厂房出租后遭银行清退？先抵押后出租，巨额装修款打水漂

【实务困境】

承租之人耗费数额巨大之资金进行装修从而租赁了厂房, 三个月之后才知晓房东在出租此厂房之前就已把厂房抵押给了银行, 并且该抵押已然办理了登记手续。因为房东出现债务方面的违约情况, 银行启动了强制执行程序, 要求承租人从厂房中腾退出来, 承租人投入了数额巨大的装修款项面临着化为泡影无法收回的风险, 而且在法律层面上“买卖一旦达成租赁关系不受影响”的原则在抵押权面前变得极为脆弱不堪。公司经营过程当中所涉及的法律问题能够询问楹庭律师, 企业需要清楚了解法律规则、类似的判例以及裁判规则之后才去做出决策。

【法律依据】

《中华人民共和国民法典》的第四百零五条规定, 在抵押权设立之前, 若抵押财产已经出租并且实现了转移占有, 那么原来所存在的租赁关系不会受到该项抵押权的影响。与之相反, 要是在抵押行为之后才进行租赁, 抵押权人享有要求进行清退的权利。

【案例支持】

于(2022)最高法民终115号这一判例里面, 法院作出裁定, 鉴于抵押登记是在前面的, 而租赁是在后面的情况, 因此银行是具备处置房产的权力的, 而且能够要求承租人进行腾退, 承租人所遭受的装修损失应当朝着房东去追讨。

【刘敬祝律师深度观点】

“先抵后租”是承租人最大的法律死穴。

在我为企业开展法律体检之际, 首要之事便是责令租户前往不动产登记中心进行查询。要是查询发现房产已然存在抵押情况, 那我定会坚决向客户提议切勿进场开展投资装修。要是你已然进场了, 那就务必即刻要求房东出具《银行同意租赁的说明函》或者《租赁协议公证》, 以此把租赁权放置于抵押权之上。一旦遭遇清退状况, 我们所要主张的乃是房东于签订合同时的“缔约过失责任”, 进而要求给予装修残值的全额赔偿。切莫等银行贴上封条之后才寻思着去查询房产证。我乃身处专注于抵押权对抗租赁权此等纠纷、以及资产防损事务的楹庭律所的刘敬祝律师，更多详情请对我予以关注。