出租信息：房东注意！租客改动房屋结构，法院判赔6万，教你维权

近日, 上海市长宁区人民法院披露了一起案件, 上海有位房东, 把房屋出租了18年, 收回房屋的时候, 却发现租客不但改动了房屋结构, 还对房屋造成了损坏。双方就房屋损坏赔偿事宜, 将对方诉至法院, 最终法院判定租客总计赔付6万元, 房东退还剩余的租房保证金。

有在业内从事相关工作的人士告知《法治日报》的记者, 像这样的相似纠纷并非稀见, 存在部分租客未经允许擅自对房屋结构进行变更, 后由于赔偿方面的纠纷而闹到法庭之上；有为数不少的租客在退租了之后又折返回到出租屋, 对屋内设施进行破坏损毁, 最终经过警方从中调解才达成情况的平息。

房屋由于出租而碰到损坏情况, 赔偿责任应由谁来承担? 出租人又该怎么去规避风险并依法维护自身权益? 近来, 针对这些问题, 记者对相关律师进行了采访。

租房致损并非个例

一名房屋租赁中介, 他来自江苏苏州, 告诉记者, 他遇到过好多起, 租赁期间房屋受损的情况, 除了租客因为不当使用, 造成房屋受损之外, 给他印象最深刻的, 还有一起事件, 是由押金纠纷引发的, 租客恶意损毁房屋的情况。

那处涉事房屋, 在2023年4月到2025年4月期间, 被交给了这名中介所属的平台进行托管, 托管期限结束之后, 房东自己在网络平台上对接租客并且签订租赁合同。2025年9月, 租客租住了5个多月以后, 因为个人原因退租。依据合同约定, 房东能够全额扣留2500元押金。后来经过沟通, 房东扣除1000元用来抵扣未结清的水电费以及保洁费用后, 退还了其余的押金, 然而租客对这个结果不满意, 不停地要求全额退还押金, 结果遭到房东拒绝。

没有料到, 租客搬离之后, 又跟男友回到出租屋, 弄坏了屋里的防盗门, 还有冰箱, 以及马桶等设施。房东后来跟平台签了托管续约合同, 检修人员上门核查房屋时才可发现损毁状况。经过核算, 各类财物损失达到8000多元。之后, 在警方调解下、租客一次性给房东赔偿1万元。

因租房导致房屋损坏，从而引发纠纷，该如何划分责任？

北京德恒律师事务所的律师吴迪, 向记者作出介绍, 其中提到, 区分自然损耗以及人为损坏, 这是划分赔偿责任的核心。

其一, 因正常居住致使的自然损耗情况, 租客是不需要进行赔偿的。承租人会依照约定的方式, 依据房屋本身固有的性质去正常使用租赁物, 在此过程中所产生的合理损耗这一情形下, 承租人是不承担赔偿责任的。针对于正常使用进而造成的自然损耗, 其维修翻新所需的成本是由房东自己来承担的。

其二, 要是因使用不当, 或者保管不善, 又或者是故意毁损从而造成损坏的情况, 租客要承担全部责任。民法典明确规定, 要是没有依照房屋正常用途去使用, 并且没有尽到妥善保管的义务, 进而导致房屋毁损灭失的话, 出租人能够主张解除合同并且进行索赔。要是租客故意毁损属于出租人的装修财物, 致使房屋受到损伤那就要承担损害赔偿责任。

第三点, 要是房屋未经书面许可就进行改造, 那么便会同时具备违约以及行政违法这方面的风险。租客如果要出现隔断房间的情况, 或者有去改动墙体的行为, 又或者是改造管线之类的, 这些都非得取得房东的书面同意才行。若私自进行改造, 房东是有权利要求恢复到原来的样子的, 要是没办法复原原貌, 那么在这种情况下房东就能够主张要求全额的修复费用。

《法治日报》律师专家库成员, 浙江靖远律师事务所主任王得才, 告诉记者, 租房合同里常有的“所有房屋损耗均由租客承担”条款, 把本应房东承担的“正常损耗”转给了租客, 加重了租客责任, 违反公平原则。还指出依据民法典第四百九十七条规定, 提供格式条款一方不合理免除或减轻自身责任、加重对方责任、限制对方主要权利的, 那种格式条款无效。

有时存在隐性损失

记者在进行采访以及检索公开资料时发现, 不少出租人在遭遇房屋损坏之后, 会与租客就赔偿数额陷入一种不停地互相推诿、纠缠的一种情况。有的房东向记者反映，除开的修复所需要的支出以外, 有时候房屋损坏之后还具有必须要进行改拆那墙体动作, 以及进行通风散味的情况, 周期短的话是十多天, 长的话则是两三个月, 在这期间房屋根本没有办法对外进行出租, 而那段时间空置的租金损失本身也是一笔不明显的隐性损失。

