二手房成交反超新房，买房逻辑变了？存量时代品质居住成新趋势
二手房成交反超新房，买房逻辑变了？
在存量时代, 交易规则会被改写, 市场需求从那种“有房住”的状态, 转变为“品质居住”这样的情况。
今年上半年, 全国二手房网签面积, 同比出现了10.2%的上涨, 二手房成交面积, 在住宅总交易规模比重方面, 突破了50.4%。和2025年全年46%的占比做对比, 连续攀升的数据, 形成了明确的行业拐点, 这标志着国内楼市全面步入存量时代。全国范围内, 已有包括北京、上海、广东、江苏等在内的18个省份, 二手住宅交易量反超新房。
在中央经济工作会议提出的“控增量、去库存、优供给”这般要求情形下, 好些城市借助多种途径盘活存量房源, 促使既有住房资源实现优化配置, 进而激活存量住房的价值。处于如此背景状况下, 普通人的住房选择也产生了改变, 越来越多的人在购房之际开始把二手房纳入到考虑范围之中。
记者 孙佳琪 魏银科
六年内两次买房
他的选房逻辑变了
2020年, 济南市民李先生从事地产行业, 出于刚需他决定买房, 当时他的选购标准定下区域位置, 学区配套还有房企综合实力再加上当时新产品的户型设计等综合因素, 他决定入手东部某新楼盘期房, “不管是从投资还是自住方面考虑, 新楼盘项目还有价格上涨空间, 算是当时的最优选择。”李先生回忆着说。
2022年, 他把这套房产在市场上行窗口的高位给售出了, 原本想着拿卖房所得的钱去置换房源, 然而没想到紧跟着的, 是房地产市场价格往下走了, 从这以后李先生就一直处于观望的状态了。
4年后, 也就是2026年。李先生决定再次去买房。这时, 他的置业选择出现了根本性的转变。最终, 他购入了一套交付时间没有超过2年的次新房。小区的实景全都落地了。户型设计、社区圈层等方面的细节都清晰可见了。经过了多方的权衡。李先生认为, 这是当下最适合他的选择。
李先生直言, 和二零二零年买房的时候相比较, 此次预算减少了许多, 不愿意再去承担过高的杠杆, 然而市中心高端改善的新楼盘超出了预算, 两相比较之下, 此次所购得的次新房因为开发时间稍微早一些, 在从位置、到配套、以及到项目品质这些方面, 对于李先生而言都是最为合适的。
李先生原来追寻全新的商品房, 后来变得理性去挑选次新房, 之前单一只看重品牌溢价, 现在开始深入地研究判断细节, 两次购房的选择发生了变化, 清楚地反映出房地产行业, 从增量扩张进入到存量消化的新阶段的转折。
新房量价同步下行
处于去库存调整期
其二房成交量缘何渐超新房呢? 业内人士表明, 此问题能于新房存量、区域位置, 还有人们购房观念等诸多因素里寻得答案。另外，房地产近些年来投资属性持续弱化, 渐渐重回住宅属性。
长期深入济南市场的房产中介王先生, 切实直观地感受到了购房群体存在的清晰分层这一特征。外地前来济南就业的年轻刚需购房人群, 大多会选择东部、西部城市副中心总价在百万级别的刚需新房或者次新房；老城区存量房的买家集中在了两类人群身上, 一类是有需要主城学区的适龄子女的家庭, 另一类是工作、经营固定在老城的从业者。
王先生坦白表示, 当下的年轻人群体已然抛弃了那种“结婚就一定要买房”的固定认知, 好多95后以及00后都觉得租赁房屋综合费用更为低廉；有刚性需求、刚刚打算改善住房条件的群体观望心态浓重, 要是房源的价格难以达到自己内心预期就暂且延迟购置房产, 不会再存在恐慌性购买房屋的行为了。
购房者针对新房以及二手房进行取舍之时, 跳出那种简单的标签评判, 进而形成多维度的对比体系。
