北京二手房7月成交1.4万套，前7月创5年新高，下半年走势如何

就算7月是楼市传统淡季, 然而北京市二手房市场却没显著降温, 北京市住建委官网数据表明, 当月二手住宅网签量超过1.4万套, 同比上升9.8%, 从拉长的周期来看, 1至7月累计成交10.7万套, 同比增长6%, 创下近5年同期的新高, 3月之后单月成交量已经连续5个月维持同比增长, 则接受证券时报记者采访的业内人士觉得, 下半年成交有希望维持一定活跃度, 不过进一步企稳需要依赖多重因素的持续改善。

淡季成交韧性显现

依据北京市住建委官网所呈现的数据表明, 在7月这个时间段里, 北京市二手住宅网签的数量超过了1.4万套, 与去年同期的时候相比较增长了9.8%, 然而与上一个环比阶段相比则下降了15.5%。

就环比回落的缘由, 北京链家研究院的分析人士冷会向记者讲，大体是深受高温多雨此种天气的影响, 基本上契合预期。和去年同一时期比较而言, 今年7月市场的表现相对来讲是比较不错的, 同比的增幅体现出当下成交所具备的韧性。

从中指研究院数据所显示的情况来看, 若拉长周期来观察, 在1至7月这个时间段内, 北京地区二手房累计成交的数量达到了10.7万套, 与去年同期相比增长了6%, 并且成交规模创造了近5年同一时期的最高纪录。其中, 在6月这一单月, 网签数量超过了1.66万套, 与上月相比有所增长, 增长幅度约为4%, 与去年6月相比大约增长了10%。

需予以关注的是, 和以往那种由“小阳春”所带动的阶段性放量存在差异, 今年北京二手房成交热度持续到了二季度。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向记者表明, 4月至6月连续三个月网签量创下近5年同期的新高, 需求释放并没有在传统旺季结束之后迅速回落。

多重因素支撑成交修复

针对于这一轮成交规模得以恢复的缘由, 曹晶晶觉得, 那是前期所积累起来的刚性以及部分带有改善性质的需求, 在房价持续不断进行调整、购房门槛出现下降情况之后的渐渐释放。

一, 价格调整致使购房门槛降低, 依据中国房地产指数系统百城价格指数, 今年1至7月, 北京二手住宅价格累计出现下跌, 跌幅为4.01%, 挂牌均价虽依旧处于下行态势, 然而其跌幅相较于去年下半年已显著收窄, 经过近几年的价格调整, 北京有一批小户型房源进入了刚需家庭的购买力范畴, 伴随首付以及月供压力的下降, 以往因总价相对较高而被积压的需求开始进入市场。

一是成交规模回升首要受益刚需, 上半年北京200万元以下（按网签价确定）二手房成交占比达53%, 较2025年提高4.9个百分点, 可见入市主力属于刚需群体, 低总价、小户型房源成交持续放量, 对整体成交规模构成稳定支撑。二是刚需基本盘稳固, 因北京人口基数庞大, 产业与就业密集, 真实居住需求长期存在。

其一, 因去年底起, 北京二手房挂牌量持续回落, 新增挂牌趋于平稳, 业主对市场回稳预期增强, 所以供给端压力有所缓解。其二, 购房者对未来价格继续大幅下跌的担忧有所缓解。其三, 进而双方预期同步改善, 使得议价空间也从高位回落。其四, 市场供需关系逐步趋于平衡, 挂牌量回落与议价空间收窄形成正向反馈, 进一步巩固了成交活跃度。

此外, 前期对限购、限贷等政策进行优化, 这就为住房需求的释放, 创造了较好的政策环境。

价格未实现全面企稳

成交出现回升, 然而却还尚未能带动价格在整体上全面达到企稳标准。在价格这一方面, 冷会针对记者表明, 7月的时候二手住宅成交的均价在总体上维持着平稳态势。成交的结构相对而言处于稳定状态, 东城、西城、海淀、丰台等中心城区成交所占的比例稍微有了提升。从各个区的价格走势情况来看, 多数城区的价格存在着小幅波动, 波动的幅度处于合理的运行区间内。

曹晶晶向记者表明, 就成交活跃度能不能持续来看, 北京二手房成交有希望持续维持一定的活跃度, 从支撑因素方面来说, 在需求端, 北京刚需里的基本盘相对稳定, 低总价的房源依旧能够对成交起到支撑作用, 此外, 自5月开始, 北京500万元以上房源成交的占比有所增加, 改善性需求出现了边际上的恢复, 在供给端, 北京二手房挂牌的数量已经比前期的高点下降了大约两成, 新增挂牌趋向于平稳, 市场供给的压力有所减轻。

然而, 曹晶晶指出, 现下, 场形成稳定支撑的改善性需求还没出现, 价格也没有达成全面企稳状况, 而且不同区域、不同小区之间的存在显著分化。整体而言, 下半年北京二手房成交有趋向维持一定活跃度, 不过市场进一步企稳要依靠改善性需求是不是能持续释放, 挂牌规模能不能保持稳定, 以及购房者预期能不能进一步修复。