北京二手房上半年回暖，刚需改善入场量价齐升

于张大伟而言, 上半年北京二手房展现出典型的这般节奏, 即3月冲高, 4至5月适度回调, 6月企稳回升。特别是6月逆势出现微涨情况, 打破了往年淡季下行的规律, 这证明市场底盘坚实, 需求释放的节奏平稳且有序, 并未透支后续的购买力。过去几年北京楼市长时间处于调整模式之中, 购房者普遍有着观望的态度, 成交规模持续在低位徘徊。而今年上半年总量实现突破, 这意味着刚需、改善置换需求批量进入市场, 市场交易活跃度全面呈现回暖态势。

成交均价连续3个月回升

量在修复，价格呢？

实际上, 在6月的时候, 北京二手房的成交均价, 与环比相比呈现出小幅上涨的情况。针对这种状况, 冷会表述了这样的看法, 价格之所以上涨, 主要是受到了结构性因素的作用。在6月份这个时期, 西城、东城、海淀、朝阳等中心城区的成交占比, 出现了有所提升的态势, 进而使得全市的成交均价, 呈现出结构性上涨的情形。从各个区的价格走势来进行观察, 多数城区的价格维持在平稳状态或者出现小幅波动, 其波动幅度处于合理的运行区间之内。

需要予以关注的是, 依据北京链家给出的数据, 在今年以来, 二手住宅成交的平均价格累计呈现出上涨4.9%的情形, 这里上涨的起始点为今年12月底, 终止点为今年6月, 自今年4月份开始, 成交的平均价格已经接连3个月, 以环比的方式呈现出小幅上涨的态势。要是将交易房屋的种类、空间分布这样的结构性因素去除, 那么价格回暖回升的态势, 就会显得更为具有连续性, 并且也更为显著。

对于此情况, 经纪人小刘表明, 相较过往, 业主的预期正逐渐向好, 若不是急需出售, 抛售的现象是极为少见的。

张大伟觉得, 价格连续环比的这种持续上涨, 将之前延续了长达十余个月的下跌状况给扭转了, 使得深度调整的周期从此结束。然而, 此之外张大伟还提及了这点, 在整体呈现回暖的这个大背景情况之下, 北京二手房市场的内部, 其结构性分化程度变得愈发显著突出起来, 并不是所有的房源都是以同步普遍那样上涨的态势运行的。临近市中心区域, 配套完善成熟下来, 具有学区特性显著突出, 搭乘地铁前往工作地点便利的新建三居室, 以及满足刚性需求的两居室, 成交气氛更活跃, 讨价还价余地持续缩小, 价格不容易下跌, 首先达成停止下跌并稍有涨幅；而处于远郊区划, 房屋建成年代久远老旧, 周边配套设施薄弱欠缺, 交易流动性比较弱的小户型老旧住房和远郊大面积户型, 销售速度依旧较迟缓, 房屋所有者仍要借助降低价格来求得达成交易, 价格变动调整还没有完全终结。

政策与市场双轮发力，刚需、改善接力入市

从北京链家研究院院长高原的角度来看, 市场热度得到提升这一状况, 主要是存在政策促动以及市场自发修复这两方面的因素。在政策层面上, 去年四季度的时候, 国家以及北京市接连出台了多项政策优化的措施, 其中包含放宽针对非京籍家庭的限购规定, 支持多子女家庭进行购房, 降低商业贷款以及公积金使用的难度, 还有降低增值税率等等。这些举措, 让购房负担以及交易成本都有了一定程度的降低, 有效地促进了潜在购房需求特别是首次置业需求的释放, 与此同时, 也适时地提振了市场预期。

对于市场自发修复这一层面而言, 近些年来住房价格出现回调, 进而致使购房门槛有所降低, 在公积金给予支持的状况下，部分入门级住房的购房月供跟租金水平已然相当接近。在市场局势呈现出有所回稳的形势之时, 造就了一季度刚需密集入市的良好开端。高原讲道, 在这样的背景条件之下, 置换性改善群体达成了获取置换住房所必不可少的资金基础这一情况, 并且释放出了所需的购房资质, 于二季度开始陆陆续续入市。改善性群体的自发接续, 促使二季度市场热度得以持续。

对于6月成交表现以及上半年整体形势进行综合来看, 张大伟给出这样的观点, 本轮北京二手房出现复苏, 绝非是那种偶然出现的行情, 而是政策、价格、行情修复这三大底层逻辑一起开始起作用共同引发的, 是那种推动积压购房需求集中释放之后所必然产生的结果。北京二手房市场已经确定了底部修复这样的格局, 短期内大幅出现上涨、再次深度出现下跌这两种特别极端的行情产生的概率都是比较低的, 后续很大概率维持“成交量处于高位平稳、价格呈现分化稳定”这样的运行节奏。然而, 需要对7-8月这两个属于淡季时间的月份予以关注, 市场有可能会出现下行情况。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 赵琳