察觉到八月高级别峰会再次强调房地产业务“不再下滑趋向稳定”的发展方向，新住宅领域的市场信心迅速增强，以西安地区为例，土地供应环节和新建商品房市场均展现出活跃态势，因此我们（公众号：四海为家）也陆续推出一系列文章，旨在为读者提供购房规划建议和参考信息。
相比之下，新房以及土地市场的预期正逐步转好，但近期公布的西安二手房信息却显得较为疲软。
量价双降
以价换量失效？
西安最新8月份二手房网签记录显示，西安现有房产网签备案的总面积为78.39万平方米；在这之中，属于住宅性质的网签备案有7255笔，相应的面积达到了73.7万平方米。
而与2022年8月之后的三年六个月时间相比较，只有十个月份的网签备案数量低于7255套。再看看今年情况，虽然1月和2月因为春节因素网签数量没到7000套，但其他月份都超过了8月份的记录。
除了交易量之外，我们再观察二手房每套的平均面积情况，八月份西安二手房每套的平均面积是101.59平方米，这个数值基本上保持稳定并且有所上升，如果将目光投向过去三年到现在的每套平均面积变化，就能够察觉到，特别是在二手房交易中，首次购房的群体在前几年已经基本上完成了他们的住房购买，现阶段由于新建成楼盘进入二手房市场，二手房的库存整体面积也随之有所增长。
观察西安二手房价格环比走势，可见以价换量态势仍在继续，同时新房因性价比提升且更新迭代加速，导致二手房即便降价也难以成交。
显而易见，从整个国家的宏观形势考量，就能明白西安二手市场当前的情形，毕竟所有人都面临同样的境况。
中指研究院最新公布的8月份百城二手房信息表明，主要城市的二手房交易量维持在某个水平，不过价格在短期内面临下行压力，一线城市二手房价格环比降低了0.55%，与上个月相比降幅收窄了0.06个百分点，同比降低了4.17%；二线及三四线城市的二手房价格环比分别减少了0.85%、0.78%，它们的跌幅都增加了0.01个百分点，同比分别降低了8.14%、7.78%。
当前西安二手房市场状况下，二手房主面临的问题，已不再是是否出售，而是如何降低价格才能吸引买家。
一个突出的情况就是保利天汇，在之前不受市场欢迎时销量很好，登记购买时每平方米价格要超过两万元，而如今每平方米大约一万八千元就能出售，并且出租人承担了增值税。
该不该卖？
关注这3个特征
当前房地产交易异常活跃，呈现出的现象对当下购房决策有重大参考价值，特别是数据背后隐含的市场走向，务必尽早留意。
当前形势如此，对于手中的存量房，是否处置需要考量，有几个方面值得留意。
优质教育资源的房产，不管是新建的还是再出售的，总是吸引众多购买者，所以对于持有这类房产的二手房东而言，他们完全可以将其保留下来。
其次，城市更新计划涉及的部分二手房房产。现阶段城市更新工作主要集中于中心城区，中心城区具备较高的资源集中度和资源优质度，因而受到广泛关注。同时城市更新项目有助于改善区域环境，未来居住体验将得到提升。对于是否出售这类房产，需要考虑两个方面，一是评估所在区域是否有适合替代的新建商品房项目，二是判断自身能否适应离开长期生活的社区环境。
值得留意的是，当下随着人们对居住条件期望的持续提升，部分实用性欠佳、位置欠妥、缺乏后续完善潜力的二手房，实际上已经出现了“隐性减值”。
分析西安二手房行情，超三千个楼盘三季未见交易，这种局面可能持续很久，所以当前“降价促销”的态势若继续且效果不佳时，那些隐含资产缩水的二手房要快卖出去，减损是优选策略。
有人会问，我此刻该购置新房还是考察二手房？倘若你正面临这种困惑，首先应该比较价格，其次要关注房屋交付的期限。
当前新房市场享有较多有利条件，购房时涉及贷款、首付款等方面的优惠政策，加上西安地区新房选购时楼盘提供的额外折扣，都使得置办房产更具实惠。
当前，新建房屋市场的产品竞争激烈且附带大量附加福利，使得住宅的性价比显著提升。以西安为例，年初推出的房产和近期上市的产品都经历了明显的品质改进，这种产品代际的显著差异，自然导致许多看过新房的人降低了购买二手房的兴趣。
新住宅项目建设周期较长，并非购买后可立即入住，这一点购房时需加以留意。另外，部分新建楼盘周边配套设施完善，不过这些设施能否在入住前后或未来几年内落实到位，同样值得关注，毕竟这关乎居住体验。
对于当今的年轻人而言，订购盒马、点外卖这类服务，若在未来社区中不能迅速完成，生活水准将显著降低。
另外需要留意的是，目前无论是新建房屋还是已售房屋市场，都已转向仅剩部分房源的时期。这导致房源供应量超过需求量，买家可挑选范围扩大，因而更加注重性价比。价格更亲民、产品特性更突出，自然会更容易吸引买家购买，这种道理对新房和二手房都同样有效。
现阶段新房与二手房之间的价差已经显著扩大，但消费者在选购时必须保持冷静，无论是选择新房还是二手房，都需要全面权衡各种因素，同时也要充分评估个人的实际条件，切记不要盲目跟从大众潮流。
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