【案情回顾】
小明毕业后选择在杭州发展，近期有了开设个人工作室的打算。为此，他与房东黄大爷签署了《房屋租赁合同》，合同期限为三年，每月租金为5000元。然而，三个月后，房东黄大爷将房屋出售给了大强。紧接着，大强向小明发送了一份解除租赁合同的书面通知，声称自己将收回房屋，并要求小明尽快寻找新的住处。尽管如此，小明坚持认为，即便房屋已经转手，自己的租赁权益依然不受影响。
【法官说法】
《民法典》对承租者的权益给予了全面保障，即便房屋易主，租户的居住权依然不受影响。依照《民法典》第七百二十五条的具体规定，房屋的买卖行为并不会削弱租赁协议的法律效力，换句话说，租赁关系不受买卖行为的影响。在小明与黄大爷的租赁合同有效期内，即便黄大爷将住宅转售给了大强，这一行为对原有的租赁协议并无影响。大强不能因为自己成为了房屋的新所有者而否认小明与黄大爷间租赁关系的有效性，且他无权要求小明归还租赁的房产。
房屋交易至关重要，鉴于“买卖不破租赁”的法律规定，作为买方，为规避购房后无法入住的风险，建议在正式交易前，不仅要核实房产的所有权，还需对房屋的实际使用状况进行实地考察。同时，在买卖合同中明确违约责任条款，亦能起到补偿损失、规避风险的效果。
【法条链接】
《民法典》第七百二十五条明确规定，即便在承租人依据租赁协议所规定的占有期间内，租赁物的所有权发生了转移，这一变化也不会对租赁协议的效力造成任何影响。
《民法典》第七百二十六条明确规定，若出租人计划出售租赁的房屋，必须提前在合理的时间内告知承租人。承租人据此拥有在同等条件下优先购买该房屋的权利。然而，这一规定不适用于房屋的按份共有人行使其优先购买权的情况，也不适用于出租人将房屋出售给其近亲属的情形。
出租人完成通知义务之后，若承租人在规定的十五天期限内未作出明确购买意愿的表达，则该行为将被认定为承租人自动放弃了其优先购买的权利。
供稿：珲春林区基层法院
0 留言