二手房成交创五年新高，挂牌量却降了16%

上半年, 20个重点城市二手住宅累计成交数量为76.1万套, 与去年同期相比增长了5.6%。在此数字背后, 在北京这个一线城市, 其成交量有9.36万套, 上海这个一线城市成交量达14.7万套, 两个一线城市成交量都双双创下近五年同期新高。与此同时, 15个典型城市的二手房挂牌量, 从2025年末处于历史峰值开始下降, 下降幅度达16%, 到6月末的时候, 已经降至190万套。还有, 存在跷跷板效应, 即二手房热, 新房冷, 全国新房市场仍在下行通道中。根据国家统计局给出的数据表明, 在上半年期间, 全国新建商品房销售面积为4.01亿㎡, 与去年同期相比下降了11.6%；其销售额是3.79万亿元, 跟去年同期相较下降了13.6%。重点监测的32个城市中, 新房累计成交套数为40.6万套, 同比降幅是8.8%。当下, 二手房与新房的交易占比正出现结构性逆转。住建部网签数据显示, 上半年全国二手房在新房和二手房整个交易总量里的占比已达到50.4%, 在18个省（区、市）中, 也就是北京、上海、江苏、广东等这些地方, 二手住宅交易面积已然超过新建商品住宅。中国建设报专家浦湛把它定义成了被称作“存量时代”的标志性节点, 也就是二手房交易变成了住宅交易的基本盘。挂牌量出现了下降, 然而城市之间的分化却在加剧, 15个典型城市的二手房挂牌量在半年之内下降了16%, 当中上海的降幅是最大的, 在6月末的时候挂牌量大概是7.7万套, 跟历史高点相比下降了33%。北京的挂牌量降低到了11.83万套, 比2025年9月的峰值下降了17.4%。南京、武汉的挂牌量相较于高点降幅都超过了两成。这一串字符所代表的内容呈现出一种情况, 然而并不是所有的城市都处于去除库存的状态。深圳在6月的时候, 二手住宅挂牌的数量达到了8.16万套, 和去年同期相比上涨了大约28%；成都挂牌的数量是20.5万套, 同比上涨了25%；西安同比上涨的幅度接近三成。普睿数智董事长丁祖昱进行分析, 这些城市存在着这样的现象 “前期观望的置换业主集中挂牌入市, 新增供给进入阶段性高位”。惊人的是, 一线城市6月新房价格环比出现了上扬的态势上涨了幅度为0.1%, 二手房环比上涨幅度为0.3%, 并且均已连续4个月维持住了正增长的状态, 国家统计局这一数据所显露出的情况令人吃惊；除此之外, 上海的二手房价格也是自2月便显示出环比从下跌转变为上涨的情况, 而且已经连续上涨了5个月。监测显示, 北京核心区优质房源业主议价空间, 在2025年时为5%—8%, 如今收窄至2%—3%, 部分房源出现试探性提价。深圳贝壳研究院数据表明, 深圳二手房议价空间已连续7个月收窄, 7月中旬降至9.01%, 相较于2025年12月高点累计收窄2.16个百分点。然而, “以价换量”仍是多数城市的主流。长沙在今年上半年, 可比小区中78%的小区挂牌均价下降。在杭州一地, 二手房成交的平均价格, 于同比的情况之下, 有超过百分之十五的幅度出现下跌, 有许多“老破小”类型房屋的价格, 回返至二零一六年那个水平。对于改善型需求而言, 其成为了市场的主力, 依据中指研究院给出的数据来显示, 在今年从一月到五月这个期间, 在三十个重点城市范围之内, 一百二十平方米以上面积的新房成交所占的比例, 上升至百分之四十八, 相较于去年整个年度, 提高至少要有二点三个百分点, 然而, 九十平方米以下面积房屋的成交所占总体比例, 则下降至百分之十五。根据克而瑞所做的统计表明, 在二零二六年重点城市那里的购房人群范畴之中, 改善型需求在 overall 里面占有的比例已然超过百分之六十。证这一如下趋势有北京链家成交数据, “卖旧买新”的连环单占比于一季度里为三成, 现已攀升至四成, 400万元以上的中高价位那种房屋成交占比出现了提升情况。上海6月144平方米以上大户型二手房房价环比上涨了0.4%, 优质大户型业主所报房价很是坚挺, 议价空间收窄到了3%—5%。本轮复苏的政策驱动逻辑清晰, 是政策“精准滴灌”而非“大水漫灌”，具体如下: 北京3月下调非京籍社保年限, 五环内降至2年, 五环外降至1年, 同时公积金二套房首付降至25%；上海2月落实公积金“认房不认贷”；广州4月将公积金家庭贷款最高额度提至200万元, 符合条件的可贷360万元, 并且推出“卖旧买新”专项补贴；深圳4月放开核心区限购, 公积金家庭最高可贷351万元。政策一直坚守“房住不炒”底线, 核心目标是修复居民资产负债表, 而并非拉动房价上去, 克而瑞觉得, 当前复苏还处于“量稳想让价格变得更高”的过渡阶段, 还没有形成全面反转, ## 三四线城市依旧在底部阶段和核心城市形成鲜明不一样的是, 普通二线和三四线城市还在很长时间的去化过程中。重点50个城市的商品住宅, 其整体去化周期达到了26.1个月, 三四线城市大多超过30个月, 珠海、东莞、汕头等城市, 去化周期超过40个月。国家统计局的数据表明, 三线城市在6月, 新房价格环比下降了0.3%, 二手房下降了0.4%。国盛证券首席经济学家熊园做出判断, 下半年房地产市场较大概率依旧处于“寻底”阶段, 不过整体量价跌幅, 有望逐步收窄。于“房住不炒”总的框架范围里边, 核心城市手房市场的修复能不能持续朝着新房去进行传导, 从“量稳”迈向“价稳”的这种过渡, 依旧需要更多的时间拿去做验证。