对此深有体会的李先生称: 新房的手续具有透明度、产品的设计更为新潮的情况下, 处在核心地段的优质新盘定价高于常规, 超出了处于普通情况且有改善意图群体的承受可以做的能力范围；次新房又有着已经看到实现场景、配套方面比较成熟、关于户型的细节优异这样的优势。“选房时那种纯对新房对二手房直接做的区分不行, 得从城市具体板块、片区里的配套组成部分、有关楼盘具现状态、处于个人情况的预算等多个维度的层面来做横向比较。”李先生表明着, 如果在未来有新推出的与适配处在预算方面情况来做设计匹配的智能化进行更新换代的新产品, 仍然会把产品放进到选购的范围之中。
那家名为克而瑞（CRIC）的房地产数据统计机构, 发布了济南市区近三年的新房交易数据, 这数据表明, 当下济南楼市正在经历明显的供需结构重塑。2026年的数据统计周期只涵盖了前7个月, 不过经过年化折算后, 它的供应面积跟2025年的329万平方米以及2024年的389万平方米相比, 出现了缩水, 房企推盘的积极性明显降低。可是, 价格端下行的态势很显著, 2026年成交均价降到了16838元/平方米, 比2024年下调了大约6.4%。对比来看, 成交的一端呈现出比较强的韧性, 和二〇二五年一整年的水准基本上同等, 这说明市场刚需的支撑依旧存在。
这一组系列的数据显示, 济南新建房屋的市场, 正在凭借“以价格来换取销售量”的策略, 主动加快速度去处理库存, 整体进入到了深度去除库存的调整阶段。
楼市交易规则将改写
高品质住宅会获得更高估值
业内专家作出解读, 存量时代有着这样的意味, 即楼市交易规则将会被改写, 过去那种依靠新房开发以及土地出让来拉动经济的增量模式已然落幕, 新房与二手房并行流通会成为长期的常态, 参照海外成熟城市的发展规律, 进入存量阶段之后, 房屋交易总量不会出现大幅萎缩, 然而市场内部结构会持续进行重构, 二手房流通对于楼市量价的影响力会持续得到提升。
山东财经大学中国经济研究院的杨志恒教授, 进一步从城镇化阶段维度来看, 从人口结构考量, 再通过土地供给方面, 深度剖析存量时代到来的必然逻辑, 三十年高速城镇化积累得有海量存量住宅, 然而国内人口拐点已经显现出来, 好多地方商品住宅用地供应进入存量去化周期, 市场需求由“人人有房住”转变为分层化品质居住。
当下, 经济发展的重心已然从“投资于物”转变为“投资于人”, 房地产身为家庭资产里的关键部分, 它的投资逻辑正在发生改变, 那些服务于居住体验以及生活质量的配套设施会成为房地产投资的核心。杨志恒所作出的预判是, 往后房产或许会转变成折旧型消耗品, 在持有过程当中会持续产生物业、维修保养等方面的成本, 其逻辑跟私家车极为相似。
市场需求之中, 分化特征, 越发地突出了: 二孩家庭以及三孩家庭，于是就萌生了非常大面积改善户型需求；单身青年偏偏比较喜爱单人小户型；之于行业, 对于住宅性能去给予评定而后分级的一个这样体系也就逐步进行完善起来, 老旧砖混样式住房在这个时候市场的被喜欢衡量标准于是正在往低的一个趋向而去走着, 质量过硬呀再者绿色节能再有智能配套全然是装备非常齐整的高品质住宅因此就恰好能够获得更高于这个的估值, 也更让人获得市场更多的喜爱了。
未来以消化存量为主
行业迎来多元转型
从长周期去看, 在未来5至8年这个时间段内, 市场的核心任务所在便是去把已有的那些数量庞大的存量房源加以消化处理, 根本就不适宜进行大规模的新增住宅去开展开发活动。杨志恒教授在经过对东京、首尔等国际大都市进行对比之后发现, 哪怕是一直都有年轻人口持续不断地涌入, 然而新增住宅供给却始终一直维持着处于克制的一种状态。往后接续, 伴随住房70年使用年限陆陆续续地到期, 再结合城市功能板块持续不断地进行优化调整, 有一部分住宅或许将会变更用地的性质, 转变成为城市公园、公共绿地等之类的, 这可算是一个相当不错的规划指引, “杨志恒说道。
