北京二手房信息：新政满月带看成交升温，买房时机来了？
2026.09.09
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作者 | 第一财经 孙梦凡
距北京出台楼市新政已满月，这期间市场成色几何？
9月9日, 多位房产销售以及中介人员, 面对着第一财经表明, 那自本次新政发布以来, 北京二手房市场的热度是有了一定程度的提升的, 带看量以及成交都维持了一定的活跃度, 带看和成交都呈现出了升温的态势, 并且部分优质小区的房源出现了有点紧张的状况。
多家机构的数据同样表明, 北京的楼市在传统意义上的“淡季”实现成交的稳定。截止到8月末的时候, 北京在今年二手房累计成交数量达到12.1万套, 和同比相比较增长了5.9%, 二手房成交量创造了近五年以来的最高纪录。
有在业内的专家声称，自打今年开始起, 北京二手房成交的数量在不断升高, 而挂牌的数量倒出现了降低的情况, 就连新房市场那儿的供需压力也有了一定程度的减轻。伴随政策所产生的效应开始发挥出来, 预测到“金九银十”期间的市场成交将会维持住一定的活跃程度。
新政“满月”市场成色几何
深夜, 8月7日, 北京多个部门一起联合印发了通知, 该通知明确表示, 自8月8日开始, 对于不算北京籍的家庭而言, 其购买五环以内商品住房时, 社保或者个税缴纳的年限啦, 从“2年”调整减少成为“1年”, 限购政策进一步被优化了。
公积金政策方面, 公积金贷款额度上限得以大幅提升, 新政落地后, 北京公积金里, 针对单缴存人的贷款额度上限对于首套房是最多可达120万元, 对于二套房是100万元, 夫妻双方缴存时首套房提高到240万元, 二套房为200万元, 上浮政策叠加起来之后, 最高贷款额度可以达到340万 元。
如今政策发酵已“满月”，市场实际表现如何？
中指研究院拿来的数据表明, 在8月这个月份时, 北京二手有着商品住宅成交了1.4万套之多, 并且同比的时候增长了3.9%。从周度数据方面去看, 新政过后的三周时间（8.10 - 8.30），二手房成交的数量分别是3104套、3387套、3490套, 环比的时候分别增长了10.0%、9.1%、3.0%啥的, 周度成交量呈现持续回升这种情况。
在新房领域情形里, 市场也呈现出显著的反应态势。于8月份这段时间, 在北京这个地方, 新建的商品住宅成交面积达到了37.8万平方米之数 , 成交面积跟去年同一时期相比较, 基本维持在持平的情形。从周数据方面进行观察 , 在新政颁布之后的三周时间范围内, 关于北京新建的商品住宅的成交面积, 分别呈现出三种表现, 依次是6.75万平方米 、7.53万平方米 、13.34万平方米 , 环比增长幅度分别为0.3% 、11.6% 、77.2%。
迈入9月之后, 北京楼市的热度仍处于稳步回升的态势。关于二手房来讲, 9月的第一周就成交了3300套, 与去年同期相比较增长了26.1%。对于新房而言, 在9月的第一周成交面积为9.2万平米, 同比增长31.2%。
中指研究院指数研究部的总经理是曹晶晶, 其表示, 在8月7日的时候, 北京对非京籍家庭购房门槛进行降低, 还加大了公积金贷款支持力度, 从而进一步对合理住房需求加紧释放, 以此使市场预期获得改善。新政一旦落地之后, 一些新房项目的到访量就出现了增加的情况, 刚需客群以及改善客群的咨询热度也有了一定程度的提升。
市场之中, 供应与需求的关联状况同样出现了得到提升的情形。依据中指给出的数据显示, 自去年四季度开始以来, 北京处于行业前列的中介机构所拥有的二手房库存挂牌呈现出波动程度逐渐降低这样的态势, 在8月末的时候, 和去年同期相比较下降了14.8%, 和上一年所达到的最高点相比下降了20%, 供应和需求之间的关联情形正在一步步地得到提升。
一位房产中介表示, 北京市东城区, 现存这样一批小区, 部分小区较为热门, 且没有明显缺点, 另一些小区在近两年价格调整后, 就性价比高而言, 优质房源经持续消化后, 正处于减少的情况。
2026年1月至8月期间, 北京新建商品住宅上市面积, 同比出现了31%的下降变动；到8月末的时候, 北京商品住宅可售面积为755万平方米, 与同期相比下降了20%；出清周期从今年3月处于高点的22.7个月, 降至8月 18.2个月后, 情况也相应改变。
然而, 于成交出现放量、供需之间关系得以改善的情况之外, 北京楼市的价格依旧处于“磨底”状态。依据中国房地产指数系统百城价格指数, 在2026年1月至8月期间, 北京二手住宅价格累计产生了4.58%的下跌幅度。而新房市场由于受到优质项目入市的带动作用, 在1月至8月期间价格出现了微幅上涨, 上涨幅度为0.81%。
“金九银十”有望保持活跃度
八月过去之后, 楼市会迎来传统所说的“金九银十”阶段, 北京的那个市场热度能不能持续下去呢?
