二手房信息：新手买房前必看，新房和二手房区别与隐形坑
很可能不少首次买房的友人, 会存在这样一个认知偏离, 认为新房以及二手房, 只不过是一方全然崭新、未曾有人居住过, 另一方曾被他人居住过, 而买房的一系列流程大致没什么差别。然而，实际情况决然并非如此。这两者从开始看房, 到确定房源, 再到签订契约, 直至最终入住, 每一个步骤所蕴含的逻辑、隐藏的问题以及具体的操作办法全都是不一样的, 简直是截然不同的两条路径。要是搞不明白却盲目进行选择, 往轻了说会白白多花几万元莫名其妙的费用, 往重了说则会陷入困境, 遭遇麻烦后难以抉择, 处境窘迫。
今儿就将新房跟二手房两者之间的区别给拆分出来, 并且还补充上几个没人积极主动说出来的隐形差距, 不论你现今相对于哪一个更具倾向, 建议先看完之后再出手, 心里拥有底才不容易踩坑。
一、看房：一个看 “卖家秀”，一个看 “实景现房”
买新房时, 你踏入售楼处所看到的实质是 “效果图”般的东西。沙盘呈现的楼间距宽得超乎常理的程度 , 绿化做得好像具有公园之感 ；样板间内的家具全为定制缩小尺寸款式 , 致使屋子显得格外敞亮。然而这些都是开发商出于自己苦心设计展示给你的 , 等到一两年后完成交付 , 实际是否遮挡光线 , 绿化能否兑现承诺 , 户型有无缩水情况 , 统统都是未知状态。
因此, 去看新房的时候, 可千万别仅仅只关注样板间到底好不好看, 重点得盯着这三件事儿呢: 一是开发商之前所开发的楼盘, 其交付之后的口碑到底差不差；二是合同里面明确所写的交付标准究竟细不细；三是户型图之上有没有标记上真实的尺寸。这些, 可比软装的颜值要重要上一百倍着。
要是买二手房, 那情形可就全然不同, 房子是实实在在地矗立在那儿的, 你所看到的一切便是能够获得的实际情况。那采光好不好, 在工作日的上午去屋里站上半小时就能知晓；隔音行不行, 晚上去小区绕上一圈便可判断；物业负不负责, 瞧瞧大门管得严不严、楼道干不干净之类的就能清楚；甚至邻居吵不吵, 跟左右住户聊上几句话也就知道。根本不存在 “买家秀卖家秀” 那种落差, 好与坏全部都明明白白地摆在众人眼前。
不过呢, 二手房存在的那些问题隐蔽于暗处, 房子有没有发生过水的渗漏, 有没有存在抵押欠款的情况, 产权是否伴有纠纷, 至于房东急切卖房的缘由, 这些挂牌信息里半个字都不会去写的, 需要你自己逐一去查找, 而后逐步去核实。
二、定房：一个排队抢，一个磨嘴谈
购置新房, 若想挑选到合意的房源, 那就得先去“排号”, 这在业内即被称为认筹, 简单讲, 便是事先交纳好几万块的诚意金, 借此锁定于开盘当日时的选房资格。要是没能选到适宜的房子, 这笔款项能够退还, 可是退款的周期有可能会拖延一两个月。在此最为关键的一点是: 进行排号之际, 具体的售价并未全然确定下来。你是在全然不知最终价格的情形下, 先行交钱来占位的。等到开盘当日开发商公布出每套房子的价格之时, 优质楼层以及优质户型基本上需靠争抢, 稍微晚一步就会没有了。在此提醒一句: 纯粹的诚意金并非定金, 没选房的话随时能够毫无损失地退还。签单据之际, 务必要瞅明白所载条款, 千万别致使“诚意金自发转为定金”这种状况形成, 否则之后倘若不再想买了想退款, 就没法退了, 会出现退不了钱的情况。
要是购买二手房, 那就不存在排号这种情况, 其关键的也就是”砍价博弈“。挂牌的价格仅仅是房东内心的预期, 并非最终成交的价钱。究竟能够砍下多少，完全取决于市场冷不冷, 房东着急卖还是不着急卖, 以及咱们付款是不是很爽快这儿——全款购买房子的议价空间, 一般来讲比贷款要大出很多。然而二手房进行讨价还价并没有一个确定的标准, 变动的因素特别多。也许今天把价格谈好了, 明天房东听闻有人给出了更高的价钱, 便直接反悔说不卖了；也有可能谈了三四次, 房东一分钱都不肯让步, 把人磨得身心都特别疲惫。
