6月二手房成交量持续火热，百城房价跌幅扩大
6月, 重点城市的二手房成交量持续维持热度, 百城二手房价环比的跌幅呈现出扩大态势, 依据中指数据, 6月重点20城二手住宅达成交易13.3万套, 环比降低5.5%, 同比增长12.6%, 其增幅相较于上月收窄6.1个百分点, 北京、上海、深圳等核心城市的二手房市场维持着较高活跃度, 多数城市成交量保持同比增长。在价格方面, 由于多数城市价格仍处于磨底阶段受到影响, 6月百城二手住宅的均价为12639元每平, 环比下降0.42%, 跌幅比上月扩大0.10个百分点。6月, 一线城市二手住宅价格环比下跌了0.16%, 二线城市二手住宅价格环比下跌了0.46%, 三四线城市二手住宅价格环比下跌了0.48%, 一线城市环比跌幅相较于上月扩大了0.01pct啊, 其中上海环比是+0.10%, 深圳环比是+0.03%。
要回顾行情, 本周申万方面的房地产指数, 其累计有变动幅度, 这个幅度为百分之零点七, 领先沪深300指数, 并且领先的幅度是一点二四个百分点, 在31个里边, 按申万一级行业进行排名, 它排到了第二十四名。
本周, 30个城市有新房成交, 其面积是247.4万平方米, 环比呈12.7%的提升态势, 同比有12.0%的下降情况。其中, 样本一线城市的新房成交面积达72.9万方, 环比提升了19.5%, 同比是5.8%的提升；样本二线城市的成交面积为133.7万方, 环比提升8.0%, 同比下降1.4%；样本三线城市的成交面积为40.8万方, 环比提升17.8%, 同比下降46.7%。今年以来, 从累计26周新房成交面积同比情况来看, 样本30城的成交面积总计为4218.4万方, 同比率为-16.4%, 其中一线城市成交面积是1296.0万方, 同比率为-2.5%, 二线城市成交面积为2096.9万方, 同比率为-10.6%, 三线城市成交面积为825.5万方, 同比率为-39.9%。
二手房方面: 本周, 有15个样本城市, 其二手房成交面积合计达到215.0万方, 与上周相比, 环比增长了0.8%, 和去年同期相比, 同比增长了5.9%。其中, 样本一线城市在本周的二手房成交面积是95.5万方，环比有10.1%的变化；样本二线城市成交面积为86.6万方, 环比呈现-8.5%的变化；样本三线城市成交面积是32.8万方, 环比增长3.3%。今年, 二十六周的时间里, 房屋共计成交了共计五千四百一十四点四万方, 跟去年同期相较, 增长幅度为百分之五点四；当中, 样本里一线城市的二手房累计成交面积是两千三百三十九点五万方, 同比增长幅度为百分之五点九；还有, 样本里二线城市的二手房累计成交面积为两千二百五十二点八万方, 同比增长幅度是百分之一点一二。
信用债, 依据wind数据显示, 本周、也就是6.29 - 7.5期间, 总共发行了房企信用债7只, 和上一周相比, 数量减少了6只, 发行规模总计为37.39亿元, 较上一周环比, 减少了59.9亿元, 总偿还量是21.2亿元, 环比减少了80.59亿元, 净融资额为16.19亿元。
投资方面给出的建议是, 维持行业“增持”评级, 我们觉得地产行业基本面依旧是处于左侧, 立足于当下展望往后的3年, 从板块内部的格局角度来讲, 以下格局属于未来, 按照美日的经验, 具备多元化经营的企业穿越周期的能力会更强, 而中国的房企之中通过大浪淘沙, 仅仅存活下了进行商业运营的一派, 这一梯队里的龙头是华润置地、华润万象生活, 虽说龙湖集团、新城控股也归为这一系列, 但是依旧面临着融资以及现金流方面的压力, 做出的建议是首选华润置地。（2）处于房价下降进程里, 偏向轻资产运作的穿透周期能力相对更为优良, 这里面又划分出两拨, 头一拨是中介, 其业绩优劣以年景好坏来决定, 首先选择贝壳-W, 至于A股的我爱我家那是作为次一级的选择来映射。第二处于排序位置的是物业, 物业在短期内依旧面临着增速档次降低、传统物业费收缴比率承受压力等方面的影响, 在分类方面更近似于分红股, 物业是属于跟着上涨的态势: 推荐华润万象生活, 推荐招商积余, 推荐绿城服务, 推荐保利物业, 推荐中海物业等。（3）以开发作为主要业务的开发商, 需要优先去挑选满足以下几个方面条件的: 融资过程顺利且成本低廉, 在布局方面更侧重于重点城市的主城区, 历史遗留的包袱相对较轻。开发商的发展趋势之所以呈现出动荡反复的状况, 其根本原因在于新房销售在结构层面并没有表现出真正的企稳态势, 也就是说 beta 并未体现出稳定性, 所以在一段时间过后, 所有的 alpha 逻辑都会遭到质疑, 然而实际上 alpha 依旧是 alpha, 只要新房总量在小几十个城市的层面展现出它的稳定性。从这个维度去看, 推荐华润置地、建发国际、绿城中国、中国金茂、中国海外发展、越秀地产等这些H股, 以及滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份等这些A股等, （4）类地方城投、地产转型股。
请留意风险提示, 其中包括政策落地的情况未达到预期, 需求复苏的状况未达到预期以及房企出险风险出现蔓延。