“租购并行”作为我国住房体系改革的核心导向，近年来我国住房租赁领域呈现出稳步增长的趋势，然而，随之而来的诸多乱象和难题亦不容忽视，迫切需要强化法律监管。
不久前，《住房租赁管理规章》（以下简称《规章》）正式发布，标志着我国在住房租赁领域有了首部专门的行政法规。《规章》的执行时间定于9月15日。
《条例》共分为七个章节，共计五十个条款，内容涵盖了出租与承租行为的规范、住房租赁企业的行为准则、经纪机构的规范运作、监督管理的加强以及责任追究的严格等方面。针对“甲醛房”、“群租房”等不适宜居住的出租房现象，以及虚假房源发布、押金争议、租赁关系的不稳定性、租赁合同备案不足、租金哄抬等租房市场的突出问题，条例中做出了专门的规定。
受访专家认为，《条例》实施后，将有助于规范住房租赁行为，对市场中的各种乱象产生显著抑制作用；同时，它还将保障住房租赁活动参与者的合法权益，稳固租赁关系，进一步促进住房租赁消费，助力住房租赁市场向高质量发展迈进。
填补租房领域法律空白
住房租赁作为确保城市居民“安居乐业”的关键手段，在党的十九大报告和党的二十大报告中都得到了明确强调。报告指出，必须迅速推进一个由多元主体提供、多途径保障、租赁与购买并重的住房体系的建设。
我国住房租赁市场近年来持续进步，对确保居民有房住、提升居住品质、推动新型城镇化建设以及促进城乡一体化发展起到了关键作用。特别是在那些热门的一二线城市，租赁住房的需求尤为强烈，已经成为人们普遍接受的居住方式。
广东省城乡规划院住房政策研究中心的资深研究员李宇嘉在接受21世纪经济报道记者采访时指出，以深圳为参照，今年上半年，首次购买住房的消费者平均年龄达到了38岁，同时，也有众多居民倾向于选择租房生活。
杭州的情况亦然，“十四五”规划实施以来，该市对住房租赁的需求持续增强。据杭州贝壳研究院提供的数据，2024年杭州贝壳平台上的租赁订单量（仅限于普通租赁）比2021年增长了23%，而今年上半年的租赁订单量同比又上升了6%。伴随着租房时间的延长，杭州市民的平均购房年龄也在逐年上升，截至今年上半年，这一年龄已达到37岁。
住房租赁市场的快速发展也带来了一些问题。司法部及住房城乡建设部的相关负责人在阐述《条例》内容时，通过实例指出，若未能充分保障租赁双方的权益，市场秩序亟需整顿；住房租赁市场的主要供应者以个人为主，而市场化、专业化的机构主体发展相对滞后；住房租赁经纪机构在房源信息的发布、费用的收取等方面存在诸多不规范的操作；此外，对住房租赁活动的监督管理还需进一步加强。
在此之前，我国住房租赁管理主要依靠《民法典》及《城市房地产管理法》等法律法规，却缺乏国家层面的专项立法。为解决上述问题，在执行相关民事法律制度的同时，还需出台专门的行政法规，以更加强有力地规范和指导住房租赁市场，从而为推进租购并行的住房制度提供坚实的支持。正是在这一背景下，《条例》得以诞生。
赵庆祥，北京房地产中介行业协会的秘书长，认为《条例》是建立租购并行住房体系的一个关键性节点。作为住房租赁行业中的第一部专业行政法规，《条例》全面融合了合同登记、资金监管、权益维护等多项制度，构建了一个涵盖“事前准入、事中监管、事后追责”的完整治理体系，成功填补了住房租赁领域的法律空白。
针对性整治租房乱象
在探讨《条例》制定的整体方向时，司法部与住房城乡建设部的高层领导将解决住房租赁市场发展中的关键问题视为首要任务，强调需提升相关制度的针对性和实际效果。
在出租住房的管理领域，鉴于近期不断出现的诸如“隔断房”、“甲醛超标房”、“串房”以及“群租房”等不良现象，《条例》第七条进行了全面而细致的规定。
出租住房必须满足建筑、消防、燃气、室内装饰装修等领域的法律法规、规章及强制标准，确保不威胁到居住者的生命安全和身体健康。
厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室以及车库等非居住区域，均不得作为独立空间出租供人居住使用。
第三点，租赁住房的单间居住人数上限以及每人的最低居住面积，都必须严格遵守设区的市级或以上地方政府所设定的具体标准。
业内人士普遍认为，这些规定从根本上确保了租户能够享受到相对安全、健康、舒适的居住条件，进而保障了租户的基本居住品质。
《条例》的第十六条、第三十六条以及第四十二条，对虚假房源信息进行了明确规定，特别是针对数字经济时代出现的虚假房源问题，这些条款提供了相应的规范和指导。第十六条有明确规定，住房租赁企业所公布的住房位置、大小、租金等房源资料必须保证真实、精确、全面，不论是在经营场所还是互联网等各个传播渠道，所发布的房源资料都应保持一致。同时，展示的房源图片也必须与实际房源相符，严禁发布任何虚假或具有误导性的房源资料，亦不得故意隐瞒或拒绝提供拟出租住房的相关关键信息。
安居客研究院的院长张波在接受21世纪经济报道记者采访时指出，《条例》严格禁止散布虚假房源信息或发布具有误导性的房源资料，同时从源头治理的角度出发，对房源的核查等关键环节提出了具体的要求。此外，针对发布虚假或误导性房源信息的行为，条例还设定了相应的惩罚措施。这些规定能够有效防止虚假房源的出现。
《条例》第十二条针对租赁关系的不稳定性，明确指出出租人不得使用暴力、威胁等非法手段迫使承租人终止住房租赁合同或搬离租赁住房。同时，为了促进租赁关系的稳定，《条例》第十三条还规定，若住房租赁合同连续执行满一定期限，出租人将依照规定获得相应的政策扶持，而承租人也将依照规定享有相应的公共服务。
此外，《条例》对押金争议、租赁合同未备案、租金炒作等显著问题制定了相应的具体措施。
《条例》涵盖了住房租赁监管的整个流程，李宇嘉指出，这无疑是《条例》的一大显著特点。《条例》不仅对房屋出租方、承租方以及租赁公司进行了细致的规范，还针对代理租赁的中介机构、政府房产管理机构和相关行业协会等进行了监管，确保了对所有利益相关者和参与者的全面闭环管理。
曹晶晶，中指研究院指数研究部总经理，对21世纪经济报道记者透露，该《条例》的正式颁布，标志着我国住房租赁市场迈向法治化、规范化的新里程。《条例》实施后，将显著推动住房租赁市场向高质量发展迈进，并加速构建租购并行的住房体系。此外，它还将对激活现有资产以及培育住房租赁企业等方面产生积极影响。
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