曹晶晶持有这样的看法, 8月新政实施之后, 北京二手房成交维持着活跃的状态, 市场供需关系在边际方面出现改善, 然而价格依旧处于调整的通道之中, 新房库存规模仍旧处在相对较高的位置。市场能不能形成持续性的改善, 仍然需要去观察后续成交的表现以及需求朝着新房市场的传导情况。
她表示, 短期来看, 新政对于需求端的支持会依旧逐步地释放出来。北京那边, 非京籍购买房子的门槛降低了, 公积金的支持力度也加大了, 有希望持续带动刚需以及最开始改善型的需求。随着政策的这份效应再接再厉释放一番, 预估这个“金九银十大好时机里”, 新建的和二手的房子成交是有希望维持一定活跃度的。
合硕机构首席分析师郭毅告知第一财经, 此次新政的核要点在于公积金贷款政策作出调整, 贷款上限擢升至340万元, 覆盖范畴从刚需家庭延伸至刚改家庭全周期贷款的需求, 对于刚需以及刚改客群成交的拉动更为显著, 并且该类需求在二手房市场的匹配程度更高, 后续成交能够促进作用将逐渐出现。
并且, 鉴于二手房成交存有一定周期性, 从认购直至网签落地一般需要 1 个月到 3 个月, 预估于后续“金九银十”时期, 新政对二手房网签数据的拉动会增强。从中长期来瞅, 北京先前多轮政策, 已然包含限购限贷放松等诸多方面, 新政对市场预期形成渐进式提升, 政策叠加效应将逐渐释放。
值得留意的是，在8月28日, 商品住房销售制度的改革得以落地, 预售的门槛被提高了, 现房销售将会逐步地进行推广, 预售的条件以及资金监管也进一步地完善了。对于北京的楼市而言, 新的规则究竟意味着什么呢?
曹晶晶称, 就短期而言, 政策针对京沪正在售卖项目产生的直接影响相对是有限的, 依旧执行原来的预售条件以及按揭放款节点, 与此同时, 阶段性出现的新增供应减少对当下优质项目的去化是有利的。
从中长期的角度而言, 随着现房销售一步一步地逐渐推进, 再加上房企投资以及开发决策趋向于审慎, 新房市场供应的规模或许会有所下降, 并且会对新房销售的规模构成一定的影响。在后续, 还需要关注销售制度改革所带来的供给方面的变化, 以及其对于市场规模和房企开发模式的影响。
当下, 房地产企业于投资端的举动已然发生改变, 9 月 3 日, 北京迎来新政策之后的首场土地拍卖, 市场的热度呈现出“冷热不均”的状况, 朝阳区将台乡的地块仅有一家房地产企业领取了竞价的号牌, 最终“停止出让”, 顺义的另一宗地块, 却是历经了 170 多轮的竞价, 以总价 82.99 亿元、溢价率 17.37%成功售出。
郭毅持有这样的看法, 新政影响力更多聚拢于开发商资金链、投资需求的事态变化, 同时此范畴还关联到银行端资金监管以及开发贷政策的变动调整。当下, 北京相关具体细则尚未清晰明确呈现, 新供地当中期房预售以及优先现房配置的比率亟待判定抉择。新政得以落地实施以后即便是允准期房预售这一行为, 也必然是要在建筑结构达成封顶状态以后才能够展开推进。
她说, 受封顶周期的影响, 短期内新房市场的供应量或许会出现小幅下滑的情况, 然而当前的存量供应是足以支撑去化的, 再加上二手房挂牌房源超过了12万套, 所以市场不会出现供不应求的状况。不过, 新政会推升开发商的资金成本, 部分核心区域的优质项目或许会出现单价小幅上调的现象, 但是整体市场价值预计会维持稳定。