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三、签合同：一个抠细节，一个全靠谈
那用于购买新房的合同, 基本上都是由开发商预先印制好的那种格式文本, 合同中的官方正文部分, 并不能够被改动, 然而后面所附的补充条款, 大多数情况下都是偏向于开发商一方的, 合同有着厚厚的一叠字, 好多人连看都不查看就直接签字了, 等到最后交付的时候出现了问题, 这才发觉自己吃了大亏。签订新房合同时, 要重点留意三样内容: 其一, 需明确交房的具体时间, 以及延期交房情况下的赔付标准；其二, 对于精装房而言, 装修材料的品牌、型号、规格是否清晰写在合同里, 若仅写“高档品牌”, 大概率交付时会进行降配；其三, 查看合同里有无霸王条款, 诸如“开发商延期不用担责”此类, 其本身不具备法律效力, 但需要提前识别；紧接着要注意: 新建的房屋不是签订完合同便办理贷款, 是要等网签备案、楼栋封顶之后, 银行才会予以放款, 并非马上就要开始偿还月供。
一份用于购买二手房的合同, 其具备的灵活程度可要高得多了, 几乎在各个方面都是能够去进行商谈的。一套较为稳妥的流程是这样的: 首先要让银行去核查你的贷款资质, 进而确认你能够贷到多少钱, 在这一步没有问题之后, 才可以交付定金, 并且签署意向合同, 之后再去处理正式网签、办理贷款以及过户交房的相关事宜。当你签署二手房合同的时候, 需要牢记一个核心原则: 把所有口头承诺, 全部都写进合同当中。比如说房东声称家具家电会全部留下、墙面出现漏水情况他会负责维修处理好、户口会在多久之内迁移出去, 甚至是物业费结清截至哪一日, 这些内容都必须清清楚楚地手写记录下来。一定得额外增添一条: 要是银行评估价比成交价低, 致使首付增多, 买方能够无责解除合同、退还定金。不然届时贷不到那么多钱, 你凑不齐首付, 定金就完全付诸东流了。
四、办贷款：新房省心，二手房坑多
购买新建房屋办理贷款, 基本上无需你去操心。开发商有着固定合作的几家银行, 其利率通常会比你自行去寻找的更为优惠, 审批流程也磨合得极为顺畅。只要你的征信不存在问题、收入流水足够, 基本上无需担忧贷不下来。然而, 有一个常识很多人都搞错了: 并非是交房之时才开始偿还月供。银行放款之后的第二个月, 你便需要正常还贷了。期房要等到楼栋封顶之后才会放款, 这相当于给你多留出了几个月的缓冲期, 但是月供早晚都是要偿还的, 需要提前做好资金规划。
买二手房去贷款, 不确定的因素呀那就实在是太多太多了。首先呢, 银行会针对房子去做评估, 评估出来的价格通常要比成交价低, 中间所产生的那部分差价, 你必须得自己掏出现金去补到首付里面, 是不能够进行贷款的。比如说房子售卖价格为100万, 而银行仅仅评估为90万, 你原本准备的是30万作为首付, 现如今就必须得补到39万, 好多人恰恰就是在这个地方踩进了坑。并且房龄太过老旧的房子, 就像超过20年的那种, 贷款的年限会被缩短、每月的供款额度会变高, 甚至有的银行会直接拒绝给予贷款。所以在购买二手房的时候, 在签订合同之前, 必须得先让银行来进行贷款预审, 要去确认到底能够贷到多少钱, 利率具体又是多少, 之后才来签字交钱。
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五、交房入住：一个等两年，一个俩月住
