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以前靠“价格战”走量，现在购房者更看重配套和确定性。
中房报记者 刘亚 实习生荆博丨北京报道
我国一线城市房地产市场正经历着一场微妙的变化，其中，北京二手房市场的变化尤为显著，堪称这一趋势的典型代表。
根据最新成交数据，北京4月份的二手房（包括住宅和非住宅）总成交量达到了17556套，这一数字显著超过了杭州、青岛等新一线城市。在这些区域中，朝阳区的成交量位居首位，其次是海淀区和丰台区。然而，密云区、门头沟区等较为偏远的地区成交情况不佳，部分业主试图通过降价来促进销售，但效果并不理想。此外，房山等远郊板块的房源交易周期较长，去化压力较大。
市场行情和销售趋势同样显现出这一趋势。根据国家统计局公布的信息，北京在4月份的二手房住宅交易价格较上个月略有下降，然而销售量却同比有所增长，整体市场保持稳定。在主要区域，购房和售房意愿都十分旺盛，显示出较强的抗跌性和韧性。以德胜学区为例，老旧住宅的房源依然受到热捧，特别是小户型，因其总价较低且具备良好的学区属性，成为了刚需族的首选。优质房源的稀缺性进一步加剧，成交周期也因此显著缩短。
与之形成强烈反差的是郊区市场的“价格齐跌”现象。在房山区，挂牌的平均价格出现下滑，买家议价的空间增大，而且一些房源挂牌时间超过一年却仍未售出；而在延庆区，二手房的参考均价也在持续走低，由于公共交通不便、通勤费用高昂，这使得该区域难以吸引到潜在购房者。
这种趋势并非仅限于北京，上海、广州等一线城市也普遍出现了“中心区域价格上涨、周边地区价格下跌”的现象。核心地带凭借其独有的优势，成为了资本和需求的“安全港”，相对的，边缘地带由于配套设施不足、产业缺失等原因，正面临着困境。
广州市增城区一家中介机构的负责人指出，以往他们主要通过价格竞争来增加成交量，但如今购房者更加重视配套设施的完善以及购房的确定性。
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“一天三价”的核心房源
实地考察表明，在四月，北京核心区域的交易欲望依然旺盛，同时，市场运作显示出显著的抗跌力和弹性。
德胜学区地处北京市西城区，该区域内超过60%的住宅楼始建于1990年以前，多为年代久远的老旧小区，其建筑年代普遍在30年以上，面临着房屋老化的一系列问题。在4月28日，一套面积为60平方米的典型老旧住宅被挂牌出售，当天便吸引了8组潜在买家前来实地考察，仅三天后，该住宅便以高出预期3%的价格顺利成交，成交总价达到了880万元以上。
西城月坛、海淀万柳等区域的小户型因其价格适中、教育资源丰富，成为了刚性需求住房的首选之地。中介机构的负责人指出，在西城德胜等学区，60至80平方米的刚需户型所占比例不到30%。加之4月底的入学信息采集截止日期临近，家长们纷纷加快了购房步伐，导致优质房源愈发稀缺。西城区一家中介机构内部人士透露，近期新挂出的“双学区”房产，其平均带看次数已超过20批次，而个别房源甚至出现了“一日三价”的激烈竞价局面，成交周期也相应地从原先的10天大幅缩短至5天。
在北京西城区的三里河地区，类似的情形也屡见不鲜。以4月中旬的一宗交易为例，一对年轻夫妇从看房到最终成交，整个过程仅用了短短3天。据该中介经纪人赵虎回忆，这套房源上架仅仅5天，尽管面积只有60平方米，但布局合理，空间使用效率极高。而且，其价格在同类型房源中颇具优势，在核心区域堪称性价比极高的优质房产。
链家发布的统计资料表明，位于北京中心城区的高品质住宅的平均交易时间已经由去年的九十天大幅缩短至五十四天，这一变化使得降幅达到了四成。
与之形成鲜明对比的是郊区市场的低迷。
