出租出售房屋，租客优先购买权与买卖不破租赁，民法典咋规定？

察觉到这个题目, 想必众多熟知我的网友都晓得, 这便是典型的产权同使用权产生对抗的经典案子, 民法典早已有着规章制度依据法律规章开展贯彻, 就行了。

瞅一瞅民法典针对租购并举制度作出的规定。在2021年正式开始推行执行的首部法律之称《中华人民共和国民法典》，就落实党中央所确立的租购并举住房制度这一情况, 提出阐释了买卖不破租赁以及租赁不破买卖这样相关的规定内容。

在承租人依据租赁合同所占据的期限范围之内, 租赁物出现了所有权方面的变动情况, 然而此情形并不对租赁合同的效力产生影响, 这是《民法典》第725条所规定的。

《民法典》第726条所规定的是, 出租人若要出卖租赁房屋, 那么应当在出卖之前的合理期限之内通知承租人, 而承租人是享有以同等条件优先购买的权利的；然而, 存在房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属这种情况的除外。在出租人履行通知义务之后, 若承租人在十五日内没有明确表示购买, 那便视为承租人放弃优先购买权。

图，民法典725和726条

我们能够见到, 民法典所书写的极为明晰, 房子售卖之后, 并不会对租赁合同产生影响, 这意思是说, 承租人能够持续居住在房子当中直至租赁合同期满。而且租户具备在同等条件状况下还有优先购买的权利。

党的十九大报告提出了“建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”, 党的二十大报告同样如此, 这一情况标志着, 过去那种重购轻租, 呈现一条腿长一条腿短的传统瘸腿住房模式, 被如今买房和租房两条腿同样长的平稳健康新模式给取代了。

租购并举制度所呈现的是, 产权（针对买房人而言）同使用权（针对租房人来说）完全地分隔开来, 能够相互具备依存关系, 彼此形成支撑态势, 相互产生对抗情形, 以及呈现出互相独立状态。而这恰恰就是民法典里面所规定的“买卖情况下不可破除租赁条文, 租赁情况下不可破除买卖条文”的潜藏逻辑道理所在。

明明党中央已提出租购并举制度, 民法典也存在第 725 条规定, 然而在全国各地予以落实时, 呈现出了截然相反的差别。之所以如此, 是因为部分执法者受传统思维挟制, 思想里仍顽固地存有重购轻租的惯性, 费尽心思寻各类理由去消除租赁权。像是我在前面文章里所指出的, 部分杭州的法官, 违背了民法典第405条, 该条规定租赁权跟抵押权对抗时, 是以备案时间先后作为优先权的判决条件, 之所以如此, 原因在于这部分法官存在重购轻租的心理, 他们觉得抵押权可以随意排除任何人, 认为租购并举的中央政策管不住抵押权, 还觉得民法典第405条不过是拿来给小孩看的等等。

相同的法律关系, 成都的法官, 会严格实行党中央所提出的租购并举制度, 以及民法典里面的法条。

在此文中, 要来瞧一瞧, 买了房屋后发现存在租户的情况, 能将租户赶走的案件, 以及成都法官的处理方式。

成都市的市民王女士, 经由房产方面的中介给予推荐, 从而看中一套属于二手性质的房屋。在进行看房这个行为的时候, 那房屋呈现出整洁以及空旷的状态, （后来才知晓是因为房主声称是带着朋友去看房子, 装修的租户才同意房主进入房间的缘故）, 房主刘先生以及中介都做出承诺, 表示该房屋不存在出租的情况, 不存在抵押的情形, 产权方面清晰且不存在纠纷。

王女士对房主以及中介所做出的承诺予以相信, 却未再做进一步的核实房源举动, 当即就签订了购房合同, 还支付了5万元的购房定金, 并且全额缴纳了8000元的中介服务费。

三天之后, 王女士带领装修师傅去到门上量测, 意外碰见屋内租客, 租住的人表明, 其本人早就已经跟原本的房主签署了五年的租房合同, 房屋租金已经一次性全部付清, 剩余的租赁期限还有四年, 并且房主售卖房屋从来都没有告知过自己, 自己依照法律规定享有优先购买的权属, 坚决地拒绝提前搬走。

王女士这时马上接着去查询房屋产权, 结果又察觉到房屋居然还有差不多40万元的银行按揭抵押尚未完全结清, 根本根本根本就没办法能够正常地去办理过户。于是呢, 房主作出承诺要去办理解押, 还要协商租客腾退相关事宜, 中介也通过口头方式进行担保会全程跟着去跟进解决。

很遗憾, 房屋的主人没能跟租赁房屋的人协商以解决问题, 房产中介推托表示仅仅是提供促成双方达成协议的服务, 不愿意去承担核查检验存在失职行为的责任。在没有办法的情况下, 王女士把这两个人起诉到了法院。

法官进行释法调解后, 最终各方达成了和解协议, 刘先生结清了全部抵押款, 赔付了租客违约金, 退还了剩余租期租金, 妥善解决了租客居住纠纷, 房产中介因未尽房源核验、如实告知义务, 退还王女士6000元服务费并承担部分诉讼费, 这场二手房交易纠纷圆满化解。

这个成都案例要是完美履行了民法典第725 条, 那我告诉大家杭州法官可不是这样履行, 因其会运用比如“谁让你让房主进屋看房了”“租金在支付期间不在工作时段所以无效”“租赁备案不代表你并非恶意串通”“转租不属于买卖不破租赁范畴”“产权人想让你住你就能住不想让你住你就得赶紧搬走”各类的理由, 使用自由裁量权借各种理由去破除民法典第725条, 像“租赁期达五年被认定为恶意串通”“租金一次支付不符合市场交易规则”“租金明显过低致使合同无效”等等, 这些理由可谓形形色色、种类繁多。

上述事例表明, 构建租购并举住房制度的政策号召, 当下正遭受传统重购轻租这种传统思维的阻碍, 故而急切需要党中央及时催促最高院颁布民法典针对第725条、第726条以及第405条的司法解释, 对各级法官开展法律培训。需知, 人民群众不懂法尚可理解, 然而部分法官知法犯法却是党中央政策能否得以贯彻执行的最大阻力。

本文完稿于2026年8月21日下午

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