王得才表明, 处于这种情形下, 房东会遭遇多重维权难题, 即举证艰难, 损失认定不容易, 执行成本高昂, 周期漫长, 进而出现维权成本高然而实际收益有限的状况。“于司法实践里, 房东常常难以证实损坏是由租客行为引发, 而非房屋正常使用耗损或设备自身老化造成；并且法院对空置损失的认定颇为谨慎, 房东要举证证明空置‘合理且必要’。”。

王得才还言明, 房东于房屋损坏之后, 负有采取合理举措以防损失扩张的责任, 要是房东懈怠于维修, 致使房屋空置期拉长, 那扩大的损失或许难以得到支持；在执行进程当中, 倘若租客名下没有财产或者存心拖延, 房东说不定会面临“官司打赢了却输了钱”的状况, 另外, 鉴于押金数额有限, 有时可能没法涵盖修复成本。

经由记者知悉, 针对上述这般情形, 一些提供房屋托管服务的一方开展了具备益处的尝试。比如说, 上海的贝壳省心租借助巡检、留痕以及代办等相关机制来实施房屋的管控。具体涵盖了定期去做巡检, 核查房屋当中设施设备的运转状况等等。要是出现物品遭到损毁或者房屋被破坏的状况, 将会凭借租前留存的痕迹信息来认定责任, 从而与租客去协商赔偿事宜；对于照理应是由租客承担然而租客却拒绝支付的复原相关费用, 会先去跟业主进行沟通, 着手开展房源的复原工作, 并且此后根据实际遭受的损失来向租客进行追偿, 整个处置的进程基本上是无需业主参与其中的。

倘若租客所损坏的是这样一类房屋, 这类房屋是经由中介、托管公司进行签约的, 并且是由托管方来实施代为收租、管理行为的, 那么房东可不可以要求中介或者托管机构一同承担赔偿责任呢?

托管方有义务做事, 什么事呢? 定期上门去巡查检验, 还要制止租客违规改造, 到人家退租时要全面核验房屋。要是托管方疏忽了履行职责, 房东能要求托管方承担对应过错赔偿责任。对中介来讲, 普通居间中介不参与房屋日常管理, 若租客致使房屋损坏, 中介一般不用承担连带赔偿责任, 只有当中介有过错的时候, 才承担相应补充责任。吴迪说道。

房东能够提出让托管方担负对应责任, 然而这得以合同规定或者托管方存有过错作为前提条件。王得才予以补充说明, 房东没办法径直要求中介或者托管方承担赔偿责任, 不过能够要求跟其有着服务合同关联的托管方正负违约责任或是担负补充赔偿责任。托管方的责任范畴取决于托管合同具体的约定情况, 但是并不同于要对租客致使的全部损坏承担兜底性质的责任。

定期进行房屋巡查

那么，究竟该如何规避这类因房屋损坏导致的租赁纠纷？

面对来自受访专家的表示, 其中说明, 作为出租人的群体, 涵盖房东以及房屋托管运营方, 应当在整个出租的过程之中, 去做好针对风险防控以及证据留存的工作。并且, 可以从三个阶段, 也就是前置签约阶段、租住过程阶段、退租维权阶段。这三个阶段, 需要依次分步落实相关的举措。

吴迪给出建议, 在签约出租这个阶段, 要在租赁合同里清晰地划分责任, 自然老化损耗应由出租人来承担, 未经出租人书面许可, 租客不可以改造房屋, 倘若租客因为不当使用、保管不善从而造成损坏, 那就得承担修复费用以及房屋空置损失。到交房的时候, 要录制完整的全屋视频, 制作书面的房屋交接清单, 再由双方签字留存。

王得才表明, 事前风险防控的关键之处在于合同的精细化以及交接证据化。事前在拟定合同条款时予以精细化处理, 要做到明确用途, 界定出其损耗范围, 明确恢复的标准, 明确约定损害赔偿的责任以及押金条款, 防止使用像“所有损耗均由租客承担”这类无效条款。于房屋作交接时需制作详细的《房屋设施及状况交接清单》。

处于房屋租住这个阶段时, 王得才给出这样的建议, 针对所有涉及房屋问题的沟通, 像报修、投诉这类情况, 优先采用能够留下文字记录的方式来进行；房东应该定期自行或者借助托管公司去对房屋展开巡查, 并且要做好巡查方面的记录, 还要拍照录像留存下来；对于租客所报告的房屋问题要及时去进行报修以及处置, 与此同时保留好报修记录、维修单据还有费用凭证。

在退租的这个阶段, 吴迪着重指出, 退租之际双方应当一同到达现场, 自始至终进行录像, 按照交接清单一项一项地仔细核验房屋；要是押金不能够充分弥补所损失的部分, 优先通过协商去签订书面的赔偿协议；要是协商完成不了那就可以提出诉讼, 要是没有办法分辨损耗形成的原因, 能够向法院去申请司法鉴定。判决产生效力之后, 如果对方坚决不履行, 能够及时向法院申请强制执行。(本报记者 孙天骄)。