与此同时, 房地产于国民经济里的支柱地位正渐渐弱化, 经济增长的重心朝着教育、康养、科创、消费等领域转移, 然而住房作为规模最大的大宗消费品, 依旧具备极强的产业带动能力, 旧房翻新、家装家电、物业服务、住房租赁、医养结合等将会开辟全新的增长赛道。
杨志恒称, 从增量扩张转至存量提质, 从金融投资品回归大宗耐用消费品, 我国房地产市场会完成历史性转型, 告别全面普涨周期, 步入品质为王、板块分化、流通优先的全新发展阶段。
被定义为“大宗耐用消费品”
房产投资属性退潮
近期, 国务院正式批复的《扩大消费“十五五”规划》（以下简称《规划》）所部署的28条重点任务里, 存在多条举措同住房关联性紧密, 房地产领域再次被重点提及。特别是住房的定位, 在《规划》里被归入大宗耐用消费商品类目, 是促使商品消费扩容升级的关键环节。其中作出明确规定: 借助“换房、改房、管房”来激活住房消费潜力, 推动房地产从单纯依靠交易拉动转变为存量运营、品质提升的全新模式。
专家指出, 这一政策表述有着不一样的转变倾向, 这种转变蕴含深刻意味。长久的阶段里, 住房具备过于多的金融那种属性, 还有投资的功能。因房价有着上涨的预期的这种情况, 从而促使催生出特别庞大的投机性质的需求。而当住房给以了重新一次的定义, 变为大宗耐用消费品时, 它的属性就回归到原本的性质去了。就好像汽车、家电这种情况一样, 住房它的核心价值在于居住使用这方面, 可不是增值套利的。
当时商业地产也会同时迎来剧烈分化, 曾经流行的“一铺养三代”投资逻辑正在出现明显分化。杨志恒教授讲道。大型综合商圈、社区便民底商现金流稳定, 具有长久保存价值；零碎临街商铺经营承受压力、需求缩小, 普通居民也许会渐渐离开商业地产投资途径。
市场研究人士经分析得出这样的看法，当下市场之中, 投资性购房的需求已经出现了大幅度的萎缩情况, 房价长时间呈现单边上涨态势, 炒作从而获取利益的那种空间基本上已经不存在了。用来衡量房产投资回报的那个核心指标租售比, 在当前, 多数城市的住宅租金回报率是不足1%的, 这一数值低于国际上公认的比较合理的区间；对于那些配套设施薄弱、所在地位缺乏支撑的房源来说, 估值面临着调整的压力。
该人士作了进一步分析。长达三十年时间里, 楼市一直是由需求侧占据主导地位, 进而形成了量价同步上涨这样一种独特走势。就算房企开发的体量非常庞大, 然而在整个房地产市场内的占比还是依然有限的。不论是对产品打造而言, 还是价格划定方面, 开发商都绝对必须紧密贴合真实的居住需求而后作出行动。要是楼盘有超脱居民需求的偏高溢价, 必然就會持续失去市所占有的份额。
家庭资产配置思路同时更改, 当下大众拥有房产之际, 首先考虑安全性跟流动性, 不再把不动产当作财富积存的核心载体。专门人士表示, 推动住房大宗消费的根本办法不是短期内刺激性住房购置相关政策, 而是进一步实行收入分配方面的改革, 改进医疗、养老、教育、社会保证等措施, 唯有去除令人担忧后怕的事情, 居民才可无畏地开放基于住房升级的消费愿望。对于普通的进行房屋购买之人而言, 其把置业的重点重新回归到居住这个根本上面, 借助房产来获取利益的那个时代宣告结束；对于房地产行业来讲, 存量的运营以及城市的更新乃是突破增长限制的关键转型路径；对于地方的治理情况而言, 盘活存量的住房, 优化片区的配套设施, 释放能够改善居住条件的住房消费相关潜力, 将会成为未来十年住房这个领域至关重要的工作。
照着那杨志恒教授所讲的那样, 不管是从对待政策研究的层面来看, 还是从针对社会发展的角度来讲, 房产这一块都是经济稳定状态下的那种起着稳定作用的关键因素, 因而得从发展的视角去看待房产行业的转变过程, 而其起着推动增长的那种基础的逻辑依旧是存在着的。存量房的这个时代并非是终点, 而是咱们国家房地产市场向着成熟这个目标行进, 进而走向拥有高质量发展态势这么一种全新的起始点。