2026年二手房交易量超新房，存量时代来了

50.4%。

2026年上半年, 全国二手房交易量于新房与二手房总交易量里的占比情况，由住建部网签数据所得出的这个数字, 明确表示中国房地产市场正式跨越了存量时代的门槛, 即二手房售卖数量超过了新房, 此为二十多年以来的首次。

房地产行业相关研究人员资料照片

换算成面积会更具直观性: 1月至7月期间, 全国二手房完成网签的面积为4.82亿平方米, 与去年同期相比增长幅度为10.2%, 同期新房销售的面积是4.50亿平方米, 和去年同期相较下降了11.8%。一条呈现上升态势, 一条呈现下降态势, 这两条线在2026年相交了。

有这样一个数字, 它比不少人之预想的到来得更为迅速。在2020年的时候, 二手房于住房交易总量当中的占比仅仅约为28%。历经了六年的时间跨度, 从不到三成的比例飙升至超过一半。

全国普涨，在数据里正式结束了

50.处于存量时代的入场券是4%, 另外一组数字, 直接表明普涨时代已然终结。

7月国家统计局公布的70城房价数据显示, 二手房价格环比上涨或者持平的城市, 仅仅只有8个, 是在70个城市当中的8个。新房的情况稍微好那么一点儿, 环比上涨或者持平的有23个。然而跟过去动不动就有六七十个城市一起上涨的那种盛况相比较而言, 这个数字说明了一个事实, 那就是全国性的普遍上涨, 已经不存在了。

换城市角度去看, 裂痕更为明显, 一线城市二手房价格环比上涨了百分之零点二, 自从三月开始持续五个月呈现上涨态势, 二线城市价格下跌了百分之零点三, 三线城市价格下跌了百分之零点四, 并非普遍上涨的局面结束了, 而是分化已然明确地体现在数据之中, 即一线处于筑底阶段, 二三线城市仍在下跌。

成交量也处于分化状态, 8月上半月, 13个重点城市的二手房成交面积, 同比增长了3.8%, 同一时期, 29城新房成交面积同比下降了11.6%, 二手房呈现上涨态势, 新房呈现缩减态势, 这种剪刀差正在不断拉大。

下一个数字更关键：三四线城市的库存，到底有多重？

总量确实富余了，但结构在说谎

在城镇之中, 人均住房建筑面积已然超过了40平方米, 城镇家庭户均持有住房数量超过了1.1套。就住房短缺这种局面而言, 仅仅从总量方向去看, 确实已经成为过去式了。

但是, 当把总量进行拆分以后, 结构性的问题便显现出来了。依据住建部给出的相关数据, 在全国城镇住房的存量里, 三四线城市以及农村地区的建筑面积所占比例高达78.3%, 然而, 这仅仅对应着全国56.7%的居住人口；一二线城市仅仅占据两成多一点的住房面积, 可是却承载了43.3%的人口。

房子被建造于人们不会前往的地方, 人们朝着尚未建造足够数量房子的城市聚拢, 这种错配, 正是“富余”二字背后实际所蕴含的本质故事。

拆分成更细层次后, 三四线城市的库存数据显得更为直接, 截至2026年上半年结束时, 三线城市平均商品住宅去化周期达到57.5个月, 在当下销售较快速度的情况下, 现有库存需要售卖将近5年方可消化殆尽, 那么一线城市情况如何呢? 同期去化周期只为9.9个月, 已然回归到合理水平了。

57.从五个月, 到九点九个月。处于同一个国家, 面对同一个市场, 却是全然不同的两个世界。

故而, 总量层面的“富余”是得以确立的——人均面积超出40平方米、户均持有超过1.1套, 另外二手房占比首次突破半数, 住房当作整体资产, 的确已然脱离了稀缺特性。然而“富余”并不等同于“处处都富余”, 核心城市的优质房屋, 并未变得轻易就能获取到。

预判应验了吗？答案是分层的

回到那个流传了差不多快十年的说法, 马云在2017年提出, 八年之后房子或许会成为国内相对富余的资产。先说明一件事, 截至当下, 这个表述在官方媒体的公开报道里找不到对应的原始出处, 没办法验证原话的完整性与真实性。

可是除开具体的话术来讲, 去看核心的逻辑, 那就是利用人口周期以及城镇化阶段的变化, 从而去推演住房供需关系的长期转向。而这样的一个逻辑链, 在2026年的数据当中是成立的。

就总量而言, 住房短缺已然成为过去之事, 二手房占据主导地位的市场, 人均面积超过40平方米, 户均超过1.1套, 这些数据一同昭示着一个结论: 房子作为一种整体资产, 其稀缺性正逐渐消失回落趋于消退状态。

以结构的视角来审视, 城市处于三四线层级。其去化周期长达57.5个月, 库存处于高位, 流动性却很低。如此状况已致使数量众多的劣质房产面临“有价无市”的艰难处境。而这些房子, 的确正转变为那种既难以售卖出去, 又难以上涨价格的“富余资产”。

但核心城市当中的优质住房, 并未被这个判断所覆盖, 一线城市二手房连续5个月呈现环比上涨态势, 上海外环外的新盘能够触发415%的认购率, 即4个人争抢1套房, 这些数字表明的是另一回事, 那就是好地段以及好配套的房子, 依旧稀缺, 仍然有人争抢。

因此, 此预判于总量层面得以应验, 然而于结构层面仅应验了一半, 它并非错误, 而是不够细致入微, 中国的房地产市场, 向来都不是铁板一块, 如今愈发不是。

下一个问题：明天的房子，像今天的汽车吗？

国家层面的顶部规划出台的文件, 已将会住房归入“大宗耐用消费品”的范围里头, 是跟汽车、家电放置于一起的。那么, 耐用品的一个关键特性是什么呢? 就是把它买回来之后, 就启始出现折旧的情形, 使用的时间越久, 其变得越没有价值。

去化周期为 57.5 个月的三四线城市的那些房子，正转变为这般情形, 可核心城市里去化周期是 9.9 个月的那些房子, 却还远远未曾如此。