北京二手房上半年回暖，刚需改善入场，均价连涨3月

在张大伟的看法里, 上半年的时候, 北京的二手房展现出典型的一种节奏, 什么样的节奏呢? 是“3月冲高”, 接着是“4 - 5月适度回调”, 然后是“6月企稳回升”。特别是6月出现逆势微涨, 这打破了往年淡季下行的规律，它证明了这个市场的底盘是扎实的, 需求释放的节奏是平稳而且有序的, 并且并没有透支后续的购买力。“过去几年, 北京楼市长时间处于调整模式, 购房者普遍持有观望的态度, 成交规模持续在低位徘徊。而今年上半年总量突破了, 这意味着刚需、改善置换需求批量进入市场, 市场交易的活跃度全面回暖。”。

成交均价连续3个月回升

量在修复，价格呢？

实际上, 6月之时, 北京二手房成交的均价, 与环比相较是呈现出小幅上涨态势的。针对这种情况, 冷会有着这样的看法, 其觉得价格的上涨, 主要的影响因素是结构性方面的, 在6月份的时候, 西城、东城、海淀、朝阳等这般中心城区成交量所占的比例是有所上升的, 这就致使全市成交的均价出现了结构性的上涨情况。从各个区域价格的走势来进行观察, 多数城区的价格是维持在平稳状态或者出现小幅波动的, 其波动的幅度是处在合理的运行区间范围之内的。

值得予以关注的是, 依据北京链家所提供的数据来看, 在今年以来这段时间当中, 二手住宅成交的均价累计出现了上涨的情况, 上涨幅度为4.9%, 这里所说的是6月的价格跟去年12月底的价格相互比较而言的情况。自4月份开始算起, 成交均价已经连续3个月呈现出环比小幅上涨的态势。要是把交易房屋的种类、空间分布等一系列结构性因素给剔除掉的话, 那么价格回升的态势就会显得更为连续, 并且也更为显著。

关于此情况, 经纪人小刘表明, 相较以往, 业主的预期正逐渐向好发展, 若不是急需出售, 出现抛售现象的情况极为少见。

张大伟觉得, 价格连续环比出现上涨这种情况, 扭转了在此之前持续长达十余个月的下跌状况, 终结了深度调整的周期。然而, 张大伟还提及, 在整体呈现回暖的大背景之下, 北京二手房市场内部结构性的分化变得越发显著, 并不是所有的房源都同步普遍上涨。配套成熟、存在学区属性、地铁通勤便利的核心城区次新三居室, 刚需两居室成交活跃度更高, 议价空间持续收窄, 价格抗跌情形强, 率先达成止跌微涨；然而远郊板块, 房龄老旧, 配套薄弱, 流通性呈现偏弱态势的“老破小”, 远郊大户型, 去化速度依旧偏慢, 业主仍需凭借降价来换取成交, 价格调整并未彻底终结。

政策与市场双轮发力，刚需、改善接力入市

北京链家研究院院长高原觉得, 市场热度提高重点有两个方面起因, 一是政策推动, 二是市场自行修复。在政策方面, 去年四季度时, 国家跟北京市接连颁布好多政策改进办法, 包含放宽非京籍家庭限购条件, 支持多子女家庭买房, 降低商贷以及公积金使用难度, 降低增值税率等。这些办法让购房负担和交易成本都有所下降, 切实推动了潜在购房需求特别是首次置业需求的释放, 与此同时也及时提升了市场预期。

近年来, 对于市场自发修复这一层面而言, 住房价格出现回调, 进而使得购房门槛降低, 在公积金给予支持的状况下, 有的入门级住房其购房月供跟租金水平已然相当接近。在市场局势有了一定回稳态势的形势下, 形成了一季度刚需密集进入市场这样的良好开局。高原说道, 在这样的背景状况之下, 置换性改善群体就获取到了置换住房所必然需要的资金基础, 并且释放出了所需的购房资质, 在二季度开始陆陆续续进入市场。改善性群体的自发持续跟进, 致使二季度市场热度得以持续。

就6月成交情况以及上半年整体态势而言, 张大伟觉得, 此番北京二手房的复苏绝非偶然出现的市场情形, 乃是政策、价格、行情修复这三大底层逻辑共同发挥作用, 促使积压的购房需求集中释放而产生的必然结局。北京二手房市场已然确立了底部修复的格局, 短期内大幅上涨或者再度深度下跌这两种极端状况出现几率都比较低, 后续大概率会维持“成交量处于高位平稳、价格呈现分化稳定”这样的运行节奏。不过要留意7至8月这两个属于淡季的月份, 市场有可能会出现下行态势。

新京报贝壳财经记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟

校对 赵琳