上海市住房城乡建设管理委等六个部门于8月25日发布《关于改进调整本市房地产相关政策的通知》（简称为“沪六条”）,其中阐述了减少购房限制、改进住房公积金制度、改善个人住房贷款条件以及健全个人住房房产税制度等六个方面的措施,这些措施将于8月26日正式执行。
“沪六条”实施一个星期后，记者到上海房产市场进行考察，看到购房者的兴趣和购买意愿明显增强，一些新建楼盘的咨询次数和成交数量同时增加，好房子甚至传出马上卖完的消息。二手房市场里，虽然房源数量增加了，但咨询次数和看房次数都大幅提高，8月30日上海二手房一天网上签约数量达到三个月来最高点。
业内权威人士指出，随着传统旺季“金九银十”的临近，市场活跃程度预计将得到显著增强，从而促成交易量增长、价格保持稳定的良好市场态势。
新房市场聚拢新人气
“沪六条”实施已经一个星期了，记者前往上海闵行一个新建楼盘的销售中心，发现沙盘展示台周围聚集了好几组前来考察的人。虽然大堂里的人并不算特别多，不过访客们接连不断地进入，沙盘前总有人停留观看。
同样受欢迎的还有内部的示范单元，这个项目每套房子的大致价格在六百万元上下，示范单元里基本是带着家人来看房的人。
政策出台后，我们预见到项目会迎来客流激增，因此整个团队在周末全部到位。工作日每天接待的客户组数超过五十，到了周末看房人数至少增长了一倍。这位销售负责人李思向证券时报记者透露，“沪六条”取消外环以外购房数量限制，重新点燃了部分购房者的意愿。之前项目两次加推、三次加推的认购情况都不理想，估计今后销售速度会明显加快。
抵达外环以外某处新建楼盘的销售中心，笔者发现，临近黄昏时分，接待区里仍坐着数拨意向购房者，正就购房相关事宜交换意见。在模型展示台附近，销售代表正向数组客户介绍情况，而且不断有新的参观者进入大堂。
经调查得知，该房产总价不高，邻近重点学校，周边商场众多，因此被称为“楼王”，如今这个楼盘的销售进度已经达到将近九成。
该楼盘的置业顾问王璐璐向证券时报记者透露，房产销售已近尾声，近期样板房也吸引了不少客户前来咨询。“特别是最近房地产相关政策调整，公积金能够用于首付款，使得许多首次置业者加快了购房步伐，我们的项目也因此变得非常抢手。几乎每位到访的客户离开前，我们都会反复强调‘现房数量有限’‘需要迅速做出选择’。”
王璐璐也承认，在外环以外二手房的购买限制取消之后，很多客户选择新房的考虑时间变得更为迟缓。
当前二手房市场行情持续走低，新房价格相对稳定，买家可挑选范围增大，一些客户对购置新房后数年房价可能下跌表示担忧，因而更倾向于反复评估、仔细比较，王璐璐这样指出。
根据易居研究院的数据，实施“沪六条”后的首个周末，上海市重点工程项目的到访人数，较政策推行之前增加了超过百分之四十，而重点项目的购买量增长幅度则超过了百分之百二十；有部分项目在一天之内卖出了超过十套房产；另有一些项目的交易额实现了翻番；至少有两个项目在开盘时全部售罄，并且每个项目的成交套数都超过了160套。
二手房成交量显著攀升
根据二手房网签信息显示，8月26日生效的“沪六条”政策，其作用非常迅速，效果显而易见。
根据上海房管局发布的信息，8月30日该市二手房单日网签数量达到1103套，这一数据刷新了近期三个月的最高纪录；8月份二手房的整体成交量超过1万套，与去年同期相比增长了大约12%，而与上个月相比则提升了3.44%。
对于这一现象，相关领域专家指出，即便在通常交易不活跃的月份，八月份上海二手房的交易数量依然实现了比上月和去年同期都有所增加，并且改变了之前连续数月下滑的趋势，这主要是因为新出台的政策起到了重要的推动作用。看房人数和咨询次数的明显增多，表明政策切实提升了市场参与者的信心。
上海周康地区的资深中介唐经理向证券时报记者透露，自从“沪六条”正式实施后的第一个周末，门店的咨询人数和看房次数大约增加了百分之五十，周末两天里平均每个人看了超过十套房源。不过因为二手房的挂牌数量比较多，购房者在价格方面还有很大的商量余地，所以尽管看房量大幅提升，但实际交易并没有跟上。政策出台后，首次置业者表现得更加踊跃，特别是那些预算在三百万元上下的人家，他们对外环以外的小面积房子特别感兴趣。改进型客户态度更为审慎，习惯于进行广泛对比，例如某位客户考察了三处房产，目前正等待利率实现更深层优惠。
楼市新规势必会引发交易量激增，尤其是在秋季销售旺季期间。政策需要从根本上打通房屋置换的流程。倘若远郊二手房难以出售，那么追求品质的买家依然难以筹集购买新房的首付款项。业内普遍预期，行情火爆的状态大约能持续两三个月。
根据易居研究院的观察记录，城市外围的存量房交易活跃度显著提升，潜在客户的询问次数增加了百分之二十，个别销售点的客户探访频次多了一半，一些房主为了顺应行情，把售价上调了三到五个百分点。
“金九银十”旺季可期
减少房产购置限制，改进公积金政策等多项措施之中，此次“沪六条”的突出之处在于，调整了商业个人房贷利率的设定办法，利率计算方式上不再区分首次购房与再次购房。
中国人民银行上海总部于8月25日发布通告，说明将上海市商业性个人住房贷款的利率确定方式进行了更改。在利率确定方式的设计上，上海市商业性个人住房贷款的利率不再对首套住房与二套住房加以区分。
同策研究院公布的信息表明，经过调查，绝大部分刚需项目都依赖银行抵押贷款，拥有多套房产的家庭在购买高端项目时对银行抵押贷款利率的依赖程度也超过一半，这表明，如果取消首套和二套房的利率差别，可以减轻特定人群和资产配置需求者的还款负担，从而在一定程度上推动改善性住房需求的实现。
根据易居研究院发布的数据，上海商业性住房贷款的首套和二套房贷利率最低点分别是3.05%和3.09%。这一变动大幅减轻了购买改善型住房的借款人承担的还款压力。假设借款金额为一百万元，那么每月的按揭支出能够节省二百余元，若贷款期限为三十年，总共可以节省大约八万元。
易居研究院副院长严跃进向证券时报记者透露，针对部分购买第二套房子的贷款利率偏高的现象，政策进一步下调了部分基本点数，从而有效减轻了这些客户的还款压力。这样的调整不仅降低了购房者的经济负担，还减少了银行客户提前归还贷款的情况，进而间接增强了居民的消费水平。考虑到房产相关政策已经基本调整完成，短期内预计这类政策不会有显著变化。利率调整的后续房贷数额变化，取决于宏观经济状况以及市场状况，并且与LPR变动有关联。
未来行情方面，中指研究院的分析师王建梓向证券时报的采访对象透露，八月份上海房地产项目的参观次数和询问次数比政策实施之前有所反弹，不过市场的不同表现还在继续。当前正值“金九银十”的常规营销好时节，估计房地产商会在主要城市加速推出房产，市场的活跃程度或许会经历一个短期的提升。
严跃进谈到，交易态势有所增强，房地产商和业主的信心显著提升，价格表现更加稳固。考虑到即将到来的传统“金九银十”时期，市场活跃程度有望持续提高，从而促成“交易量增长、价格稳定”的市场状况。
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