房屋抵押后出租，租客能赖着不走？法院：先抵押后租赁，租约无效可腾退

租赁权与房屋抵押权发生冲突, 这个情况在司法执行里是常见的难题, 好多承租人常常凭借“买卖不破租赁”这个理由, 坚决不配合进行腾退。最近, 福州市台江法院审结了一起执行异议的案件, 明确表明“权利设立在先”对对抗效力起着决定作用, 先设立的抵押权能够排除后设立的租赁权。

于2022年10月的时候, 高某把其自己拥有的房产用作抵押向银行去贷款, 随之办理了抵押登记。因为高某逾期了没有还款, 所以银行向法院提起诉讼。判决生效过后, 高某没有履行义务, 案件进入到强制执行程序, 法院依照法律规定查封了案涉房屋。

查封之后，案外人刘某提出了执行异议, 刘某宣称, 就在2023年4月的时候, 他跟高某签订了一份为期12年的房屋租赁合同, 还办理了租赁备案, 不但已经一次性支付了10万元租金, 而且还对房屋进行了装修之后入住；在签约之时, 对于房屋已经抵押的这个事实他并不知晓, 他请求法院中止对房屋实施的拍卖行为, 允许他居住直至租期结束。

按照民法典相关规定, 台江法院经审理得出这样的认定, 在承租人依据租赁合同所拥有的占有期限之内, 要是租赁物出现了所有权变动的情况, 那么租赁合同的效力并不会受到影响, 此即所谓“买卖不破租赁”, 然而这种租赁关系没办法去对抗已经登记的抵押权。只有当房屋在抵押权设立之前就已经出租出去, 并且已经实际完成交付占有, 这种租赁关系才能够对抗抵押权。在当前这个案子当中, 房产抵押登记的时间要比租赁合同签订的时间更早, 刘某的租赁关系是在抵押权设立之后才形成的, 根本没有权利去阻止司法拍卖。法院依照法律规定驳回了刘某所提出的异议。

有法官作出提示, 要是出租人将房屋存在抵押的情况隐瞒起来, 从而致使承租人遭受损害, 那么租客能够另外提起诉讼, 去主张违约赔偿这一事项以及相关的损失。

法官与此同时向广大市民作出提醒, 在租房之前务必要去核查房屋的抵押以及查封信息, 要是遇到司法拍卖的情况, 应当配合法院进行腾退, 并且要妥善地留存租赁合同、转账记录等凭证, 这样以便于进行维权。（记者 林春长 通讯员 林进怡）