购买新房, 在签订完合同后便会开启漫长的等待历程。正常情况下期房需要等待一年半至两年方可交房, 倘若在此期间开发商资金出现状况有问题, 还将会可能面临延期交房情形, 乃至情况更糟存在烂尾的风险。在这段时间之内, 你一方面要偿还银行房贷, 另一方面还得掏出房租在外租房居住, 从而形成双重支出。这笔租房过渡所存在的成本, 许多人在买房之际都并未计算进去。等到交房之时务必要认真仔细地验房: 对于毛坯房要查看墙体地面是否出现裂缝、水电点位是否正确；对于精装房则需要对照合同核查品牌型号, 查看是否存在偷换材料的情况。出现问题时, 不要直接就拒收房屋, 在进行签收这个行为的时候, 要以书面形式将问题清晰地罗列出来, 接着促使开发商展开整改工作在整改完毕之后, 再去完成最终的收房事情。
购买二手房会快很多, 流程进展顺利, 一两个月便能够完成过户拿到钥匙进而入住。在交房当天不要仅仅沉浸于高兴之中, 务必要核查清楚: 水、电、煤气以及物业费、供暖费是否已经结清，原房东的户口有没有迁移走, 房屋当下的状况与合同所约定的是否一致。不要等到住进去之后才发觉存在一堆欠费情况, 届时连去找人的地方都找不着了。
有几点, 很少有人主动提及, 除了上面存在的流程差异, 它们直接对您买房的成本予以影响, 还对居住体验造成影响:
新房, 其交钱逻辑简单, 税费差能差出好几个万, 主要大头是契税与住宅维修基金, 并无其他杂费，计算颇为省心且透明。二手房则不同, 税费繁杂众多, 有契税、个税、增值税, 还得加上 1 至 2 个点的中介费。其中, 满五唯一的房子可省去个税, 而房产证不满 2 年的话, 就要多交纳一大笔增值税。好多人瞧见二手房挂牌似乎比新房价格低, 然而一算上税费与中介费, 总价反倒更高, 所以务必提前算好总账。其次, 奔着学区买房的人, 会优先去看二手房, 因为学区确定性差异极大。二手房的学区划分是固定不变的, 历年来的划片范围一经查询即可清晰明确, 基本上不会发生较大变动。新房的情况则有所不同, 在尚未交付跟前, 根本无法确切判断会被划到哪所学校, 销售人员所宣称的“对口名校”是不作依据算数的, 最终是以教育局官方所划定的片区为准的, 要是赌错了那孩子上学就会陷入麻烦境地。3. 配套方面, 一个是依靠等待, 另一个是具备现成可用的条件。
新房周边存在商场, 有地铁, 有学校, 也有公园, 然而基本上都是处于“规划中”的状态, 其能不能最终落地, 又会在什么时候建好, 这些通通都是未知数, 要是住进去的话, 没准得煎熬上好几年相关配套才会成熟起来。二手房周边多数全是成熟社区, 有菜市场, 有超市, 设有公交站, 建有医院, 围绕小区走上那么一圈便全都清楚了, 住户住进去就能够享受到现成的生活便利。
4. 装修各有各的麻烦
新的房屋多数呈现毛坯状态或者只进行了基础简单装修, 想要装成何种样子完全由自己来决定, 然而需要花费一段时间去盯着工地的相关情况, 还要跑去建材市场, 耗费心力, 并且还得额外拿出十几万用于装修费用。二手的房屋多数带有装修, 购买一些家具就能够直接拎包住进去, 省去了装修所耗费的时间和精力。但是万一装修的风格并非你所喜爱的, 又或者水电管道已经老化, 那么拆除之后重新装修反而会花费更多的钱。
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购置新房的本质着实是购买预期, 所押注的是开发商可践行承诺, 所押注的是片区将来配套能够落实, 适宜手中预算并非特别充裕、未急于居住、能接纳等待时长的人群。购买二手房的本质实际上是购买确切稳固现状, 那是目睹即可获取, 无需押注以及无需等待的形态, 适合急切渴望入住、着重稳当妥当之感、不愿承担交付环节存在风险之人。不存在绝对的优劣之分, 仅仅存在是否适配你的情况。但无论选择哪一条道路, 都切莫仅凭主观感受来做决定, 别轻易相信口头给予的承诺, 请务必将合同条款清晰确切写明, 把整个流程彻底弄明白知晓, 这样才能减少踩到陷阱的几率, 节省不必要的花费。