4月份，房山区挂牌的平均价格达到了每平方米2.5万元，这一数字较去年同期下降了14.4%，然而，实际价格可能还要低一些，大约在每平方米2万元左右。据房山区一家中介公司的负责人透露，长阳板块的议价空间高达8.3%，并且有部分房源挂牌时间超过一年仍未售出，这表明市场面临着较大的去化压力。
房山板块地处北京市西南边缘，虽与市中心相比在教育、商业、医疗等资源上并无明显不足，但整体质量却与市区存在较大差距。尤其在教育领域，房山区内优质学校数量不多，高等教育主要依赖北京理工大学和中国社会科学大学，与西城区、海淀区等教育发达区域相比，存在明显不足。尽管房价相对较低，但依然难以吸引那些有子女教育需求的购房者。
延庆板块位于京城西北部边缘，据安居客最新数据揭示，该区域4月份的二手房平均价格达到16723元每平方米，较上个月环比下跌了1.42%，与去年同期相比更是下降了12.78%，继续保持了3月份以来的价格下跌趋势。延庆某中介机构的负责人直言不讳：“公共交通设施不完善，公交线路覆盖范围有限，这些都是延庆地区不得不面对的明显不足。”
延庆的房价尚不及市区的一半，然而，除去至少70元的日常通勤费用，每天还要耗费大约100分钟在路途上，这样的时间损失是我无论如何都无法容忍的。来自北京市中心的购房者小李坦言，正是由于难以承受高昂的时间代价，他最终放弃了在郊区购置房产的念头。
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分化共性
绿中介的数据揭示，至5月7日，北京的二手房挂牌数量已攀升至140902套，库存量仍在不断增多，且并未出现减缓的迹象。非核心区域正遭遇交易周期延长、客户资源匮乏等问题，在持续增长的去化压力之下，二手房的价格或许将再次出现下跌趋势。
一些受访者透露，他们正保持一种谨慎的观察态度，同时期待着房价能够继续下降，以便抓住低价购入的良机。
北京并非唯一，上海、广州等众多一线城市亦正遭遇“中心区域价格上涨、周边地区价格下跌”的明显分化态势。
上海的核心区域，包括黄浦等地，新房的平均价格已经达到了每平方米10.5万元。其中，一些项目，比如保利外滩序BUND88，其单价甚至超过了12.7万元/平方米。静安和长宁区域的次新房挂牌价，较之前一个月上涨了0.1%。学区房和靠近江边的房产成为了市场上的紧俏商品。与此同时，崇明和金山等远郊地区的新房均价仅在1.6万到1.7万元/平方米之间，有些老旧二手房的总价甚至不到一百万。这让房产经纪人感叹，房价已经跌回到了2016年的水平。
广州的海珠、荔湾等核心区域，其优质的学区房和江景房深受购房者的青睐。据广东中原地产的负责人黄韬透露，从2024年10月起，核心区域的成交量开始稳步上升。截至4月，广州的二手住宅网签量同比激增12.97%，其中华景新城等知名小区的涨幅更是超过了20%。
核心区之外，增城、花都等周边地带呈现出截然不同的景象。据克而瑞的统计，广州市整体库存消化周期已超过20个月，其中增城区的库存占比超过20%，位居各区之首。
专家指出，一线城市市场的差异化现象反映了城市发展的不平衡状态。中心区域凭借其独特的资源分配和抵御风险的政策优势，吸引了资本和需求的聚集，成为了资本与需求的避难所；与此同时，边缘地带由于配套设施不足、产业空白，往往容易陷入不良的循环之中。
在未来的发展中，随着城市化的不断推进，核心区域的房产可能变得更加稀缺，其投资价值也可能进一步增强，房价的稳定性将更加明显。与此同时，如果外围区域不能在交通、教育资源等方面取得显著进展，很可能会持续面临销售难题。对于购房者来说，清晰地界定自己的需求——是追求资源的稳定性还是优先考虑成本——将成为他们做出购房决策的关键因素。
值班编委：樊永锋
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