成交均价达到了6.2万元/平方米，而且环比上涨了7.3%，这已经是该数据连续第三个月保持环比上涨，市场企稳回升的信号持续强化。
深圳二手住宅成交走势。图源：乐有家研究中心
这一回价格修复的起始点，乃是深圳二手房市场先前的深度回调，那位中介门店负责人跟记者讲，我们门店在2025年时深圳二手住宅成交均价曾一度下探到4.5万元每平方米，回落到2017年同一时期的水准，房源成交周期被拉长到接近7个月，购房者成交周期也达到了108天，市场整体处在以价换量的博弈周期。
一位中介门店负责人直言，深圳楼市的基本盘从来没有动摇过，这之中的原因在于，深圳是一座外来人口基数庞大的城市，并且刚需置业需求始终有坚实支撑；在2021年房价走到高点时，他所在的门店接触的客户里，七八成都是处于“看得上但够不着”的状况的，首付与月供的高门槛直接把他们挡在了市场门外；随着房价回调到合理区间，这部分刚需群体持续进入市场，并为深圳楼市成交量筑牢了底部支撑，进而避免了市场出现无底线失速的情况。
李宇嘉对于二手价格的回暖以及去化承接，持有类似的观点，在他的认知当中，本轮二手市场的价格出现回升，其核心的驱动力源自市场内生的动力。房价恰恰处在低位区间，而且政策利好也持续进行释放，这样一来无房刚需群体加快了入场的步伐，存量业主的置换需求也同步被启动，它们共同促使二手房市场的交易热度得到了推高。
不过，将价格上行的表象拨开之后，深圳二手房市场并没有走出那种跟新房市场同频的分化逻辑。成交均价持续上行，这可不是全域房价普遍上涨这种行情反转了，而是核心城区里高价值房源成交占比提升所带来的结构性拉动，分化依旧是那个贯穿市场的核心底色。
乐有家研究中心有数据表明，2026年2月的时候，深圳那里，总价处于800万至1000万元范围的改善型房源成交所占的比例，相较于之前而言，是往上提高了3.4个百分点的，而800万元以上的中高总价房源成交占比，整体是提升了4.1个百分点的。
并且，这类房源，大多是集中在南山、福田等这样的核心城区的优质地段那儿。然后，它成交占比的持续提升，直接就拉动了全市二手住宅成交均价往上升。
李宇嘉是这样解读的，本轮二手房价格走到高处，一方面呢，前期低价房源迅速出清以后，次低价房源变成促成交易的主要力量，促使成交环节核心点向上移动；另一方面，业主价格下降的预想不停减弱，再加上核心区域优质房源供应加码，促使豪宅交换链条开始运作，最终在结构上抬高了全市成交的平均价格。
一同提升的，是与市场活跃度同时的二手市场区域，还有产品分化。本报记者实地去走访，发现南山科技园、福田香蜜湖、宝安中心区等核心片区的优质次新房，业主的议价空间已经明显收窄，部分房源业主报价趋于坚挺，并且甚至出现小幅上调情况。
在龙岗、坪山、光明等外围区域，存在二手房源，虽是业主主动下调报价，却依旧面临较大去化压力，房源挂牌量持续走高，价格调整压力尚未完全出清。
在李宇嘉看来，当下深圳楼市阶段性修复是被确认的，市场趋于探底阶段是被确认的，市场趋于触底阶段也是被确认的，然而底部的夯实需要量价持续企稳回升，特别是需要新增挂牌量走低，需要挂牌价企稳，需要议价率持续下降，甚至需要出现二手房溢价交易等信号，如此才能真正确认。